მოკლე პასუხი: შეიძლება თუ არა ქართველმა მიწა იყიდოს ტაილანდში?
არა - პირდაპირ, საკუთარი სახელით, შეუძლებელია. 1954 წლის მიწის კოდექსი კრძალავს ნებისმიერი უცხო ქვეყნის მოქალაქის მიერ მიწის პირდაპირ შეძენას, მიუხედავად მისი მოქალაქეობისა. თუმცა ბაზარმა ბოლო სამი ათწლეულის განმავლობაში შეიმუშავა სამართლებრივად გამართული ალტერნატიული სქემები. 2026 წელს ყველაზე მნიშვნელოვანია: ამ სქემებიდან ზოგი სრულიად კანონიერია, ზოგი კი - სერიოზული სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობის რისკის შემცველი.
რა შეიცვალა 2025-2026 წელს?
ტაილანდის ბიზნეს განვითარების დეპარტამენტმა (DBD) და კომერციის სამინისტრომ 2025-2026 წლებში დაიწყეს მასშტაბური შემოწმებები. სამიზნე: ე.წ. 'ნომინალური' ტაი აქციონერები, რომლებსაც უცხოელები იყენებდნენ მიწის ფარულად საკუთრებაში მისაღებად. ჯარიმები, სისხლისსამართლებრივი დევნა და ქონების კონფისკაცია - ეს არის რეალური შედეგები, რასაც DBD-ის გამოძიება ახლა იწვევს. Bangkok Post-ის ცნობით, არაერთი უცხოელი მყიდველი უკვე შეჩერებულია ვილის ყიდვაზე, სწორედ ამ ლუქის გახურებული კონტროლის გამო.
ქართველი ინვესტორისთვის, რომელიც ფიქრობს ფხუკეტში ან სხვა ტაი კურორტზე ქონების შეძენაზე, კითხვა ასე ჟღერს: არა 'ვითამაშო თუ არა წესებით', არამედ 'რომელი კანონიერი სტრუქტურა ჯდება ჩემს მიზნებში?'
5 კანონიერი სქემა - დეტალურად
1. კონდომინიუმის სრული საკუთრება (Freehold)
ეს არის ყველაზე მარტივი და სამართლებრივად სუფთა გზა. უცხოელს შეუძლია სრული სათაური (freehold) მიიღოს დარეგისტრირებული კონდომინიუმის ბინაზე, თუ შენობაში უცხოური საკუთრება ჯამში არ აღემატება 49%-ს. ეს ვარიანტი შესაფერისია მათთვის, ვინც ქალაქის ბინა ან სააღება-საქირავებელი ობიექტი სურთ კომპლიციური სტრუქტურების გარეშე.
კომპრომისი: ბინა თქვენია, მაგრამ მიწა, რომელზეც შენობა დგას - არა. ვილებისა და დამოუკიდებელი სახლებისთვის ეს გზა არ გამოდგება.
2. მიწის იჯარა + შენობის სრული საკუთრება
უცხოელი ამყარებს სამართლებრივ ურთიერთობას მიწაზე გრძელვადიანი იჯარით: საცხოვრებელი ქონებისთვის - 30 წლამდე, კომერციულისთვის - 50 წლამდე. შენობაზე კი ინარჩუნებს სრულ საკუთრებას. 2019 წლიდან ამოქმედდა სპეციალური ფორმა - Sap Ing Sith - რომელიც უფრო ძლიერ სამართლებრივ დაცვას სთავაზობს: მემკვიდრეობის, გადაცემისა და მიწის კომიტეტში რეგისტრაციის უფლება 30 წლამდე ვადაზე.
კომპრომისი: '30+30+30' ვადის დაპირება ხელშეკრულებაში კანონმდებლობით ავტომატურ ძალას არ ატარებს. ყოველი გაგრძელება ახალ შეთანხმებას მოითხოვს.
3. 40 მილიონი THB-ის საინვესტიციო პროგრამა
1999 წლის სამართლებრივი ცვლილების საფუძველზე, უცხოელს, რომელიც ჩადებს 40 მილიონ THB-ს სამთავრობო ობლიგაციებში, BOI-დამტკიცებულ ფონდებში ან სარგებლობის ანგარიშებზე, შეუძლია მიმართოს შინაგან საქმეთა სამინისტროს 1 600 კვ.მ-მდე საცხოვრებელი მიწის შეძენის ნებართვაზე. ინვესტიცია მინიმუმ 3 წელი უნდა შენარჩუნდეს.
კომპრომისი: შესვლის ზღვარი ძალიან მაღალია. უძრავ ქონებაში ჩადებული თანხა კვალიფიციურ ინვესტიციად არ ითვლება.
4. ტაი კომპანია ნამდვილი პარტნიორებით
ტაილანდში დარეგისტრირებული კომპანია, რომლის აქციების 51%-ს ფლობენ ტაი მოქალაქეები, კანონიერად შეიძლება მფლობელი იყოს მიწაზე. გასაღები სიტყვა - 'ნამდვილი': ტაი აქციონერებმა კაპიტალი რეალურად უნდა შეიტანონ, მართვაში მონაწილეობა მიიღონ და დივიდენდები მიიღონ. DBD ახლა სისტემატურად ამოწმებს, ნამდვილია თუ ნომინალური ეს პარტნიორები.
კომპრომისი: კომპანიაში თქვენ არ გაქვთ უმრავლესობის კონტროლი და დამოკიდებული ხართ პარტნიორების კეთილ ნებაზე.
5. BOI-სტატუსის მქონე კომპანია
ინვესტიციების წახალისების საბჭოს (BOI) მხარდაჭერის მქონე კომპანიებს შეუძლიათ მიწის სათაური მიიღონ უცხოური უმრავლესობის მქონე სტრუქტურით. ეს გზა სპეციფიკურ ბიზნეს სექტორებზეა განკუთვნილი და BOI-კვალიფიციური იურისტის მონაწილეობა სავალდებულოა.
შედარების ცხრილი
| მეთოდი | უფლების სახე | მაქსიმალური ვადა | შესვლის ზღვარი | რისკის დონე |
|---|---|---|---|---|
| კონდომინიუმი (freehold) | სრული საკუთრება | განუსაზღვრელი | 3-5 მლნ THB-დან | დაბალი |
| იჯარა (საცხოვრებელი) | რეგისტრირებული იჯარა | 30 წელი | 1-2 მლნ THB-დან | საშუალო |
| Sap Ing Sith | უძრავ ქონებაზე რეალური უფლება | 30 წლამდე | 1-2 მლნ THB-დან | საშუალო |
| 40 მლნ THB პროგრამა | სრული საკუთრება | განუსაზღვრელი (3 წლის ჩაკეტვით) | 40 მლნ THB | საშუალო |
| ტაი კომპანია (ნამდვილი) | კომპანიის საკუთრება | განუსაზღვრელი | 2 მლნ THB-დან | მაღალი |
| BOI კომპანია | კომპანიის საკუთრება | განუსაზღვრელი | პროექტზე დამოკიდებული | საშუალო |
ყველაზე გავრცელებული შეცდომები და მათი თავიდან აცილება
ნომინალური აქციონერები. ეს არის ყველაზე საშიში სქემა, რომელსაც DBD ახლა სისტემატურად ამხელს. ქართველ ინვესტორს, რომელიც ტაი 'პარტნიორს' ირჩევს მხოლოდ ქაღალდზე, ემუქრება ჯარიმა, სასამართლო დევნა და ქონების ჩამორთმევა. გამოსავალი: მუშაობა მხოლოდ ნამდვილ პარტნიორებთან ან კომპანიის გარეშე მუშა სქემის არჩევა.
კონდომინიუმი ამოწურული 49%-იანი კვოტით. თუ შენობაში უცხოური წილი უკვე 49%-ს გადაჭარბებულია, freehold ვეღარ მოხდება. ზოგი დეველოპერი ამ სიტუაციაში კომპანიის სახელზე რეგისტრაციას გვთავაზობს - ეს კი თავის თავად რისკების შემცველია. გამოსავალი: შეამოწმეთ მიმდინარე უცხოური საკუთრების პროცენტი იურისტთან ან კომპეტენტურ ადვოკატთან ნებისმიერი დეპოზიტის გადახდამდე.
გაუფორმებელი იჯარის ხელშეკრულება. 3 წელზე მეტი ვადის ნებისმიერი იჯარა სავალდებულოა დარეგისტრირდეს მიწის კომიტეტში - წინააღმდეგ შემთხვევაში ის სამართლებრივ ძალას მხოლოდ ხელმომწერ მხარეებს შორის ატარებს. გამოსავალი: დაჟინებით მოითხოვეთ Chanote-ზე (მიწის სათაური) მიწის კომიტეტის ბეჭდის არსებობა.
40 მლნ THB-ის ადრეული განაღდება. პროგრამის პირობით, თუ კვალიფიციური ინვესტიცია 3 წლამდე ამოიღება, მიწაზე საკუთრების უფლება ავტომატურად ძალადაკარგულად ითვლება. გამოსავალი: განიხილეთ ეს სახსრები 'ჩაკეტილ კაპიტალად' და შესაბამისად დაგეგმეთ ფინანსური ჰორიზონტი.
BOI განაცხადი სპეციალისტის გარეშე. BOI სტატუსი ყველა ბიზნეს ტიპს არ ვრცელდება. სწორი კვალიფიკაციის გარეშე წარდგენილი განაცხადი, როგორც წესი, უარით სრულდება. გამოსავალი: BOI-სპეციალიზებული იურისტი პირველი ნაბიჯიდანვე, განაცხადის შეტანის შემდეგ კი - გვიანია.
ხშირად დასმული კითხვები
შეიძლება თუ არა ქართველმა უცხოელმა მიწა ტაილანდში საკუთარ სახელზე დაარეგისტრიროს?
არა. 1954 წლის მიწის კოდექსი ამას კრძალავს, მიუხედავად მოქალაქეობისა. ერთადერთი გამონაკლისი - 40 მლნ THB-ის საინვესტიციო პროგრამა, რომელიც შინაგან საქმეთა სამინისტროს დამტკიცებას მოითხოვს და მაქსიმუმ 1 600 კვ.მ-ით შემოიფარგლება.
ვილის ყიდვა ტაილანდში - რეალურია ქართველი მყიდველისთვის?
დიახ, გარკვეული სახით. ვილის შენობა შეიძლება უცხოელის სახელზე freehold-ით დარეგისტრირდეს. მიწა კი რეგისტრირებული იჯარით (30 წლამდე) ან Sap Ing Sith-ის სახით ფლობა შეიძლება. მფლობელობა გაყოფილია: შენობა - სრული საკუთრება, მიწა - ვადიანი სამართლებრივი უფლება.
რა ხდება, თუ DBD გამოავლენს ნომინალურ აქციონერს?
უცხოელ ინვესტორსა და ტაი ნომინალს ორივეს ემუქრებათ ჯარიმა. სისხლისსამართლებრივი ბრალდება შესაძლებელია. მიწა შეიძლება სახელმწიფო იძულებითი გასხვისების ობიექტი გახდეს.
Sap Ing Sith განსხვავდება ჩვეულებრივი იჯარისგან?
დიახ, არსებითად. 2019 წლის სამართლებრივი ცვლილებებით შემოღებული Sap Ing Sith არის რეალური ქონებრივი უფლება - ისეთი, რომელიც მემკვიდრეობით გადაეცემა, გადაცემა შეიძლება სხვაზე და რეგისტრირდება მიწის კომიტეტში. ჩვეულებრივი იჯარის დასრულებისას უფლებები გაცილებით სუსტია.
წყარო: Bangkok Post
თუ ფხუკეტში ან ტაილანდის სხვა კურორტზე ქონების შეძენა გაინტერესებთ, ტაილანდის უძრავი ქონება-ს გუნდი დაგეხმარებათ კანონიერი სტრუქტურის შერჩევაში და სანდო იურისტებთან დაკავშირებაში.