მოკლე პასუხი: რა უნდა იცოდეს ქართველმა მყიდველმა
თუ პჰუკეტში კონდომინიუმის ყიდვა გეგმავთ, ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტი ასეთია: თაილანდის ბანკი საქართველოს მოქალაქეს სტანდარტულ იპოთეკას არ მისცემს. ამის ნაცვლად, ბაზარი სხვა გზას გვთავაზობს - დეველოპერი თავად ახდენს მყიდველის დაფინანსებას, 0%-იანი განვადებით, 12-36 თვის განმავლობაში მშენებლობის პერიოდში. გასაღების ჩაბარების შემდეგ შესაძლებელია 3-8% წლიური პროცენტით გახანგრძლივება.
ძირითადი პარამეტრები ერთი მზერით:
- ყველაზე გავრცელებული სქემა: 30/70 ან 40/60, სამშენებლო ეტაპებზე მიბმული
- ხანგრძლივობა: 12-36 თვე მშენებლობის დროს, განსაკუთრებულ შემთხვევებში 60 თვემდე ჩაბარების შემდეგ
- პროცენტი: 0% მშენებლობის ფაზაში; 3-8% წელიწადში ჩაბარების შემდეგ
- სარეზერვაციო შენატანი: 100,000-300,000 ბატი ქონების კლასის მიხედვით
- ბანკური იპოთეკა უცხოელებისთვის: ხელმისაწვდომია მხოლოდ UOB, ICBC (Thai) და Bangkok Bank-ის გავლით, 6.5%-დან, LTV 50-70%-მდე, მინიმალური შემოსავალი 3,000$/თვეში
რატომ გახდა განვადება პჰუკეტის ბაზრის ცენტრალური ინსტრუმენტი?
Phuket-ის ბაზრის მასშტაბი ასეთია: Colliers Thailand-ის მონაცემებით, 2021-2025 წლებში კუნძულზე გაიყიდა 45,066 საცხოვრებელი ობიექტი, 469.72 მილიარდი ბატის ოდენობით (დაახლოებით 13 მილიარდი დოლარი). 2025 წელს ტემპი კიდევ გაიზარდა: 72-ზე მეტი ახალი პროექტი, 10,312 ობიექტი, 81.64 მილიარდი ბატი.
უმსხვილესი სამშენებლო კომპანიები ამ ბაზარზე ფასს ვერ ამცირებენ - ისინი კონკურენციას განვადების პირობებით ეწევიან. Sansiri-მ გამოაცხადა 2026-2028 წლებში 20 ახალი პჰუკეტის პროექტი, 24 მილიარდი ბატის ჯამური ღირებულებით. AssetWise-ს ('The Title' ბრენდის შემქმნელი) პჰუკეტის პორტფელი 21.669 მილიარდ ბატს შეადგენს - კომპანიის მთლიანი პორტფელის 57% 2026 წლის მარტის მდგომარეობით. ორივე დეველოპერი საერთაშორისო მყიდველებზეა ორიენტირებული და განვადება მათთვის გაყიდვების მთავარი ბერკეტია.
განვადების 4 სქემა: შედარება და მაგალითები
სქემა 1: 30/70 - მშენებლობის პერიოდი
ყველაზე გავრცელებული სტრუქტურა. მყიდველი 30%-ს იხდის ხელშეკრულების გაფორმებისას (ან პირველ 3-6 თვეში ეტაპობრივად), დარჩენილი 70% - ობიექტის ჩაბარებისას. პროცენტი არ ერიცხება. ფაქტობრივად, ეს 18-30 თვიანი უპროცენტო სესხია.
პრაქტიკული მაგალითი: AssetWise-ის 'The Title' პროექტში 8 მილიონი ბატის ღირებულების კონდომინიუმი. მყიდველი პირველ ეტაპზე იხდის 200,000 ბატის სარეზერვაციო საფასურს, შემდეგ 12 თვის განმავლობაში - 180,000 ბატი ყოველთვიურად (სულ 2.36 მილიონი ბატი), და ჩაბარებისას ერთიანად - 5.64 მილიონი ბატი.
სქემა 2: 20/80 - ჩაბარების შემდგომი გადახდებით
ამ სქემაში მყიდველი მხოლოდ 20%-ს იხდის მშენებლობის დასრულებამდე, ხოლო 80% ნაწილდება ჩაბარების შემდეგ 24-36 თვეზე. სწორედ ამ ეტაპზე ჩნდება პროცენტი: 3-8% წელიწადში. ყველაზე ხშირად ეს სქემა 15-40 მილიონი ბატის ღირებულების ვილებზე გამოიყენება, სადაც ერთი დიდი გადახდა პრაქტიკულად შეუძლებელია.
სქემა 3: თაილანდური ბანკის იპოთეკა
ფორმალურად შესაძლებელია, პრაქტიკულად - ძნელი. რამდენიმე ბანკი მუშაობს უცხოელებთან:
- UOB Thailand - LTV 70%-მდე, ზოგიერთი ქვეყნის მოქალაქეებისთვის, 6.5%-დან
- Bangkok Bank - თაილანდის სამუშაო ნებართვის მქონე პირებისთვის
- ICBC (Thai) - ძირითადად ჩინელი მყიდველებზე ორიენტირებული
მოთხოვნები: 80,000-100,000 ბატის დამოწმებული თვიური შემოსავალი, სამუშაო ვიზა ან კონტრაქტი, და კრედიტის ისტორია. განხილვა 45-90 დღეს მოითხოვს. თაილანდში დასაქმების გარეშე ამ გზის გამოყენება პრაქტიკულად შეუძლებელია.
სქემა 4: სესხი საკუთარ ქვეყანაში
ზოგიერთი მყიდველი სახლში - თბილისში, ბათუმში ან სხვაგან - ხდის კრედიტს, უძრავ ქონებაზე ან ინვესტიციურ პორტფელზე გირავნობით, და სახსრებს თაილანდში გადარიცხავს. ასე მყიდველი დეველოპერის წინაშე 'ნაღდი ფულის' სტატუსს იძენს, რაც 3-7% ფასდაკლების გამოთხოვის შესაძლებლობას იძლევა.
შედარებითი ცხრილი: 4 სქემა ერთ ხედვაში
| პარამეტრი | 30/70 მშენებლობა | 20/80 ჩაბარების შემდეგ | ბანკის იპოთეკა | სახლში სესხი |
|---|---|---|---|---|
| პირველი შენატანი | 30% | 20% | 30-50% | 0% (სხვა აქტივით) |
| საპროცენტო განაკვეთი | 0% | 3-8% წელ. | 6.5-8% წელ. | ქვეყნის მიხედვით |
| ვადა | 18-30 თვე | 36-60 თვე | 20 წლამდე | 15-25 წლამდე |
| ხელმისაწვდომობა უცხოელებისთვის | მაღალი | საშუალო | დაბალი | სტატუსზე დამოკიდებული |
| დამტკიცების სიჩქარე | 1-3 დღე | 1-7 დღე | 45-90 დღე | 14-60 დღე |
| მყიდველის რისკი | საშუალო | საშუალოზე მაღალი | დაბალი | სავალუტო რისკი |
| გადასახადი 10 მლნ ბატზე | 0 ბატი | 450,000-1,200,000 ბ. | 1,300,000-2,400,000 ბ. (5 წ.) | ცვლადი |
6 შეცდომა, რომელიც ძვირი უჯდება მყიდველს
1. ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ზედაპირული კითხვა. განვადების პირობები SPA-შია განსაზღვრული. განსაკუთრებული ყურადღება დაუთმეთ: დაგვიანების ჯარიმა (ჩვეულებრივ 1-1.5% თვეში), გაუქმების პირობები (დეველოპერს შეუძლია შეინარჩუნოს გადახდილი თანხის 25-30%), ჩაბარების თარიღი და მშენებლობის დაყოვნების შემთხვევები. ყოველთვის გამოიყენეთ კვალიფიციური თაილანდური ქონების იურისტი.
2. FET სერტიფიკატის უგულებელყოფა. უცხოელის მიერ freehold კონდომინიუმის შეძენისას, ყველა შემომავალი გადარიცხვა უნდა გაიაროს თაილანდის ბანკში Foreign Exchange Transaction (FET) ფორმით. ამ დოკუმენტის გარეშე Land Department საკუთრების რეგისტრაციაზე უარს ეტყვის. სავალუტო გამცვლელის გავლით ნაღდი გადახდა არ ჩაითვლება.
3. საბოლოო გადახდის შეფასების შეცდომა. 30/70 სქემა მშენებლობის პერიოდში კომფორტული ჩანს, მაგრამ ჩაბარებისას 70%-ის ერთიანად გადახდა სერიოზული სიძნელე შეიძლება გახდეს, თუ ფინანსური მდგომარეობა შეიცვლა.
4. განვადება არ არის საბანკო გარანტია. დეველოპერის გაკოტრების შემთხვევაში მყიდველი ჩვეულებრივ კრედიტორთა ზოგად რიგს უერთდება. სწორედ ამიტომ მნიშვნელოვანია SET-ზე დაფიქსირებული, ფინანსურად გამჭვირვალე კომპანიების არჩევა - როგორიცაა AssetWise (21.7 მილიარდი ბატის პორტფელით) ან Sansiri (39 მილიარდი ბატის 2026 წლის გეგმური შემოსავლით).
5. დამატებითი ხარჯების გათვალისწინება. ქონების ფასის გარდა: Land Department-ის გადაცემის მოსაკრებელი (ახალი შენობებისთვის დაახლოებით 2%), sinking fund (500-800 ბატი კვ.მ-ზე) და ყოველთვიური maintenance (40-120 ბატი კვ.მ-ზე). განვადება ამ ხარჯებს არ ფარავს.
6. უცხოური kvota-ს შემოწმება. კანონის მიხედვით, ერთ შენობაში freehold-ით გაყიდვადი ფართის 49%-ზე მეტი უცხოელებზე ვერ გაიყიდება. სანდო დეველოპერები ამას წინასწარ ითვალისწინებენ, მაგრამ ხელშეკრულების გაფორმებამდე კვოტის შემოწმება სავალდებულოა.
წყარო: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers
ტაილანდის უძრავი ქონება დაგეხმარებათ შესაფერისი პროექტის შერჩევაში და ყველა ფინანსური სქემის გაანალიზებაში - უფასო კონსულტაციისთვის დაგვიკავშირდით.