38.18 მილიარდი ბატი. ეს არაა შემოსავალი, ეს არაა მოგება, ეს არის ხელმოწერილი, მაგრამ ჯერ არ გადაცემული ბინების ღირებულება, რომელიც ერთ თაილანდურ დეველოპერს - AssetWise-ს - ჯიბეში ჯერ არ ჩავარდნია. დღევანდელი კურსით (დაახლოებით 32.5 ბატი დოლარზე) ეს 1.17 მილიარდ დოლარს უტოლდება. თუ ეძებთ პასუხს კითხვაზე 'ღირს თუ არა პჰუკეტზე ბრენდირებული ბინის ყიდვა', ეს ციფრი უკეთ პასუხობს, ვიდრე ნებისმიერი მარკეტინგული ბროშურა.
საქმე ისაა, რომ AssetWise ერთ-ერთი იმ მცირერიცხოვან SET-ზე ლისტირებულ დეველოპერთაგანია, რომელიც თაილანდის კონდომინიუმების ბაზრის ციკლში ზრდას აჩვენებს დაცემის ნაცვლად. 2026 წლის პირველი ნახევრის შემოსავალმა 5.69 მილიარდი ბატი შეადგინა - ეს 57%-ით მეტია წლიურ შედარებაში. მაგრამ ეს ზრდა არ არის ახალი გაყიდვების შედეგი. ის გამოწვეულია უკვე გაყიდული ბინების გადაცემით, რადგან თაილანდურ ბუღალტრულ სისტემაში შემოსავალი ფიქსირდება არა კონტრაქტზე ხელმოწერისას, არამედ საკუთრების ფაქტობრივი გადაცემისას.
რატომ ამბობს backlog-ი მეტს, ვიდრე კვარტალური შემოსავალი
შემოსავალი ყოველთვის უკან იხედება. ის აჩვენებს, რაც ორი-სამი წლის წინ აშენდა. Backlog კი წინ იხედება: ის აჩვენებს, რამდენმა მყიდველმა უკვე მოაწერა ხელი ხელშეკრულებას და გადაიხადა ავანსი.
38.18 მილიარდი ბატის backlog-ი ნახევარწლიური 5.69 მილიარდი ბატის შემოსავალთან შედარებით ნიშნავს, რომ კომპანია ყიდის უფრო სწრაფად, ვიდრე აშენებს და გადასცემს. ეს backlog სავარაუდოდ სამჯერ აღემატება კომპანიის წლიურ შემოსავალს, რაც ნიშნავს, რომ რამდენიმე წლის მომავალი შემოსავალი უკვე დაფიქსირებულია ქაღალდზე.
როდესაც ტაილანდის ცენტრალური ბანკი ადგილობრივი მყიდველებისთვის მკაცრ იპოთეკურ პოლიტიკას ატარებს და საშინაო მოთხოვნა მასობრივ საცხოვრებელზე სუსტდება, ეს ხარვეზი ივსება უცხოური კაპიტალით. ზუსტად ეს ჩანს პჰუკეტის მაგალითზე.
პჰუკეტის წილი: 57% შეკვეთებში 2028 წლამდე
ASW და Rhom Bho Property-ის გაერთიანებული პორტფელი The Title ბრენდის ქვეშ ღირს 47.4 მილიარდი ბატი. ამ პორტფელში პჰუკეტი შეადგენს შეკვეთების 57%-ს, რაც კომპანიას შემოსავლის ხილვადობას 2028 წლამდე უტოვებს.
ბანგკოკისა და პჰუკეტის ბინების გადაცემა წლის მეორე ნახევრის ძირითადი მამოძრავებელი ძალაა, თავად კომპანიის განცხადებით. თუმცა ეს ორი ბაზარი ფუნდამენტურად სხვადასხვა ლოგიკით მუშაობს:
| მახასიათებელი | ბანგკოკი | პჰუკეტი |
|---|---|---|
| მოთხოვნის წყარო | ადგილობრივი იპოთეკა, კორპორატიული ლიზინგი | უცხოური კაპიტალი, ტურისტული ნაკადი |
| მდგრადობა | დამოკიდებული ბატის იპოთეკურ განაკვეთებზე | დამოკიდებული ტურიზმზე და ვალუტის კურსზე |
| მდებარეობა | BTS/MRT სადგურების მიმდებარედ | ბანგ-ტაო, ლაიანი, კამალა |
რას ყიდულობს რეალურად უცხოელი პჰუკეტზე
პჰუკეტმა შეწყვიტა იაფი სტუდიოების ბაზარი ყოფნა, სადაც ბინას ყიდულობდი მოკლევადიანი გაქირავებისთვის და მარტო ხედავდი. დღეს 8-15 მილიონი ბატის ბიუჯეტით მყიდველი ირჩევს არა კვადრატულ მეტრებს, არამედ ოპერაციულ სტრუქტურას: ვინ მართავს გაქირავებას, როგორია დატვირთვა დაბალ სეზონზე, ვინ იხდის ტექნიკის ჩანაცვლებაზე და როგორ ნაწილდება შემოსავალი მესაკუთრესა და ოპერატორს შორის.
ბრენდი ამ სქემაში მართვის რისკის პროფესიონალ ოპერატორზე გადატანის საშუალებაა. ეს ხსნის ფასის პრემიას. ეს ასევე ხსნის იმ დეველოპერების backlog-ის ზრდას, რომლებმაც კუნძულზე შემოსვლისას მზა ოპერაციული მოდელი მოიტანეს, არა უბრალოდ ბანაკი სანაპიროზე.
არსებობს კიდევ ერთი, ნაკლებად კომფორტული მიზეზი. რუსეთის, ყაზახეთის ან ჩინეთის მყიდველს ხშირად არ აქვს ფიზიკური საშუალება, თვალყური ადევნოს მშენებლობასა და ოპერირებას პირადად. ბირჩაზე ლისტირებული დეველოპერის ბრენდირებული პროექტი ფაქტობრივად ღია ფინანსური ანგარიშგების შესყიდვაა, არა უბრალოდ ინტერიერის დიზაინის პაკეტი.
სად ირღვევა ეს ლოგიკა
და აქ მოდის არასასიამოვნო ნაწილი.
ბრენდის პრემია ცუდად გადადის რესეილში. პირველი მყიდველი იხდის 20-35% ზედმეტს მართვის კომპანიისა და ლობის საფასურად. მეორე მყიდველი, ხუთი წლის შემდეგ, უკვე უყურებს ფასს კვადრატულ მეტრზე ამ არეალში და წინა წლის ფაქტობრივ სუფთა შემოსავალს. თუ რეალური სუფთა შემოსავალი გამოდის 4-5% იმ 7-8%-ის ნაცვლად, რასაც ბროშურაში ჰპირდებოდნენ, პრემია ორთქლდება.
ეს ხარვეზი ყოველთვის ერთ ადგილას ვლინდება: სარეკლამო პროცენტები გამოთვლილია მთლიან შემოსავალზე მაქსიმალური დატვირთვისას, ხოლო მესაკუთრეს ფული ეძლევა ოპერატორის კომისიის, კომუნალური გადასახადების, sinking fund-ის შენატანების, გადასახადებისა და მაისი-ოქტომბრის წვიმის სეზონის ცარიელობის შემდეგ.
მეორეც: backlog არ არის მშენებლობის დამთავრების გარანტია. ტაილანდში არ არსებობს მექანიზმი, ცნობილი ზოგიერთი ქვეყნის მყიდველისთვის, რომელიც ფულს დაბლოკილ ანგარიშზე ჩაკეტავს დამთავრებამდე. კონტრაქტის გადასახადები პირდაპირ დეველოპერს მიდის და მიმდინარე მშენებლობას აფინანსებს. ერთადერთი ნამდვილი დაცვა დეველოპერის ფინანსური სტაბილურობა, დასრულებული პროექტების ისტორია და გაყიდვის კონტრაქტის სტრუქტურაა.
მესამეც: დასავლეთ სანაპირო მკვრივად შენდება. ბანგ-ტაო, ლაიანი და კამალა ერთდროულად ითვისებენ ახალი ბინების რამდენიმე დიდ პულს, და კონკურენცია იმავე დამქირავებელთა პულისთვის კიდევ უფრო გამწვავდება, სანამ დღევანდელი backlog დასრულებულ შენობებად გადაიქცევა.
თაილანდის კანონმდებლობა: რას აკეთებთ ხელშეკრულებაზე ხელმოწერის შემდეგ
უცხოელს კონდომინიუმის ბინის საკუთრებაში (freehold) მხოლოდ შენობის გასაყიდი ფართის 49%-ის ფარგლებში აქვს შესაძლებლობა. დარჩენილი 51% უცხოელისთვის ხელმისაწვდომია მხოლოდ leasehold-ის (გრძელვადიანი იჯარის) სახით, ჩვეულებრივ 30 წლით, გაგრძელების ოფციით.
ფული უცხოელი მყიდველისგან უცხოური ვალუტით საზღვარგარეთიდან უნდა მოვიდეს და ტაილანდის ბანკში გადაკონვერტირდეს ბატში. ბანკი გასცემს Foreign Exchange Transaction (FET) ფორმას - ამის გარეშე Land Department არ დაარეგისტრირებს freehold საკუთრებას. ეს დეტალი ხშირად იმ ეტაპზე ავიწყდებათ, როცა ფულს არასწორი არხით, მაგალითად ადგილობრივი აგენტის ანგარიშის მეშვეობით, გზავნიან.
რეალური საბაზრო ციფრები, რაც უნდა გაითვალისწინოთ
- ბრენდირებული უძრავი ქონების ფასი პჰუკეტზე დაახლოებით 20-35%-ით მაღალია მსგავს არაბრენდირებულ შემოთავაზებებთან შედარებით იმავე ლოკაციაზე.
- ვილების გაყიდვები პჰუკეტზე 2025 წელს 12.9%-ით გაიზარდა, ძირითადად დასავლეთ სანაპიროზე (ბანგ-ტაო, ლაიანი, კამალა) მართვის სერვისითა და ძირეული ლოკაციით აღჭურვილ პროექტებში.
- სუფთა შემოსავალი მართვის კომპანიის საკომისიოს, კომუნალურის და გადასახადების შემდეგ რეალურად 4-6% წელიწადში მერხევა, არა ის 8-10%, რასაც მარკეტინგული მასალა ხშირად აჩვენებს.
ჩვენი შეხედულება: ვისთვის მუშაობს ეს სქემა და ვისთვის არა
თუ ბიუჯეტი 5-6 მილიონ ბატს ქვევითაა, ბრენდირებული პჰუკეტი, ალბათ, თქვენთვის არაა. ამ ფასის დონეზე ბრენდის პრემია გაწიწმატებთ, და კონკურენცია გექნებათ ასობით მსგავს სტუდიოსთან. ამ სეგმენტში უფრო ლოგიკურია ბანგკოკის კონდომინიუმის ყურება BTS ან MRT სადგურების მახლობლად, სადაც დამქირავებელი მთელი წლის განმავლობაში ცხოვრობს, ოთხი თვის ნაცვლად.
8 მილიონ ბატზე მეტი ბიუჯეტის შემთხვევაში ლოგიკა ირაცხება. აქ ჩვენ ავირჩევდით პროექტს სამი გადამოწმებადი კრიტერიუმის მიხედვით: დეველოპერი ბირჩაზეა ლისტირებული და ღიად აქვეყნებს backlog-ს, ოპერატორი უკვე მართავს ობიექტებს კუნძულზე დატვირთვის რეალური მაჩვენებლებით, და ხელშეკრულება არ ჰპირდება გარანტირებულ შემოსავალს 6%-ზე მეტს (ასეთი დაპირებები ხშირად ანაზღაურდება გაზვიადებული შესყიდვის ფასით).
ერთი ნაბიჯი, რასაც ხშირად ტოვებენ: ეწვიეთ დაბალ სეზონზე, არა თებერვალში. ივლისი ან სექტემბერი ბევრად უფრო გულწრფელად აჩვენებს პლაჟისა და გზების ნამდვილ სურათს, ვიდრე პიკური თვეები.
წყარო: Dzen (hatamatata)