რატომ არის ეს პარადოქსი, რომელსაც ღირს ყურადღება მიაქციოთ
წარმოიდგინეთ სურათი: ქვეყანაში ვალის მაჩვენებელი მცირდება, სტატისტიკურად ეს კარგი ამბავია, მაგრამ სინამდვილეში ბაზარზე ნაკლები მყიდველი დარჩა. ზუსტად ეს ხდება ახლა ტაილანდში. თუ თქვენ ფიქრობთ ფუქეტში ან ბანგკოკში ბინის ყიდვაზე, ეს სტატისტიკა თქვენთვის მნიშვნელოვანია, რადგან ის პირდაპირ გავლენას ახდენს დეველოპერების ფასდაკლებებზე და მოლაპარაკების ველზე.
ტაილანდის ცენტრალური ბანკის (Bank of Thailand) მონაცემებით, საშინაო ვალის თანაფარდობა მშპ-სთან 86%-ზე დაბლა დაეშვა, მაშინ როცა 2021 წელს ეს მაჩვენებელი 90.8%-ს აღწევდა. ერთი შეხედვით, ეს დადებითი ცვლილებაა. მაგრამ მიზეზი შემოსავლების ზრდა კი არა, ბანკების მიერ სესხის გაცემის მკვეთრი შეზღუდვაა. კომერციული ბანკები ამკაცრებენ სასესხო შეფასების მოდელებს და ზრდიან საწყისი შენატანის მოთხოვნებს, რის შედეგადაც ადგილობრივი მყიდველების დიდი ნაწილი ვეღარ ახერხებს დაფინანსების მოძიებას. The Business Times-ის ცნობით, ტაილანდის საბინაო ბაზარი უკვე მეოთხე თანმიმდევრულ წელს განიცდის ვარდნას, ვალის ზეწოლისა და გამკაცრებული საკრედიტო პირობების გამო.
ვისთვის ეს ცვლილება ღია ფანჯარაა? კონკრეტულად იმ უცხოელი ინვესტორებისთვის, ვინც ნაღდი ფულით ყიდულობს ან საზღვარგარეთ აწესრიგებს დაფინანსებას. მაგრამ ამ შესაძლებლობის სწორად გამოსაყენებლად საჭიროა გვესმოდეს, რა დგას ამ ციფრების მიღმა.
რას გვეუბნება ციფრები პირდაპირ
- საშინაო ვალის თანაფარდობა მშპ-სთან 90.8%-იდან (2021 წელი) 86%-ზე დაბლა დაეშვა 2026 წლის დასაწყისისთვის
- ეს ვარდნა გამოწვეულია ბანკების გამკაცრებული საკრედიტო პოლიტიკით, და არა შემოსავლების ზრდით
- ტაილანდში ახალი იპოთეკური სესხების მოცულობა შემცირდა, რაც ასუსტებს შიდა საბაზრო მოთხოვნას
- ტაილანდის ცენტრალური ბანკის საპროცენტო განაკვეთი დღეს 2.25%-ია, თუმცა ტაილანდელი მსესხებლებისთვის საშუალო იპოთეკური განაკვეთი 5.5-7.5%-ს შორის მერყეობს
- ნაღდი ფულის მქონე უცხოელ მყიდველებს უჩნდებათ უფრო ძლიერი მოლაპარაკების პოზიცია კონდომინიუმის შესყიდვისას, ვინაიდან ადგილობრივი მოთხოვნა სუსტდება
- ბანგკოკისა და ფუქეტის დეველოპერები აფართოებენ ფასდაკლებებსა და ბონუს-შეთავაზებებს გაყიდვების შესანარჩუნებლად და აქტიურად მიმართავენ საერთაშორისო მყიდველებს ბაზრის შენელების საკომპენსაციოდ
ძირითადი ფაქტები, რომლებიც ღირს ვიცოდეთ
- ტაილანდის ცენტრალურმა ბანკმა (Bank of Thailand) დააფიქსირა საშინაო ვალი-მშპ-ს თანაფარდობის კლება ზედიზედ სამი კვარტლის განმავლობაში (Bank of Thailand-ის მონეტარული პოლიტიკის ანგარიში)
- იპოთეკური განაცხადების უარყოფის მაჩვენებელი, სავარაუდოდ, 15-20%-ით გაიზარდა 2024 წელთან შედარებით
- სესხი-ღირებულების თანაფარდობის (LTV) ლიმიტები მეორე და მესამე საცხოვრებელზე კვლავ მკაცრია, შეზღუდულია შეფასებული ღირებულების 70-80%-ით
- ბანგკოკში გაუყიდავი კონდომინიუმების მარაგმა 65,000 ერთეულს გადააჭარბა, Agency for Real Estate Affairs-ის (AREA) მონაცემებით
- ბანგკოკში ახალაშენებული კონდომინიუმის საშუალო ფასი რაიონის მიხედვით 120,000-180,000 ბაათს შორისაა კვადრატულ მეტრზე, ხოლო პრემიუმ დეველოპერული პროექტების ფასი უცხოელი მყიდველებისთვის სულ უფრო ხშირად აჭარბებს 100,000 ბაათს კვადრატულ მეტრზე
- უცხოელებს შეუძლიათ ფლობდნენ კონდომინიუმებს 49%-იანი უცხოური საკუთრების კვოტის ფარგლებში თითოეულ შენობაზე, და ეს კვოტა უფრო სწრაფად ივსება პოპულარულ პროექტებში, რადგან მოთხოვნა უცხოელი მყიდველებისკენ იხრება
- დეველოპერების განვადების გეგმები გახანგრძლივდა, ზოგი გვთავაზობს უპროცენტო გადახდის პირობებს 36 თვემდე ვადით გაყიდვების სტიმულირებისთვის
- ფუქეტი გახდა ტაილანდის ყველაზე საერთაშორისოდ ორიენტირებული საბაზრო ადგილი, სადაც უცხოელი მყიდველები აჩერებენ ეროვნულ ვარდნას მეორადი საცხოვრებლის, საიჯარო ინვესტიციისა და გადასახლების მოთხოვნით
რას ნიშნავს ეს იმისთვის, ვინც ფუქეტში ბინას ეძებს
ფუქეტის ბაზარი ბანგკოკისგან მკვეთრად განსხვავდება. კუნძულზე არარეზიდენტთა გარიგებები პრემიუმ სეგმენტში გაყიდვების 40-60%-ს შეადგენს. ეს ნიშნავს, რომ ტაილანდელი მსესხებლებისთვის გამკაცრებული საკრედიტო პირობები ფუქეტზე გაცილებით ნაკლებ პირდაპირ გავლენას ახდენს, ვიდრე ბანგკოკზე. ფასწარმოქმნის მთავარი ფაქტორი აქ ბაათის კურსია დოლართან და ევროსთან მიმართებაში, ასევე ტურისტული ნაკადები. ეს განსხვავება არის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი, თუ რატომ ურჩევენ ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზარზე მომუშავე ექსპერტები ქართველ ინვესტორებს, უფრო მეტად ფუქეტზე გაამახვილონ ყურადღება, ვიდრე დედაქალაქზე.
ბანგკოკის რომელი რაიონები ყველაზე მოწყვლადია
ახალი BTS და MRT მეტროხაზების გასწვრივ პერიფერიული რაიონები, სადაც დეველოპერებმა მასობრივად ააშენეს პროექტები ტაილანდელი საშუალო კლასისთვის, ყველაზე დიდი ზეწოლის ქვეშაა, კონკრეტულად Bang Na, Bang Sue და Rangsit. ცენტრალური უბნები, როგორებიცაა Sukhumvit, Silom და Sathon, გაცილებით უფრო მდგრადი რჩება მუდმივი უცხოური მოთხოვნის წყალობით.
ფასდაკლების რეალობა: რას ნახავთ ბაზარზე
ფასების პირდაპირი ვარდნა არ ხდება. დეველოპერები ამის ნაცვლად ირჩევენ ფარულ ფასდაკლებებს: უფასო ავეჯის პაკეტებს, გარანტირებული საიჯარო შემოსავლის გადაცემას და გახანგრძლივებულ განვადებას. ჩამონათვალის ფასიდან რეალური ფასდაკლება პროექტისა და მშენებლობის სტადიის მიხედვით 5-12%-მდე შეიძლება მიაღწიოს.
შეუძლია თუ არა უცხოელს ტაილანდის ბანკიდან იპოთეკის აღება
თეორიულად, დიახ, პრაქტიკულად კი თითქმის არასოდეს. მხოლოდ რამდენიმე ბანკი (UOB, ICBC Thailand) განიხილავს არარეზიდენტების განაცხადებს, და პირობები საკმაოდ მკაცრია: საწყისი შენატანი 30-50%, საპროცენტო განაკვეთი 6-8% წლიურად, და სავალდებულოა შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტების წარმოდგენა ტაილანდში ან თქვენს საცხოვრებელ ქვეყანაში.
ღირს დღეს გაქირავებაზე ორიენტირებული ყიდვა
ბანგკოკის კონდომინიუმების წმინდა საიჯარო შემოსავალი წლიურად 4-6%-ია, ხოლო ფუქეტის მართვად აპარტამენტების სეგმენტში ეს მაჩვენებელი 5-8%-მდე აღწევს. დეველოპერების მზაობა მოლაპარაკებაზე და ტაილანდელი მყიდველების შემცირებული კონკურენცია ქმნის კარგ მომენტს ობიექტების საკუთარი თვალით დასათვალიერებლად ვიზიტის დასაგეგმად.
რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება გამკაცრებული საკრედიტო პირობების ფონზე
დეველოპერის ფინანსური მდგრადობა ახლა უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ოდესმე. გაყიდვების შენელებასთან ერთად, სუსტმა კომპანიებმა შეიძლება გადადონ მშენებლობა ან შეამცირონ ხარისხი. მოითხოვეთ აუდიტირებული ფინანსური ანგარიშები და გადაამოწმეთ, უკვე გაყიდული ერთეულების წილი. თუ მშენებლობის დაწყებისას გაყიდულია 50%-ზე ნაკლები ერთეული, ეს გაზრდილი რისკის სიგნალად უნდა აღიქვათ.
რა ელოდება ბაზარს 2026 წლის მეორე ნახევარში
საბაზრო შეფასებები მიუთითებს, რომ წლის ბოლომდე ბანგკოკში ახალი პროექტების ლონჩირება 10-15%-ით შემცირდება. ეს შეზღუდავს ახალ მიწოდებას და საშუალოვადიან პერსპექტივაში ფასებს დაუჭერს მხარს. 3-5 წლიანი ჰორიზონტის მქონე ინვესტორებისთვის, დღევანდელი პირობები ზომიერი რისკის შესვლის წერტილს ქმნის.
წყარო: The Business Times
მზად ხართ ტაილანდში ინვესტირებისთვის? ჩვენი გუნდი დაგეხმარებათ იდეალური ქონების მოძიებაში.