ვინმეს, ვისაც ფუკეტში კონდომინიუმის ყიდვა გადაწყვეტილი აქვს და ბანკიდან სესხს არც ელოდება, ერთი ციფრი ახლა უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ნებისმიერი ბროშურა კუნძულის განვითარებაზე: აშშ-ს 10-წლიანი სახელმწიფო ბონდის მოსავალობა 4.8%-ს უტოლდება, ხოლო იაპონიაში იგივე მაჩვენებელი 1996 წლის შემდეგ პირველად 3%-ს გადასცდა. ეს არ არის აბსტრაქტული ფინანსური სიახლე. ეს არის ის ფონი, რომლის მიხედვითაც ნაღდი ფულის მფლობელი ინვესტორი ახლა აფასებს, ღირს თუ არა ფუკეტში ქონების ყიდვა, თუ უკეთესია ფული უბრალოდ სახელმწიფო ვალში ჯვარისცმულ 4.8%-ზე ჰქონდეს დაბანდებული, რისკის და მოიჯარეების ძებნის გარეშე.
დაუშვათ, ეს ციფრები ცოტა მშრალი ჩვენებით. სამაგიეროდ, პრაქტიკული შედეგი მარტივია: თაილანდში უცხოელისთვის იპოთეკა პრაქტიკულად არ არსებობს, ამიტომ ყველა გარიგება ხდება ნაღდი ფულით. ეს ნიშნავს, რომ საბონდო ბაზრის რყევებს ფუკეტის ბაზარზე პირდაპირი გავლენა არ აქვს, თუმცა არაპირდაპირი გავლენა საკმაოდ ხელშესახებია.
რატომ იზრდება იაპონიისა და აშშ-ს ბონდების მოსავალობა
The Japan Times-ის ცნობით, იაპონიის 10-წლიანი სახელმწიფო ბონდის მოსავალობა 3%-ს გადასცდა, ხოლო ევრონიუსის მონაცემებით, ეს 1996 წლის შემდეგ პირველი შემთხვევაა. ბაზარი 80-90%-იან ალბათობით პროგნოზირებს, რომ იაპონიის ცენტრალური ბანკი სექტემბრის სხდომაზე განაკვეთს კვლავ ზემოთ აწევს, შესაძლოა 1.25%-მდე.
პარალელურად, აშშ-ს 10-წლიანი ბონდის მოსავალობა 4.8%-ს უახლოვდება, 2-წლიანი კი 4.41%-ის დონეზეა. ბრენტის ნავთობი 95 დოლარამდე ვაჭრობს ბარელზე, რაც ინფლაციურ ზეწოლას აძლიერებს. ეს ორივე ფაქტორი ერთად ურტყამს გრძელვადიან, ნელი უკუგების აქტივებს, პირველ რიგში.
აქ ერთი ტერმინი ღირს ხსენება: "ბონდის ვიგილანტების" ძველი იდეა დაბრუნდა. ინვესტორები პრემიას ითხოვენ ფისკალურ რისკზე იაპონიაში, დიდ ბრიტანეთში, საფრანგეთსა და გერმანიაში, სადაც ყველგან მთავრობებმა ამბიციური ხარჯვის გეგმები გამოაცხადეს.
რას ნიშნავს ეს ნაღდი ფულის მყიდველისთვის ფუკეტში
როცა უსაფრთხო, "რისკის გარეშე" დოლარის განაკვეთი წლიურად 4.8%-ს იძლევა, მოიჯარეების, შენობის რემონტისა და მართვის კომპანიის საჭიროების გარეშე, ნებისმიერ საიჯარო ქონებას მოეთხოვება, დაამტკიცოს, რომ ის ამ ალტერნატივას აჯობებს. ფუკეტში კონდომინიუმი, რომელიც წლიურად 5-6%-იან წმინდა შემოსავალს იძლევა გადასახადებისა და მართვის ხარჯების შემდეგ, აღარ არის ის აშკარად ხელსაყრელი გარიგება დოლარებში მოაზროვნე ინვესტორისთვის, ვისაც აქ ცხოვრების განზრახვა არ აქვს.
ეს არ ნიშნავს, რომ ასეთი ქონება ცუდი შენაძენია. 7-10 წლიან ჰორიზონტზე, კაპიტალის ღირებულების ზრდის მოსაზრებით, ეს ბაზარი ისევ საკმაოდ საინტერესოა. მაგრამ სუფთა შემოსავლიანობაზე დაფუძნებული არგუმენტი ორ წლის წინანდელთან შედარებით ახლა უფრო სუსტია.
რატომ არ იაფდება თაილანდის ბაზარი ავტომატურად
ბაზარზე ერთი ხშირად გამეორებული ილუზია არსებობს: თითქოს საბონდო ბაზრის ჩავარდნა და ძლიერი დოლარი ავტომატურად აიაფებს თაილანდურ აქტივებს უცხოური ვალუტის მყიდველისთვის. ბოლო წლების გამოცდილება ამის საწინააღმდეგოს გვთხოვს. ბატი ხშირად რეგიონული "უსაფრთხო ნავსაყუდელი" ვალუტის როლს ასრულებს, ძლიერი მიმდინარე ანგარიშის, ტურისტული შემოსავლების და მარაგებში ოქროს დიდი წილის გამო. ეს ვალუტური ფასდაკლება შესაძლოა უბრალოდ არასოდეს მოვიდეს, და ბიუჯეტის დაგეგმვა ამ მოსავლელობის იმედით სუსტი სტრატეგია იქნება.
რას ფიქრობენ გამყიდველები, რომელთა კაპიტალი ბონდებში იჯდა
ორი სცენარი ერთდროულად მიმდინარეობს ფუკეტის მეორადი ბაზარზე, და თითოეული ინდივიდუალურად უნდა შეფასდეს, საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე კონკრეტულ ზონაში საკმარისი ინდიკატორი არ არის.
პირველი: გამყიდველი, რომლის კაპიტალის ნაწილი გრძელვადიან ბონდებში ჯდა, ახლა ქაღალდზე ზარალს ხედავს. ის ან თანხმდება მოლაპარაკებაზე, რომ სხვაგან ზარალი არ დაფიქსირდეს, ან საერთოდ იღებს ლისტინგს ბაზრიდან და ელოდება უკეთეს დროს.
მეორე: ის, ვინც ჯერ არ ჩავარდნილა ამ ხაფანგში და შედარებით მოქნილია, ხშირად ნაკლებ ზეწოლას გრძნობს და ფასზე ნაკლებ დაისაბუთებია დაცემა.
ეს არასდროს ხდება მთელი ბაზრის მასშტაბით ერთდროულად, ის ცალკეული ობიექტების დონეზე ვლინდება. ვისაც ფასდაკლების ძებნა აქვს განზრახული, საკუთარ თავს კარგი მომსახურება გაწევს, თუ ერთ დღეზე მეტ ხანს დაუთმობს ნახვის მოგზაურობას: ხშირად ბან ტაოსა და რავაის შორის ფასთა სხვაობა მხოლოდ ადგილზე შესამჩნევ დეტალებზეა დამოკიდებული.
ჩემი შეხედულება: როდის აქვს გაქირავებაზე გათვლას აზრი
ჩემი პოზიცია მარტივია: აშშ-ს 10-წლიანი ბონდის 4.8%-იან მოსავალობის ფონზე, კურორტული ქონების მხოლოდ საიჯარო შემოსავლისთვის ყიდვას აზრი აქვს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ დაკავებულობა ორი სეზონის ნამდვილი ჯავშნების ისტორიით არის დამტკიცებული, არა დეველოპერის პროგნოზული ფურცლით.
ეს წესი, თუმცა, ყველასთვის არ ვალდებულია. თუ ბიუჯეტი 150,000 დოლარს ქვევითაა და ქონება ორ-სამ წელიწადში გადაყიდვისთვის იძენს, ზემოთ ჩამოთვლილი გულს გვიხატავს, მაგრამ ამ ჰორიზონტზე ტოკიოს მოსავლელობის მრუდეზე მეტად ლოკაცია და მშენებლობის ეტაპი გადწონის.
თაილანდის ხანგრძლივი ვიზა და 3 მილიონი ბატის ბარიერი
Bangkok Post-ის ცნობით, თაილანდის ხანგრძლივი ვიზის პროგრამა უცხოელს, რომელიც ყიდულობს კონდომინიუმს არანაკლებ 3 მილიონი ბატის ღირებულებით, ან ქირაობს ქონებას თვეში არანაკლებ 85,000 ბატის ღირებულებით, ერთწლიან ვიზას სთვევს. ეს კონკრეტული ზღვარი ახლა პირდაპირ გავლენას ახდენს იმაზე, თუ როგორ არჩევენ ბიუჯეტს ფუკეტში ქონების მაძებნელები.
ამასთან, Home In Phuket-ის დაკვირვებით, 2026 წელს ფუკეტის ბაზარი უფრო ბალანსირებული და გრძელვადიან ინვესტორზე ორიენტირებული ხდება, სახელოვან რეზიდენციებზე და სერვისირებულ ვილებზე მოთხოვნით რუსეთის, ავსტრალიის, ჩინეთისა და სხვა ქვეყნების მყიდველების მხრიდან.
რას ნიშნავს ეს ნავთობის ფასი მშენებლობის ხარჯებისთვის
ბრენტის ნავთობის 95 დოლარიან დონეს პირდაპირი კავშირი აქვს ლოგისტიკის, ცემენტისა და მინის ტრანსპორტირების ხარჯებთან. ეს ზეწოლა ახლა უკვე ჩნდება, თუმცა ეს, ჩვეულებრივ, უკვე გაყიდულ ერთეულებზე ფიქსირებულ ფასს არ ეხება, ეხება მომავალი ეტაპების ფასწარმოქმნას.
FAQ
აისახება თუ არა აშშ-ს ბონდის მოსავალობის ზრდა თაილანდის ქონების ფასებზე?
პირდაპირი ეფექტი მინიმალურია: არარეზიდენტები ყიდვას ნაღდი ფულით ასრულებენ, ადგილობრივი იპოთეკა უცხოელისთვის პრაქტიკულად ხელმისაწვდომი არ არის. გავლენა ხდება ალტერნატიული ღირებულების ცნებით. როცა უსაფრთხო დოლარის განაკვეთი 4.8%-ს უახლოვდება, მყიდველები ან უფრო მაღალ უკუგებას ითხოვენ, ან ფასდაკლებას ელოდებიან ხელშეკრულებაზე გადასვლამდე.
რატომ არის მნიშვნელოვანი იაპონიის ბონდის 3%-ის გადალახვა აზიის ბაზრებისთვის?
იაპონია ოცდაათი წლის განმავლობაში მთელი რეგიონისთვის იაფი კაპიტალის წყარო იყო. როცა შინაური გრძელვადიანი ვალი 3%-ზე მეტს გამოსცემს, ამ კაპიტალის ნაწილი სამშობლოში ბრუნდება, და აზიაში უძრავ ქონებაზე თუ აქციებზე გადადებული უცხოური ინვესტიციები ახლა კონკურენციაში შედის ნულის ნაცვლად რეალურ განაკვეთთან.
უნდა დაველოდო ფასების შემცირებას, თუ ახლა ვიყიდო?
ფუკეტის პირველად ბაზარზე ფასების ვარდნის ლოდინი, მშენებლობის ხარჯების ზრდის ფონზე, ყოველთვის ლოგიკური არ არის. მეორად ბაზარზე ახლა მოლაპარაკების ნამდვილი ადგილი არსებობს, განსაკუთრებით იმ გამყიდველებთან, ვისი ბონდის პორტფელიც ზარალშია. ფასდაკლება ინდივიდუალურად ობიექტ-ობიექტზეა საძებნელი, არ არსებობს ბაზრის მასშტაბით.
რა უკუგებას შემიძლია ვცადო ვნახავ ფუკეტში 2026 წლის დონეზე?
ბაზრის შეფასებით, 5-7%-იანი წმინდა წლიური უკუგება, გადასახადებისა და მართვის ხარჯების გამოკლების შემდეგ, რეალისტური მაჩვენებელია. ნებისმიერი შეთავაზება, რომელიც 10%-ზე მეტ გარანტირებულ უკუგებას ჰპირდება, ყურადღებით შესასწავლია, კონკრეტულად გარანტიის პირობები და გარანტორის ფინანსური მდგომარეობა.
წყარო: The Japan Times