რატომ არ უნდა შეგეშინდეთ ინდონეზიის ახალი ამბიციისა
თუ ფიქრობთ ბინის ან ვილის ყიდვას ფუკეტში ან ბანგკოკში, სავარაუდოდ, უკვე გაგიგონია ინდონეზიის გრანდიოზული გეგმის შესახებ: ჯაკარტასა და ბალიზე $28 მილიარდიანი ფინანსური ცენტრების შექმნა. მოკლედ და პირდაპირ: ეს პროექტი ჯერ დაგეგმვის ეტაპზეა, სამართლებრივი ჩარჩო არ არსებობს, და 3-5 წლის პერსპექტივაში ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზარზე პრაქტიკულად არავითარ გავლენას არ იქონიებს. მოკლედ - პანიკის საბაბი არ არსებობს, მაგრამ რეგიონის დინამიკას ღირს თვალი ვადევნოთ.
რას გვამცნობს Nikkei Asia ინდონეზიის გეგმის შესახებ
Nikkei Asia-ს ინფორმაციით, ინდონეზია აცხადებს $28 მილიარდიან სახელმწიფო ინვესტიციას ჯაკარტასა და ბალიში საერთაშორისო ფინანსური ცენტრების შესაქმნელად. მიზანი ნათელია: სინგაპურის, ჰონგ-კონგისა და ბანგკოკის მიმართულებით მიმავალი კაპიტალის ნაწილის მოზიდვა. თუმცა Business Times-ის ცნობით, საგადასახადო შეღავათების პაკეტი ჯერ საბოლოო სახეს არ ატარებს - განიხილება ახალი PFII კანონის ფარგლებში კორპორატიული საშემოსავლო გადასახადისგან 100%-იანი გათავისუფლების შესაძლებლობა, გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.
მაშტაბის გასაგებად: $28 მილიარდი ინდონეზიის მთელი მთლიანი შიდა პროდუქტის დაახლოებით 2.5%-ს შეადგენს. შედარებისთვის, ტაილანდის მთელი Eastern Economic Corridor-ის ღირებულება $45 მილიარდია, თუმცა ეს პროექტი ათწლეულზეა გაწერილი და ეხება მთელ ინდუსტრიას, არა მხოლოდ ფინანსურ სექტორს.
რატომ არ არსებობს ბალიში ის, რაც ფუკეტში - საკუთრების უფლების საკითხი
ყველაზე მნიშვნელოვანი განსხვავება, რომელიც ქართველ მყიდველს პირდაპირ ეხება, არის საკუთრების უფლების ბუნება. ინდონეზიაში უცხოელს არ აქვს უფლება, მიწა საკუთრებაში (hak milik) ჩაირეგისტრიროს. ხელმისაწვდომია მხოლოდ სარგებლობის უფლება (hak pakai, მაქსიმუმ 80 წლით) და შენობის მშენებლობის უფლება (hak guna bangunan). ეს ფუნდამენტურად განსხვავდება ტაილანდის მოდელისგან, სადაც უცხოელს შესწევს უფლება, ბინა (კონდომინიუმი) სრულფასოვან საკუთრებაში (freehold) დაფლანდისცემდეს - გამჭვირვალედ და კანონმდებლობით მკაფიოდ დარეგულირებული პროცედურით.
ზუსტად ამ საკითხის გამო ინსტიტუციური ინვესტორები ინდონეზიისგან 'სამართლებრივ განსაზღვრულობას" ითხოვენ, რომელსაც ქვეყანა ჯერჯერობით არ სთავაზობს. მიწის კანონმდებლობა კომპლექსურია, რეგისტრაციის პროცედურები არაგამჭვირვალე, სასამართლო სისტემა - ნელი. სანამ ეს საკითხები არ მოგვარდება, საგადასახადო შეღავათების დაპირებები ქაღალდზე დარჩება.
ინფრასტრუქტურა და დემოგრაფია: სად ჩერდება ინდონეზია და სად წინ არის ტაილანდი
ინდონეზია ბალის, დაახლოებით 4.4 მილიონი მოსახლის კუნძულს, ფინანსურ ჰაბად აქცევს, ცდილობს გააერთიანოს ტურისტული მიმზიდველობა ფინანსურ ინფრასტრუქტურასთან - მოდელი, რომელიც დუბაიმ DIFC-ის მაგალითზე უკვე გამოსცადა. მაგრამ ინფრასტრუქტურული სხვაობა თვალშისაცემია: ბანგკოკს ორი საერთაშორისო აეროპორტი და ჩამოყალიბებული BTS/MRT მეტროსისტემა აქვს, ღრმა საბანკო სექტორთან ერთად. ჯაკარტამ პირველი მეტროხაზი მხოლოდ 2019 წელს გახსნა, ხოლო ბალიზე რკინიგზის ტრანსპორტი დღემდე არ არსებობს.
დემოგრაფია, თავის მხრივ, ინდონეზიის მხარეს არის: 275 მილიონი მოსახლე ტაილანდის 72 მილიონთან შედარებით, გრძელვადიან პერსპექტივაში მძლავრ საშინაო ბაზარს უქმნის ინდონეზიას. თუმცა ეს არგუმენტი გრძელვადიან ჰორიზონტს ეხება - არა იმას, რას ხედავს ინვესტორი ხვალინდელ დღეს.
ვალუტის ფაქტორიც მნიშვნელოვანია: ინდონეზიური რუპია გასული წლის განმავლობაში დოლართან შედარებით დაახლოებით 5%-ით დაეცა, მაშინ როცა ტაილანდური ბატი მეტ სტაბილურობას ინარჩუნებდა - ეს კრიტიკული ფაქტორია ინვესტორისთვის, ვინც უცხოურ ვალუტაში ითვლის მოსავლიანობას.
ტაილანდი არ ჩერდება - საკუთარი ფინანსური კვანძის განვითარება
სანამ ინდონეზია გეგმებს ხატავს, ბანგკოკი უკვე ქმნის საკუთარ ფინანსურ კლასტერს - One Bangkok, სადაც Frasers Property და TCC Group-ის ინვესტიცია დაახლოებით $3.5 მილიარდს შეადგენს. ამასობაში ფუკეტი აგრძელებს პრემიუმ სეგმენტის გაფართოებას.
Bangkok Post-ის ცნობით, ფუკეტის ლუქს-სეგმენტის ბაზარი 2026 წლამდე ძალას შეინარჩუნებს - ამის მთავარი მამოძრავებელი ძალაა მიწის ფასების ზრდა დასავლეთ სანაპიროზე, კონკრეტულად ისეთ ლოკაციებზე, როგორებიცაა Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala და Cherng Talay. მარკირებული ვილები (branded villas) კონდომინიუმებზე უკეთეს შედეგებს აჩვენებენ შეძლებული საერთაშორისო მყიდველების წრეში.
საარენდო მოსავლიანობა: ციფრები, რომლებზეც ღირს დაყრდნობა
დღეს ბანგკოკის კონდომინიუმებზე საშუალო საარენდო მოსავლიანობა 5-7%-ს შეადგენს წლიურად, ხოლო ფუკეტში, პიკის სეზონზე, ეს მაჩვენებელი 8-10%-მდე ავიდის. STR-ის მონაცემებით, ფუკეტში სასტუმროების საშუალო დატვირთულობა 75-80%-ს აღწევს - ეს ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია, თუ რატომ ინარჩუნებს კუნძული უპირატესობას ბალისთან შედარებით, სადაც საარენდო მენეჯმენტის ეკოსისტემა ნაკლებადაა განვითარებული.
ძირითადი დასკვნები ერთ ცხრილში
| ფაქტორი | ტაილანდი | ინდონეზია |
|---|---|---|
| საკუთრების ფორმა უცხოელისთვის | Freehold კონდომინიუმზე | მხოლოდ hak pakai / hak guna bangunan |
| ინფრასტრუქტურა | 2 საერთაშორისო აეროპორტი, BTS/MRT | მეტრო ჯაკარტაში 2019 წლიდან, ბალიში - არა |
| ტურისტული ნაკადი (2025) | 35 მილიონზე მეტი (TAT) | - |
| საარენდო მოსავლიანობა | 5-7% (ბანგკოკი), 8-10% (ფუკეტი, პიკი) | - |
| ვალუტის სტაბილურობა | შედარებით მაღალი | რუპია -5% USD-თან, ბოლო წელი |
| მოსახლეობა | 72 მილიონი | 275 მილიონი |
ხშირად დასმული კითხვები
ღირს თუ არა ტაილანდში ინვესტორისთვის ინდონეზიის კონკურენციაზე შეწუხება?
არა, 3-5 წლის პერსპექტივაში მაინც. ინდონეზიის ფინანსური ცენტრები ჯერ დაგეგმვის ეტაპზეა, საუკეთესო შემთხვევაშიც კი განხორციელება 7-10 წელს მოითხოვს. ტაილანდის ბაზარი დღეს მოწიფული, ლიკვიდური და კარგად ცნობილია - ვინც დღეს ინვესტირებას იწყებს, მისთვის ტაილანდის ფუნდამენტური მაჩვენებლები არ შეცვლილა.
შესაძლებელია თუ არა ბალისა და ფუკეტის ინვესტიციად შედარება?
ორივე კუნძული ლაივსტაილ-მყიდველებსა და საარენდო ინვესტორებს იზიდავს, მაგრამ ფუკეტს სამი მთავარი უპირატესობა აქვს: უცხოელისთვის freehold კონდომინიუმის საკუთრება, სასტუმროების უფრო მაღალი დატვირთულობა (75-80%, STR-ის მონაცემებით) და გაცილებით უფრო განვითარებული საარენდო მენეჯმენტის ეკოსისტემა.
რა საგადასახადო შეღავათებს გვთავაზობს ინდონეზია?
საბოლოო პაკეტი ჯერ ჩამოყალიბებული არ არის. განიხილება 100%-იანი კორპორატიული გადასახადის გათავისუფლება გარკვეული პერიოდით ფინანსური ცენტრის რეზიდენტებისთვის, უცხოური შემოსავლისა და დივიდენდის გადასახადისგან გათავისუფლება, ასევე გამარტივებული ვიზა-რეჟიმი. თუმცა კანონად ჯერ არაფერი ქცეულა - ეს ყველაფერი წინადადებაა.
იმოქმედებს თუ არა ინდონეზიის პროექტი ბანგკოკის ან ფუკეტის ფასებზე?
პირდაპირი გავლენა არ არის მოსალოდნელი. ტაილანდის ბაზარს საშინაო მოთხოვნა, ტურიზმი და დისტანციური მუშაკების (digital nomads) მიგრაცია ამოძრავებს. თუნდაც ინსტიტუციური კაპიტალის ნაწილი ინდონეზიისკენ გადავიდეს, კონდომინიუმების სეგმენტი კერძო ინვესტორებისთვის ტაილანდში მდგრადი უნდა დარჩეს.
წყარო: Nikkei Asia
ინდონეზიის $28 მილიარდიანი ბიზნეს-გეგმა საინტერესოა და ღირს, თვალი ვადევნოთ, მაგრამ მეგაპროექტის გამოცხადებასა და რეალურ კაპიტალის ნაკადს შორის დგება უფსკრული, რომელიც კანონმდებლობით, ინსტიტუტებით და ინვესტორის ნდობით ივსება - ეს უფსკრული, რომელიც ტაილანდმა ათწლეულების წინ დახურა. ვინც დღეს აპირებს ინვესტირებას, მისთვის ტაილანდის ბაზარი სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიაში ყველაზე დაბალანსებული არჩევანია - მოსავლიანობის, სამართლებრივი დაცვის და ცხოვრების ხარისხის ჯამში.
მზად ხართ ტაილანდში ინვესტირებისთვის? ჩვენი გუნდი, ტაილანდის უძრავი ქონება, დაგეხმარებათ იდეალური ობიექტის მოძებნაში.