რამდენიმე წლის წინ ფუკეტში ახალი აშენებული კონდომინიუმების დათვალიერებაზე მისულ უცხოელთა თითქმის 70% რუსეთიდან და ჩინეთიდან ჩამოსული მყიდველი იყო. 2026 წელს ეს სურათი აღარ არსებობს. ბაზარზე ახალი, სულ სხვა გეოგრაფიიდან წამოსული ფული შემოდის, და ვინც დღეს ტაილანდში ინვესტიციაზე ფიქრობს, ეს ცვლილება აუცილებლად უნდა გაითვალისწინოს.
Bangkok Post-ის მონაცემებით, უცხოური მოთხოვნის სტრუქტურა სისტემურად შეიცვალა. საშუალო გარიგების ღირებულება 2023 წელთან შედარებით 18-22%-ით გაიზარდა. ფუკეტი კვლავ ტაილანდის მთავარი საკურორტო ბაზარია, მაგრამ დღეს ხელშეკრულებას ხელს რომ აწერს ადამიანი, ის სულ სხვაა: უფრო ახალგაზრდა, უფრო ხშირად ქირავდება საკუთარი დასვენებისთვის კი არა, არამედ სტაბილური შემოსავლისთვის, და პირველ რიგში სარგებელზეა ორიენტირებული, ვიდრე ცხოვრების სტილზე.
რა შეიცვალა: სწრაფი პასუხი
-
ინდოელი მყიდველები 2023 წელს ფუკეტში უცხოელ მყიდველთა მხოლოდ 4-5%-ს შეადგენდნენ, 2026 წელს კი ეს მაჩვენებელი 12-15%-მდე გაიზარდა
-
დასავლეთ სანაპიროზე ახალ პროექტებში კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი 180,000-220,000 ბატს (დაახლოებით $5,100-$6,300) მიაღწია
-
რუსი მყიდველები კვლავ ტოპ-5-ში რჩებიან, თუმცა მათი წილი 25-30%-დან 15-18%-მდე დაეცა
-
ჩინელი მყიდველები მკვეთრად შემცირდნენ, კაპიტალის გამოტანაზე მკაცრი კონტროლისა და შიდა ეკონომიკის შენელების გამო
-
ბაზარზე გამოჩნდნენ ახალი მოთამაშეები არაბეთის გაერთიანებული საემიროებიდან, საუდის არაბეთიდან, ყაზახეთიდან და უზბეკეთიდან, ჯამში მოთხოვნის 8-10%
-
პრემიუმ ვილების სეგმენტში (30 მილიონი ბატი და ზემოთ) გაყიდვები წლიურად 25%-ით იზრდება
რატომ დათმეს ჩინელებმა და რუსებმა პოზიციები
ჩინეთის შემთხვევაში მთავარი მიზეზი კაპიტალის გატანაზე კონტროლის გამკაცრებაა. წელიწადში ერთ ადამიანზე დაწესებული $50,000-იანი ლიმიტი ფორმალურად უცვლელია, მაგრამ ბანკები ტრანზაქციებს გაცილებით უფრო ყურადღებით ამოწმებენ. ამას ემატება ჩინეთის საშინაო უძრავი ქონების ბაზრის ვარდნა, რამაც საზღვარგარეთ ინვესტირების სურვილიც შეასუსტა.
რუსული მოთხოვნის შემცირება უფრო ეტაპობრივი პროცესია: ბანკებთან ტრანზაქციები გართულდა, ხოლო ალტერნატიული ბაზრები (თურქეთი, არაბეთის გაერთიანებული საემიროები) ნაწილობრივ იზიდავს კაპიტალს, რომელიც ადრე ტაილანდში მიდიოდა.
საკვანძო ფაქტები, რომლებიც ბაზარს აყალიბებს
-
ტაილანდის ტურიზმის ორგანიზაციის (Tourism Authority of Thailand) მონაცემებით, 2025 წელს ფუკეტს 9.4 მილიონი უცხოელი ტურისტი ეწვია, რაც 2024 წელთან შედარებით 11%-ით მეტია. სწორედ ეს ტურისტული ნაკადი კვებავს გაქირავების ბაზარს
-
უცხოელებს შეუძლიათ ფლობდნენ კონდომინიუმებს ტაილანდში ე.წ. freehold კვოტის ფარგლებში, რომელიც პროექტის გასაყიდი ფართის 49%-ს არ უნდა აღემატებოდეს. ვილების შემთხვევაში ჩვეულებრივ იყენებენ 30+30+30 წლიან იჯარას ან ტაილანდურ კომპანიაზე რეგისტრაციის სქემას
-
გაქირავებიდან შემოსავალი ბანგ თაოსა და ლაგუნა ფუკეტში ხარისხიან კონდომინიუმებზე წლიურად 6-8%-ს (ნეტო) შეადგენს, პრემიუმ ვილებზე კი 4-6%-ს
-
ჩალონგში, ნაი ჰარნსა და რავაიში ბოლო ორი წლის განმავლობაში ფასები 30-40%-ით გაიზარდა, ხოლო ჩრდილოეთით მდებარე მაი ხაო და ნატაი 20-25%-ით უფრო იაფია, რაც შესვლის უფრო დაბალ ბარიერს იძლევა
-
ინდოელი მყიდველები ჩვეულებრივ ირჩევენ სტუდიოებსა და ერთსაძინებლიან ერთეულებს ფასად 4-8 მილიონი ბატი, ხოლო ახლო აღმოსავლეთის ინვესტორები ვილებზეა ორიენტირებული, 25 მილიონი ბატიდან დაწყებული
-
დასავლეთ სანაპიროზე მიწის მარაგი თითქმის ამოწურულია: ადგილობრივი დეველოპერების შეფასებით, ასაშენებელი ფართის მარაგი მხოლოდ 3-5 წელს ეყოფა
-
ტაილანდის ხელისუფლება 2025-2026 წლებში განიხილავს freehold კვოტის 75%-მდე გაზრდას შერჩეულ პროექტებში, თუმცა ამის შესახებ კანონი ჯერ არ არის მიღებული
-
Bangkok Post-ის თანახმად, ფუკეტის ლუქს სეგმენტი 2026 წლის განმავლობაშიც ძლიერი დარჩება: ვილები კონდომინიუმებზე უკეთეს შედეგებს აჩვენებენ, რადგან ბრენდირებული საცხოვრებლები და კომპლექსური ინფრასტრუქტურა შეძლებულ უცხოელ მყიდველებს დასავლეთ სანაპიროს ისეთ ლოკაციებზე იზიდავს, როგორებიცაა ბანგ თაო, ლაიანი, კამალა და ჩერნგ ტალაი
რა ღირს ბინა ფუკეტში 2026 წელს
დასავლეთ სანაპიროზე ახალ პროექტში 28-35 კვ.მ. სტუდიო 4-7 მილიონ ბატად (115,000-200,000 დოლარი) იყიდება. ორსაძინებელი ერთეულის ფასი 8-15 მილიონ ბატს შორის მერყეობს. ზღვის ხედით და კერძო აუზით ვილების საწყისი ფასი 20-25 მილიონი ბატია.
რომელი რაიონია ყველაზე პერსპექტიული ინვესტიციისთვის
ბანგ თაო და ლაგუნა უკვე მოწიფული ბაზარია, სადაც ლიკვიდურობა მაღალია და გაქირავებით შემოსავალი სტაბილურია. ჩრდილოეთით მაი ხაო და ნატაი უფრო დაბალ ფასებს და ინფრასტრუქტურის განვითარებასთან ერთად ზრდის პოტენციალს გვთავაზობს. სამხრეთით რავაი და ნაი ჰარნი ევროპელ მყიდველებში პოპულარულია, თუმცა უკვე ჩანს გადახურების ნიშნები.
შესყიდვისა და გადასახადების პრაქტიკული მხარე
განვადება ფუკეტში ფართოდაა გავრცელებული. დეველოპერების უმეტესობა მშენებლობის პერიოდში გადახდის გრაფიკს გვთავაზობს, ჩვეულებრივ 30% ჯავშნისა და ხელშეკრულების გაფორმებისას, 70% კი ობიექტის ჩაბარებისას. ზოგიერთი პროექტი გადახდას 12-24 თვეზე ანაწილებს.
უცხოელი მესაკუთრე იხდის:
-
გადაფორმების მოსაკრებელი: შეფასებული ღირებულების 2%, ჩვეულებრივ იყოფა გამყიდველთან
-
სახელმწიფო ბაჟი (stamp duty): 0.5%
-
გაყიდვიდან მიღებულ შემოსავალზე გადასახადი: პროგრესული სკალით, საკუთრებაში ყოფნის პერიოდის მიხედვით; 5 წელზე მეტი ფლობის შემთხვევაში ეფექტური განაკვეთი მნიშვნელოვნად მცირდება
-
წლიური ქონების გადასახადი: 50 მილიონ ბატამდე ღირებულების ობიექტებზე მხოლოდ 0.02%-ია
ღირს თუ არა ობიექტის პირადად დათვალიერება ყიდვამდე
ფოტოები და 3D-რენდერები ვერასდროს გადმოსცემენ მშენებლობის რეალურ ხარისხს, ზღვამდე ნამდვილ მანძილს ან უბნის ინფრასტრუქტურას. ჯერ კიდევ გადაწყვეტილების მიღებამდე ღირს შერჩეული პროექტების მახლობლად საცხოვრებლის დაჯავშნა და ვიზიტების მარშრუტის დაგეგმვა.
არის თუ არა ბუშტის რისკი ფუკეტის ბაზარზე
კლასიკური ბუშტის ნიშნები ჯერჯერობით არ ჩანს. ფასები იზრდება, მაგრამ ეს ზრდა საკმაოდ საფუძვლიანია: მიწის დეფიციტი, ტურისტების მზარდი ნაკადი და ინფრასტრუქტურული პროექტები, მათ შორის აეროპორტის ახალი ტერმინალი და გზების გაფართოება. ცალკეულ რაიონებში ლოკალური გადახურება შესაძლებელია, ამიტომ სხვადასხვა ლოკაციაზე დივერსიფიცირება გონივრული სტრატეგია რჩება.
ფუკეტის მყიდველთა პროფილის ცვლილება დროებითი მოვლენა არ არის, ეს გრძელვადიანი ტენდენციაა. კაპიტალის გლობალიზაცია, ინდოეთისა და სპარსეთის ყურის ქვეყნების მზარდი საშუალო ფენა და მიწის მარაგის შემცირება ერთად ფასების ზრდას განაპირობებს და ბაზარს ხელახლა აყალიბებს. განსაკუთრებით საყურადღებოა არაბეთის გაერთიანებულ საემიროებთან დაკავშირებული კაპიტალის როლი: ის ფუკეტის ლუქს სეგმენტს თანდათან ტურისტული ციკლებისგან დამოუკიდებელს ხდის, რადგან უმაღლესი წმინდა შემოსავლის მქონე ოჯახები კუნძულს განიხილავენ არა როგორც სეზონურ დასასვენებელ ადგილს, არამედ როგორც უსაფრთხო ბაზას კაპიტალისთვის.
ვინც ინვესტიციაზე ფიქრობს, გონივრული იქნება გადაწყვეტილება მომდევნო 6-12 თვეში მიიღოს, სანამ ფასების ფანჯარა ჯერ კიდევ ღიაა. ჩვენი გუნდი, ტაილანდის უძრავი ქონება, სიამოვნებით დაგეხმარებათ ფუკეტში სწორი ობიექტის შერჩევასა და გარიგების უსაფრთხოდ ჩატარებაში.
წყარო: Bangkok Post