მოკლე პასუხი იმაზე, რაც ყველაზე მეტად გაინტერესებთ
თუ ფუქეთში ახალ კონდომინიუმს ყიდულობთ დეველოპერისგან, გადაიხდით 7% დღგ-ს სრულ ფასზე. ეს განაკვეთი 1997 წლიდან მოქმედებს და 2026 წლისთვის სამეფო განკარგულებით განახლდა - 10%-მდე გაზრდა არ იგეგმება (წყარო: Phuket Times, 2026). მეორადი ბაზრიდან ყიდვისას დღგ საერთოდ არ ერიცხება.
ქართველი მყიდველებისთვის, რომლებიც ფუქეთის ბაზარს იკვლევენ, ეს განსხვავება კრიტიკულია: ახალი პროექტის შემთხვევაში გადასახადი შეიძლება 350,000 THB-ს გადაამეტოს 5 მილიონიანი ბინის შეძენისას. სწორი გათვლა ათეულ ათასი ლარის ეკვივალენტს ნიშნავს.
რა გადასახადები ემატება ახალი კონდომინიუმის ფასს?
ახალი კონდომინიუმი, რომელსაც ყიდულობთ დღგ-ზე რეგისტრირებული დეველოპერისგან, ექვემდებარება:
- დღგ (VAT) 7% - ირიცხება სრულ ყიდვა-გაყიდვის ფასზე, იხდის მყიდველი
- სარეგისტრაციო მოსაკრებელი (Transfer Fee) 2% - გადახდა ხდება მიწის დეპარტამენტში სათაური გადაფორმებისას
- ეს ორი გადასახადი ერთმანეთს ემატება - ანუ ახალ ბინაზე ჯამური ტრანზაქციის ხარჯი დაახლოებით ~9%-ს შეადგენს
დეველოპერი ვალდებულია ყოველ გადახდის განვადებაზე გაცეს საგადასახადო ინვოისი, სადაც დღგ-ს თანხა ცალკე არის გამოყოფილი.
სამი სიტუაცია, რომელშიც შეიძლება აღმოჩნდეთ
1. ახალი კონდომინიუმი - პირდაპირ დეველოპერისგან
დავუშვათ, ფუქეთში ყიდულობთ off-plan ბინას 5,000,000 THB-ად. დეველოპერი რეგისტრირებულია დღგ-ს გადამხდელად. გადასახდელი თანხები:
- ბინის ფასი: 5,000,000 THB
- დღგ 7%: 350,000 THB
- სულ: 5,350,000 THB
ყველაზე მნიშვნელოვანი კონტრაქტის დეტალი - ფასის ფორმულირება:
- 'ფასი მოიცავს დღგ-ს' - 7% უკვე ჩართულია რეკლამირებულ ფასში
- 'ფასი არ მოიცავს დღგ-ს' - 350,000 THB ემატება ზემოდან
ბევრი ფუქეთური დეველოპერი ინკლუზიურ ფასებს ასახელებს, მაგრამ ყველა არა. გადამოწმება სარეზერვაციო ხელშეკრულების გაფორმებამდე სავალდებულოა.
2026 წლის off-plan პროექტების სტანდარტული გადახდის სქემა: 30% ჯავშნის დროს, 30% მშენებლობის დაწყებისას, 40% ჩაბარებისას (MORE Group-ის მონაცემები). დღგ ერიცხება ყოველ ცალკეულ განვადებას და არა მხოლოდ საბოლოო გადახდას.
2. მეორადი ბაზარი - კერძო პირისგან ყიდვა
დღგ არ ერიცხება. სანაცვლოდ ვრცელდება:
| გადასახადი | განაკვეთი | პირობა |
|---|---|---|
| სარეგისტრაციო მოსაკრებელი | 2% (შეფასებული ღირებულებიდან) | ყოველთვის (reg. at Land Dept.) |
| სპეციფიური სამეწარმეო გადასახადი (SBT) | 3.3% | გამყიდველს ქონება ეკავა 5 წელზე ნაკლებ |
| საგუბელი (Stamp Duty) | 0.5% | გამყიდველს ეკავა 5+ წელი (SBT-ს ნაცვლად) |
| დაკავების გადასახადი | პროგრესული სკალა | გამყიდველზე ირიცხება |
SBT და Stamp Duty ერთდროულად არ ვრცელდება - მხოლოდ ერთი მათგანი ვრცელდება ფლობის ვადის მიხედვით.
ტრანზაქციის ხარჯები ჩვეულებრივ მოლაპარაკების საგანია: 50/50 გაყოფა ან სრულად ერთ მხარეზე გადანაწილება - ყველაფერი ბაზრის პირობებზეა დამოკიდებული.
მნიშვნელოვანი შეზღუდვა: 2026 წლის 30 ივნისამდე მოქმედი სტიმულური პროგრამა, რომლის ფარგლებშიც 7,000,000 THB-მდე ღირებულების ბინებზე სარეგისტრაციო მოსაკრებელი 0.01%-მდე შემცირდა, მხოლოდ ტაილანდის მოქალაქეებზე ვრცელდება. უცხოელი მყიდველები, მათ შორის ქართველები, კვლავ სტანდარტულ 2%-ს იხდიან.
3. ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით შეძენა
7% დღგ კვლავ ვრცელდება შეძენის მომენტში. თუმცა, დღგ-ზე რეგისტრირებული კომპანია შეიძლება ასანაცვლებს input VAT-ს output VAT-ით - იმ პირობით, რომ ქონება გამოიყენება დასაბეგრ სამეწარმეო საქმიანობაში, მაგალითად, პროფესიული მართვის კომპანიის მეშვეობით გაქირავებით, სადაც წლიური შემოსავალი 1,800,000 THB-ს აღემატება.
ეს ერთ-ერთი რამდენიმე კანონიერი ოპტიმიზაციის გზაა ტაილანდში. თუმცა კორპორატიული სტრუქტურა დამატებით ხარჯებსაც მოიტანს: ყოველწლიური ბუღალტერია, აუდიტი, კორპორატიული საშემოსავლო გადასახადის დეკლარირება.
ხუთი შეცდომა, რომელსაც ქართველი მყიდველი უნდა მოერიდოს
1. '0% გადასახადი' - არარეალური დაპირება. ტაილანდის საგადასახადო ორგანოებმა 2026 წელს ოფიციალურად გააფრთხილეს, რომ უცხოელი მყიდველებისთვის ნულოვანი დაბეგვრის შესახებ განცხადებები შეცდომაში შემყვანი და პოტენციურად უკანონოა (The Phuket News, 2026). ნებისმიერ კონდომინიუმზე ვრცელდება: დღგ შეძენისას, მიწა-შენობის გადასახადი ყოველწლიურად, საშემოსავლო გადასახადი ქირაზე.
2. ინკლუზიური/ექსკლუზიური ფასის შეუმოწმებლობა. თუ კონტრაქტში წერია '5,000,000 THB plus VAT', გადასახდელია 5,350,000 THB. '5,000,000 THB inclusive of VAT' - გადასახადი უკვე ჩართულია. ეს ერთი ფრაზა ასობით ათასი ბათის განსხვავებას ნიშნავს.
3. მიწა-შენობის გადასახადის (LBT) შეუფასებლობა 2026 წელს. 2026 წელი პირველია, როდესაც LBT სრული სტატუტური განაკვეთებით იკრიბება - კოვიდ-პერიოდის 2020-2024 წლების შეღავათები გაუქმდა. 10,000,000 THB-ზე ძვირი კონდომინიუმების ყოველწლიური ფლობის ხარჯი გაიზარდა. 2026 წელს შეტყობინებები გაიცემა მაისსა, გადახდა - ივლისის ბოლომდე (Wochenblitz, 2026).
4. ქირის გადასახადის დავიწყება. ქირიდან შემოსავლის მქონე ნებისმიერ უცხოელს სჭირდება ტაილანდური საგადასახადო ID და სჭირდება დეკლარაციის წარდგენა 31 მარტამდე შემდეგი წლის. საშემოსავლო გადასახადი პროგრესიულია: 0%-დან 35%-მდე. საცხოვრებელ ქონებაზე ბრუტო ქირის 30% სტანდარტული ხარჯის სახით გამოიქვითება.
5. დღგ-ს და სარეგისტრაციო მოსაკრებლის აღრევა. ეს ორი სრულიად განსხვავებული გადასახადია: დღგ (7%) ეხება დეველოპერს; Transfer Fee (2%) ეხება მიწის დეპარტამენტს ტიტულის გადაფორმებისას. ახალი ყიდვისას ორივე ერთდროულად ვრცელდება.
შედარების ცხრილი: ოთხი შეძენის სცენარი
| პარამეტრი | ახალი კონდომინიუმი (დეველოპერი) | მეორადი - 5 წელზე ნაკლები ფლობა | მეორადი - 5+ წლიანი ფლობა | ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით |
|---|---|---|---|---|
| დღგ (7%) | კი - 7% | არა | არა | კი - 7% (კომპენსაცია შესაძლებელია) |
| სარეგისტრაციო მოსაკრებელი | 2% (ხშირად გაყოფილი) | 2% | 2% | 2% |
| სპეც. სამეწარმეო გადასახადი | არ ვრცელდება | 3.3% (გამყიდველი) | არ ვრცელდება | სიტუაციაზე დამოკიდებული |
| საგუბელი (Stamp Duty) | დღგ-ს რეჟიმი მოიცავს | არ ვრცელდება | 0.5% (გამყიდველი) | დღგ-ს რეჟიმი მოიცავს |
| დაკავების გადასახადი | არ ვრცელდება | პროგრ. სკალა | პროგრ. სკალა | 1% შეფასებული ღირებულებიდან |
| ჯამური ტრანზაქციის ხარჯი (დაახლ.) | ~9% | ~5-8% | ~3-5% | ~9% (VAT კომპენსაციამდე) |
ხშირად დასმული კითხვები ქართველი მყიდველებისთვის
ქართველ მყიდველს ტაილანდელზე მეტი გადასახადი ეკისრება? არა. ეროვნება დღგ-ს განაკვეთზე არ მოქმედებს. 7% ერიცხება ყველა მყიდველს - ტაილანდელს თუ უცხოელს - ახალი კონდომინიუმის შეძენისას რეგისტრირებული დეველოპერისგან.
2026 წელს დღგ 10%-მდე გაიზრდება? არა. ტაილანდის მთავრობამ ოფიციალურად განაცხადა, რომ 10%-მდე გაზრდა არ იგეგმება (Phuket Times, 2026). 7%-ის განაკვეთი 1997 წლიდან მოქმედებს და სამეფო განკარგულებით პერიოდულად განახლდება.
შეიძლება თუ არა დღგ-ს დაბრუნება? კერძო ფიზიკური პირი ვერ მიიღებს დღგ-ს დაბრუნებას. დღგ-ზე რეგისტრირებულ სამართლებრივ პირს შეუძლია input VAT-ის ჩათვლა, მხოლოდ მაშინ, თუ ქონება დასაბეგრ კომერციულ საქმიანობაში გამოიყენება.
ახალი ბინა თუ მეორადი - გადასახადების თვალსაზრისით რომელია უფრო ხელსაყრელი? მეორადი ბაზრის ტრანზაქციაზე ჯამური საგადასახადო ტვირთი ჩვეულებრივ დაბალია - ღირებულების დაახლოებით 3-8% ახლის ~9%-თან შედარებით. თუმცა ფუქეთში ახალი კონდომინიუმები 2026 წლის პირველ კვარტალში წელიწადში 10-14%-ით გაძვირდა (MORE Group, აპრილი 2026), ამიტომ მხოლოდ გადასახადებზე ფოკუსირება სრულ სურათს არ იძლევა - კაპიტალის ზრდაც უნდა გათვალისწინდეს.
როგორ დავადასტუროთ, ჩართულია თუ არა დღგ რეკლამირებულ ფასში? მოითხოვეთ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების პროექტი სარეზერვაციო შენატანის გადახდამდე. იპოვნეთ ფასის პუნქტი და შეამოწმეთ - წერია 'inclusive' თუ 'exclusive of VAT'. ეს ერთი წინადადება განსაზღვრავს თქვენს რეალურ შეძენის ხარჯს.
ფუქეთის ბაზარს ქართველი ინვესტორების მზარდი ინტერესი ახლავს - ტაილანდის უძრავი ქონება სწორედ ამ გადაწყვეტილების გასამარტივებლად მუშაობს. ნებისმიერი კონკრეტული კითხვა გადასახადებთან ან კონტრაქტის პირობებთან დაკავშირებით - კონსულტაცია ყოველთვის სჯობს მარტო გარიგების დახურვას.
წყარო: Alestria Property / Thailand Property Tax for Foreign Buyers (2026 Guide) - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers