სექტემბერი, 2026 წელი: თქვენ უყურებთ ფუკეტში ბინის კატალოგს, დეველოპერი გპირდებათ წლიურ 6-7%-იან შემოსავალს, და ეს რიცხვი შესანიშნავად ჩანს, სანამ არ გახსენდებათ, რომ იმავე დროს აშშ-ის 10-წლიანი სახაზინო ობლიგაცია, ნულოვანი რისკითა და მყისიერი ლიკვიდურობით, 4.78%-ს გდებთ ჯიბეში ხელით ფათურის, დაზღვევის და დამქირავებლის ძებნის გარეშე. სხვაობა, რომელიც ერთ დროს ოთხმაგი იყო, ახლა ორ-სამ პროცენტულ პუნქტამდე დაიწია. ეს არ არის ბონდის ტრეიდერების პრობლემა. ეს არის ყველა იმ ადამიანის პრობლემა, ვინც დღეს განიხილავს, ჩადოს ფული ბეტონში თუ ქაღალდში.
რატომ გაძვირდა ფული ერთდროულად მთელ მსოფლიოში?
მთავარი მიზეზი ნავთობია. Brent ნავთობის ბარელი ვაჭრობს 91 დოლარის მახლობლად, ევროპული გაზი მრავალწლიან მაქსიმუმებზეა, და ეს იმას ნიშნავს, რომ ინფლაცია საკუთარ თავს არ ჩამოაბალანსებს, როგორც ბაზარმა ადრე ეგონა. შედეგად, ბაზრები ფასს უწესებენ არა ფედერალური სარეზერვო სისტემისა და ევროპის ცენტრალური ბანკის პაუზას, არამედ სექტემბრის საპროცენტო განაკვეთის ზრდას.
იაპონია აქ ყველაზე უფრო მაჩვენებელი შემთხვევაა. ქვეყანა, რომელიც სამი ათწლეულის განმავლობაში პრაქტიკულად უფასოდ სესხავდა, ახლა თავის 10-წლიან სახელმწიფო ობლიგაციაზე 3%-ს იხდის. დონე, რომელიც ცოტა ხნის წინ წარმოუდგენელი ჩანდა ნულთან მიმდებარე ბაზრისთვის. ეს ცვლილება კაპიტალს იაპონიაში აბრუნებს და ერთ-ერთ ყველაზე იაფ საერთაშორისო დაფინანსების წყაროს კარგავს. ევროპული ობლიგაციები ხომ საერთოდ 15-წლიან მაქსიმუმებზეა.
რას ცვლის ეს ფუკეტში ბინის ინვესტიციისთვის?
აშშ-ის 4.78%-იანი 10-წლიანი სახაზინო სარგებელი ახლა წარმოადგენს ყველა ინვესტიციური გადაწყვეტილების ახალ ზღვარს, ფუკეტში ბინის ყიდვის ჩათვლით. ეს არ ხდება იპოთეკის მექანიზმით, როგორც ეს კლასიკურ ბაზრებზე ხდება.
ფუკეტში უცხოელები თაილანდურ იპოთეკას სტანდარტული პირობებით პრაქტიკულად ვერ იღებენ. ბინების აბსოლუტური უმეტესობა ქეშით ან დეველოპერის განვადებით იყიდება. ეს ნიშნავს, რომ ფედის განაკვეთის ზრდას აქ პირდაპირი გზა არ აქვს, რაც მოთხოვნას მოკვეთდეს იპოთეკური საკრედიტო ხაზის გავლით, როგორც ეს, ვთქვათ, ავსტრალიაში ან ევროპაში ხდება.
გავლენა სხვაგან იჩენს თავს: ალტერნატიული სარგებლისა და მყიდველის ჯიბის მეშვეობით.
როცა უსარისკო დოლარის განაკვეთი 1.5% იყო, დაპირებული 6-7%-იანი წლიური სარგებელი ოთხმაგ პრემიად გამოიყურებოდა. 4.78%-ზე ეს პრემია ორ-სამ პროცენტულ პუნქტამდე დავიწია, და ამ პუნქტებისთვის ინვესტორი იღებს ბატის კურსის რისკს, დაბალი სეზონის დატვირთვის რისკს, მართვის კომპანიის საკომისიოს, მოვლას, გადასახადებს და იმას, რომ აქტივის გაყიდვა ერთ დღეში შეუძლებელია. მათემატიკა უკვე ისეთი აშკარა არ არის, როგორც ორი წლის წინ.
მეორე არხი მყიდველის ფსიქოლოგიაა. ევროზონის ინვესტორი, რომლის ბიზნეს-საკრედიტო ხაზი ახლახან გაძვირდა, მეორე ერთეულის ყიდვას გადადებს. ავსტრალია აქ კარგი მაგალითია: საბინაო სექტორთან დაკავშირებული აქციები პირველები დაეცნენ, როგორც კი ბაზარმა ახალი ზრდის ციკლი დაიფასა.
რაც ჯერჯერობით თაილანდის სასარგებლოდ მუშაობს
ძვირი ნავთობი და გლობალური ინფლაცია ყველას ერთნაირად არ ეხება. თაილანდში ინფლაცია და ცენტრალური ბანკის განაკვეთი შედარებით დაბალია აშშ-სთან და ევროპასთან შედარებით, და ბატი ისტორიულად ისეთ ვალუტას წარმოადგენდა, რომელსაც ტურიზმზე დამყარებული მიმდინარე ანგარიშის ჭარბი გულშემატკივრობს. ამიტომ ბატში დენომინირებული აქტივი, სუსტ დოლართან შედარებით მომდევნო ლმობის ციკლში, შესაძლოა, ისეთი ცუდი არ გამოვიდეს, როგორც ახლა ჩანს.
მაგრამ ეს პროგნოზი, არა ფაქტი. ვალუტის მოძრაობა ყველაზე ნაკლებად საიმედო ცვლადია ნებისმიერ ინვესტიციურ ანგარიშში, და ბატის შესაძლო გამყარება არასდროს უნდა ჩართოთ თქვენს სარგებლის მოდელში, როგორც გარანტირებული ფაქტორი.
ასევე ღირს გახსოვდეთ ერთი მარტივი რამ: კურორტული უძრავი ქონება არ არის მხოლოდ საშემოსავლო აქტივი, ის მოხმარების საქონელიც არის. ბინა, სადაც თვითონ ცხოვრობთ წელიწადში ორი თვე, ბონდთან შედარებას არ ექვემდებარება. მისი შედარება უნდა მოვახდინოთ იმ ფასთან, რასაც იმავე პერიოდის ქირავნობა დაგიჯდებოდათ.
ღირს თუ არა off-plan პროექტში ინვესტიცია ახლა?
ეს ის კითხვაა, სადაც ჩვენს პოზიციას პირდაპირ დავადგინებთ: 4.78%-იან 10-წლიან სარგებელთან ერთად, ჩვენ არ ვიყიდდით off-plan პროექტს ფუკეტში მხოლოდ ქაღალდზე დაპირებული გარანტირებული სარგებლის საფუძველზე. ეს გარანტია იმდენადვე მტკიცეა, რამდენადაც დეველოპერის ბალანსია, და ძვირი ფულის ციკლი ზუსტად ის მომენტია, როცა სუსტი დეველოპერები ვალდებულებებს ვიღონდებით ხვდებიან.
გონივრული ნაბიჯი ახლა დამთავრებული, უკვე ორ სეზონზე მეტ ხანს ექსპლუატირებული შენობის შერჩევაა, სადაც შესაძლებელია ნახოთ მართვის კომპანიის რეალური ანგარიშები, საპროგნოზო ცხრილის ნაცვლად.
ეს არ ვრცელდება ყველაზე. თუ ბინას პირად საცხოვრებლად ყიდულობთ, წელიწადში სამი-ოთხი თვის ცხოვრებისთვის, და მას ბონდის პორტფელის შემცვლელად არ განიხილავთ, ეს ყველა არგუმენტი თქვენზე არ მოქმედებს. თქვენი ანგარიში გრძელვადიანი ქირის ღირებულებას ეთანხმება, არა ფედის განაკვეთს.
რომელი ბინები ინახავს ყველაზე მეტ რისკს ამ ციკლში?
ყველაზე რისკიანი კატეგორია არაცნობილი დეველოპერების off-plan პროექტებია, სადაც გარანტირებული სარგებელი გრძელი მშენებლობის ვადებთან ერთადაა შერწყმული. ეს ზუსტად ის ადგილია, სადაც დაფინანსების ღირებულების ზრდა პროექტს ყველაზე მკვეთრად აზარალებს.
დასრულებული პროექტების ფასების ვარდნა 2026 წელს ნაკლებად სავარაუდოა, თუ დატვირთვა ძალადქტიურია. ფასდაკლებები უფრო სავარაუდოდ გამოჩნდება იმ დეველოპერებთან, ვისაც მშენებლობის დასასრულებლად ცალკე ნაღდი ფული სჯერდება, განსაკუთრებით ადრეულ ეტაპებზე. 91 დოლარიანი ნავთობი მშენებლობის ღირებულებას ზრდის, რაც ახალ შენობებზე ფასის მნიშვნელოვან ვარდნას საწინააღმდეგოდ მუშაობს.
რა ხდება ტურისტულ ნაკადებზე, თუ ავიაბილეთი ძვირდება?
ევროპიდან და შუახოსანური აღმოსავლეთის რეგიონიდან ავიაბილეთის ფასში საწვავი მნიშვნელოვან წილს იკავებს, და ის Brent-ის ფასზეა დამოკიდებული. ტურისტული ნაკადი კი პირდაპირ განსაზღვრავს ქირავნობის დატვირთვას ფუკეტში. ეს ერთი ხაზი, ერთი შეხედვით უმნიშვნელო, ბაზარზე რეალურ ეფექტს ატარებს.
გირჩევთ, ყველა ერთეული, რომელიც შორეთვის სიაშია, ერთი კითხვის ტესტს გავატაროთ: სცემს თუ არა ის 4.78%-ს დოლარულ სარგებელში, გამოკლებული მართვის საკომისიო, გადასახადები და ვაკანტურობა, და მზადა ხართ თუ არა ხუთი წელი გეჭიროთ. თუ პასუხი ერთ პუნქტზეც უარყოფითია, ეძებეთ შემდეგი ვარიანტი.
ერთი პრაქტიკული რჩევა ვიზიტთვის: ღირს შენობის ნახვა და მართვის კომპანიასთან საუბარი დაბალ სეზონზე, როცა რეალური დატვირთვა ჩანს იანვრის გამოპრიალებული სურათის ნაცვლად. ამასთან, ავიაბილეთები და უბნების შედარება ხალხმრავლობის გარეშე უფრო იაფიც ჯდება.
წყარო: CNA (Channel News Asia)