ფუკეტზე მილიონ დოლარიან ვილას ყიდულობდა ერთი ინვესტორი და ერთდროულად ხელს აწერდა სამ დოკუმენტს: მიწის იჯარას, სახლის ფრიჰოლდ ტიტულს და მმართველი კომპანიის მომსახურების ხელშეკრულებას. ადვოკატებმა ერთ დოკუმენტში ჩაფლული პუნქტი აღმოაჩინეს, რომელიც დეველოპერს უფლებას აძლევდა, გაეუქმებინა მთელი პაკეტი, მიწის იჯარის ჩათვლით, უბრალოდ წყლის გადასახადის დაგვიანებული გადახდის გამო.
ეს პუნქტი მოლაპარაკებების დროს ამოიღეს ხელშეკრულებიდან. თუ ეს არ მომხდარიყო, მილიონდოლარიანი აქტივი ერთ გადაუხდელ კომუნალურ ინვოისზე იქნებოდა დამოკიდებული.
ეს ერთეული შემთხვევა არ არის. ტაილანდში არ არსებობს ნასყიდობის ხელშეკრულებების სავალდებულო ნოტარიული შემოწმება, ხოლო დეველოპერების და გამქირავებლების სტანდარტული ფორმები საკუთარი იურისტების მიერ, საკუთარი ინტერესებისთვის არის შედგენილი. ტაილანდში ქონების შესყიდვისას დუე დილიჯენსი ძალიან ხშირად არა შანოტის (ტიტულის სერტიფიკატის) გადამოწმებას ეხება - ტიტულები, როგორც წესი, სუფთაა. ფული იკარგება ხელშეკრულების ტექსტში.
რომელი პუნქტი ჯერ უნდა გადავამოწმო ვილის ყიდვისას?
ყველაზე ძვირად ღირებული საკითხი ვილა-პლუს-მიწის იჯარის სქემაში არის ჯვარედინი დეფოლტის (cross-default) პუნქტი: ერთ-ერთი ხელშეკრულების დარღვევა შესაძლოა სამივეს ავტომატურად აბათილებდეს. ეს ყველაზე ადრე უნდა შემოწმდეს, ვიდრე ხელი მოეწერება რაიმეს.
ფუკეტსა და კო სამუიზე გავრცელებული სქემა, სახლი ფრიჰოლდზე, მიწა იჯარით, სამართლებრივად ლეგალური და ჩვეულებრივი პრაქტიკაა. მაგრამ ეს სქემა სამი ან მეტი დოკუმენტისგან შედგება, ხოლო სისუსტე ყოველთვის ამ დოკუმენტების შეხების წერტილშია. საჯარისმილი საკითხავია: რა ხდება საკუთრების მესამე პირზე გადაცემისას, მემკვიდრეობით მიღებისას, მმართველი კომპანიის შეცვლისას თუ მეზობელ მესაკუთრეებთან სამართლებრივი დავისას? თუ მიწის იჯარა 30 წელზეა გაფორმებული ორმაგი გახანგრძლივების დაპირებით, კითხვა ერთია: რა უზრუნველყოფს რეალურად მეორე გახანგრძლივებას? პასუხი ხშირად არაფერია, გარდა გამქირავებლის სიტყვისა, და ზუსტად ამ ეტაპზე ღირს იურისტის გულწრფელი პასუხი გაცილებით მეტად, ვიდრე გაპრიალებული საპროდაჟი პრეზენტაცია.
რას მიგდის ხელშეკრულების ტექსტში ოფ-პლანის კონდომინიუმის ყიდვისას?
ოფ-პლანის კონდოში ნამდვილი სამუშაო ტიტულთან არა, გადახდის გრაფიკთან არის დაკავშირებული. გადასახადები უნდა მიენდოს კონსტრუქციის ეტაპებს, არა კალენდარულ თარიღებს. მოითხოვეთ სიმეტრიული ჯარიმები: თუ თქვენ იხდით ჯარიმას გადახდის დაგვიანებისთვის, დეველოპერმაც უნდა გადაიხადოს ჩაბარების დაგვიანებისთვის. ასევე წინასწარ შეთანხმდით, რას ჩაითვლის მხარეები ჩაბარებისას ხარვეზად, თუნდაც ის ბუყუშის ხარისხს ეხებოდეს, თორემ ეს დავა ცალკეულ ესთეტიკურ სამართალწარმოებად გადაიზრდება.
რატომ არ არის საკმარისი დაგვიანების ჯარიმა?
ეს ის შემთხვევაა, სადაც ცალკეული, თითქოსდა თვითცხადი გამოსავალი, სულ სხვა შედეგს იძლევა. ხელშეკრულებაში იწერება ჯარიმა დაგვიანებული ჩაბარებისთვის, დეველოპერი ობიექტს ერთი წლის დაგვიანებით აბარებს, და ასაღები არაფერია, რადგან პროექტის კომპანიის ბალანსზე ცარიელი ანგარიშია. ჯარიმა მუშაობს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის ეტაპობრივ გადახდებთან, ბანკის გარანტიასთან ან ბოლო ტრანშის დაკავებასთან ერთადაა გათვლილი.
რას გულისხმობს ჯვარედინი დეფოლტი და რატომ საზიანოა?
ჯვარედინი დეფოლტი (cross-default) არის პუნქტი, რომელიც ერთი ხელშეკრულების დარღვევას პაკეტში სხვა ხელშეკრულებების გაუქმების უფლებას ანიჭებს. ვილა-პლუს-მიწის-იჯარის სქემაში გადაუხდელი მომსახურების საფასურის თეორიულად შესწონილია, საკუთარი მიწის გამოყენების უფლების ჩათვლით.
საკომერციო ხელშეკრულებები: რაზე მიაქციოს ყურადღება ბიზნესმენმა?
ბანგკოკის სავაჭრო ცენტრებში საკომერციო ლიზინგის ხელშეკრულებები ხშირად აერთიანებს წლიურ 10%-იან ინდექსაციას გამქირავებლის უფლებასთან, გადასინჯოს ტარიფი ყოველ 18 თვეში, მოლაპარაკების გარეშე. ერთ დოკუმენტირებულ შემთხვევაში, ტარიფის დაფიქსირებით, ერთი მოიჯარემ საშუალო ზომის ერთეულზე დაზოგა დაახლოებით 5,000 დოლარი წელიწადში.
საკომერციო ხელშეკრულებაში ადგილმდებარეობაზე მეტად ხელშეკრულების ტექსტი მნიშვნელოვანია. სრული ვადით დაფიქსირებული ტარიფი, ღირს მეტი, ვიდრე ერთწლიანი ფასდაკლება. შემოწმდეს გამქირავებლის ცალმხრივი ტარიფის გადასინჯვის უფლება, ინდექსაციის ფორმულა, რა ემართება დეპოზიტს ვადამდელ შეწყვეტისას, და რას ემართება ლიზინგს, თუ შენობა გაიყიდება.
საკუთრების ცვლილება ლიზინგის უწყვეტობის პუნქტის გარეშე იმას ნიშნავს, რომ ახალ მესაკუთრეს შესწევს ძალა, გადასინჯოს გაქირავების პირობები. ეს პრობლემა უწყვეტობის (succession) პუნქტით მოგვარდება.
ლიცენზირება და ფრენჩაიზი: სად იმალება საფრთხე ბრენდისთვის?
ლიცენზირების და ფრენჩაიზის ხელშეკრულებები (სამუი, ბანგკოკი) ხშირად ბრენდის დაცვას მოკლებულია და ცალმხრივ როიალტის ცვლილებას უშვებს. სამუის ტურისტული ბიზნესის ერთ გარიგებაში, გარანტიების და კომპენსაციის პუნქტების დამატებით, დაახლოებით 100,000 დოლარის რისკი აიცავეს.
საერთაშორისო ბრენდები ტაილანდში სულ უფრო ხშირად პარტნიორული ხელშეკრულებებით შემოდიან. სისუსტე ინტელექტუალურ საკუთრებასა და როიალტიშია. თუ ტრავდმარკა ტაილანდში დაფიქსირებული არ არის, დასაცავი არაფერია. თუ როიალტის განაკვეთი წერილით შესაძლოა შეიცვალოს, თქვენი ფინანსური მოდელი მხოლოდ პირველი წერილის მოსვლამდე არსებობს.
შედარებითი ცხრილი: ხელშეკრულების ტიპები და ხაფანგები
| გარიგების ტიპი | ტიპური ხაფანგი | რა უნდა შემოწმდეს პირველად | შეცდომის ფასი |
|---|---|---|---|
| ვილა: მიწის იჯარა + ფრიჰოლდ სტრუქტურა | ჯვარედინი დეფოლტი, ერთი დარღვევა ანულებს ყველა ხელშეკრულებას | შეწყვეტის პუნქტი, იჯარის გახანგრძლივების პირობები, უფლებების გადაცემა | კონტროლის დაკარგვა 1 მილიონ დოლარამდე ღირებულების აქტივზე |
| ოფ-პლანის კონდომინიუმი | ჯარიმები მხოლოდ მყიდველისთვის, ბუნდოვანი ხარისხის სტანდარტები | ეტაპობრივი გადახდის გრაფიკი, დაგვიანების ჯარიმები, ჩაბარების ინსპექცია | 12-18 თვის სახლის უსარგებლოდ დგომა, კომპენსაციის გარეშე |
| სავაჭრო ცენტრის საკომერციო ლიზინგი | 10%-იანი წლიური ინდექსაცია პლუს ტარიფის გადასინჯვა ყოველ 18 თვეში | ინდექსაციის ფორმულა, მესაკუთრის ცვლილების პუნქტი, დეპოზიტის პირობები | დაახლოებით 5,000 დოლარი წელიწადში, ერთეულზე |
| ბრენდის ლიცენზირება | ინტელექტუალური საკუთრების დაუცველობა, შეწყვეტა კომპენსაციის გარეშე | ტრავდმარკის რეგისტრაცია ტაილანდში, ვადა, შეწყვეტის საფუძვლები | 100,000 დოლარამდე დახარჯული პროდიუსერული ბიუჯეტი სხვის ბრენდზე |
| ფრენჩაიზი | ცალმხრივი როიალტის ცვლილება, ბუნდოვანი მარკეტინგის საფასურები | ფიქსირებული როიალტის განაკვეთი, მარკეტინგის ბიუჯეტი, ექსკლუზიური ტერიტორია | არაპროგნოზირებადი ხარჯების ზრდა მთელი ხელშეკრულების ვადით |
რამდენი ღირს იურიდიული ექსპერტიზა და ღირს ეს?
ბაზრის შეფასებით, სტანდარტული კონდომინიუმის შესყიდვის ხელშეკრულების შემოწმება რამდენიმე ათეულ ათას ბატში ღირს; ვილას შემთხვევაში, სადაც იჯარა და კორპორატიული სტრუქტურირება ერთდება, ღირებულება უფრო მაღალია და დრო მეტი სჭირდება. ეს ღირებულება უნდა შევადაროთ გარიგების ზომას: 10 მილიონ ბატზე მაღალი ღირებულების ქონებაზე ექსპერტიზის გამოტოვება ფულის დაზოგვის რაციონალური გზა არ არის.
ჩემი რეკომენდაცია ერთმნიშვნელოვანია: არასოდეს მოაწეროთ ხელი დეველოპერის საკუთარ ფორმულირებას, თუნდაც გამყიდველმა დაგარწმუნოთ, რომ ეს სტანდარტული და უცვლელი ტექსტია. ის მუდმივად რედაქტირდება. ერთი გამონაკლისი: თუ გარიგების ზომა 3 მილიონ ბატამდეა, კორპორატიული დოკუმენტების სრული შემოწმება და მიწის ოფისში ვიზიტი შესაძლოა შემოსავლის მნიშვნელოვან ნაწილს შეჭამოს. ამ შემთხვევაში ფოკუსირდით ოთხ პუნქტზე: შეწყვეტა, გადახდები, უფლებების გადაცემა და დავების გადაწყვეტა.
რომელი შეცდომები მყიდველებს ყველაზე მეტ ფულს აჯდის?
ტიტულის შემოწმება და იქ გაჩერება ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული შეცდომაა. სუფთა შანოტი არ დაგიცავთ ცალმხრივი ხელშეკრულებისგან. ორივე დოკუმენტი უნდა შემოწმდეს, ხოლო ხელშეკრულებაშია, სადაც ნამდვილი პრობლემა იმალება.
თარგმანის ბრმად ნდობა კიდევ ერთი ხაფანგია. ტაილანდურ სასამართლოში ტაილანდურენოვანი ვერსია არის უპირატესი. ინგლისური და სხვა თარგმანები მხოლოდ საცნობარო მასალაა. მოითხოვეთ პუნქტი, რომელიც ცალსახად ადგენს, რომელი ვერსია არის მბრძანებელი, და დამატებით ორივე ვერსია გადაამოწმონ დამოუკიდებელმა თარჯიმანმა.
დეპოზიტის გადარიცხვა ხშირად ერთ დღეში ხდება; ხელშეკრულებას თვე სჭირდება შესასწავლად. სარეზერვაციო ხელშეკრულებები თითქმის ყოველთვის შეიცავს ანაბრის დაუბრუნებლობის პუნქტს, ამიტომ მოლაპარაკება ფულის გადარიცხვამდე უნდა მოხდეს, არა შემდეგ.
დავის გადაწყვეტის სექციის იგნორირება ასევე ხშირი შეცდომაა. არბიტრაჟი სინგაპურში შთამბეჭდავად ჟღერს, მაგრამ ღირს ათეულ ათასობით დოლარი, რაც აზრს არ ატარებს 5 მილიონ ბატის ღირებულების გარიგებისთვის. საცალო ზომის შესყიდვებისთვის ტაილანდის ლოკალური სასამართლო, ობიექტის ახლოს, უფრო რაციონალური არჩევანია.
დაბოლოს, ხშირად ივარაუდება, რომ მმართველი კომპანია ნეიტრალურია. სამომსახურო ხელშეკრულება ხშირად დეველოპერთან არის აფილირებული და დაუწესებელ ზრდას უშვებს მომსახურების საფასურზე. მოითხოვეთ ინდექსაციის ფორმულა ან მაქსიმალური ზედა ზღვარი.
ხშირად დასმული კითხვები
რამდენად რეალურია, რომ დეველოპერის ხელშეკრულება რეალურად შეიცვალოს? დიახ, მიუხედავად იმისა, რასაც საპროდაჟი გუნდები ხშირად ამტკიცებენ. ცვლილებები ჩაბარების ვადებში, ჯარიმებში, დამთავრების სტანდარტებში და უფლების გადაცემის პირობებში რეგულარულად ხდება, განსაკუთრებით პროექტებში, რომლებიც სრულად გაყიდული არ არის. კატეგორიული უარი ნებისმიერი ცვლილების განხილვაზე თავადვე გაფრთხილების ნიშანია.
რამდენად საიმედოა 30-წლიანი მიწის იჯარა გახანგრძლივების დაპირებით? 30-წლიანი იჯარა თავად მიწის დეპარტამენტში რეგისტრირდება და სამართლებრივად დაცულია. ორი დამატებითი 30-წლიანი გახანგრძლივების დაპირება არის გამქირავებლის სახელშეკრულებო ვალდებულება, არა ავტომატური უფლება. შემოწმდეს, ვინ არის გამქირავებელი და რა ემართება, თუ ის გაკოტრდება ან მიწას გაყიდის.
ვინ იხდის ქონების გადაცემის გადასახადს? დეფოლტად, გადანაწილება მხარეთა შეთანხმებას ემორჩილება; დეველოპერის ხელშეკრულებები ყველაზე ხშირად გადასახადს ან თანაბრად ანაწილებს, ან მთლიანად მყიდველზე იტოვებს. ეს მოლაპარაკებადი პუნქტია და ცალკე ყურადღება ღირს.
საკომერციო ხელშეკრულებებზეც აუცილებელია დუე დილიჯენსი? აბსოლუტურად. ლიზინგში რისკი კონცენტრირებულია ტარიფის ინდექსაციასთან და შენობის მესაკუთრის ცვლილებისას დაცვის არქონასთან. ერთი უწყვეტობის (succession) პუნქტი ღირს მეტი, ვიდრე ერთი თვის უფასო ქირა.
რომელ ენაზე ხელი მოვაწერო ხელშეკრულებას? ორენოვან ვერსიაზე, ცალსახა პუნქტით, თუ რომელი ვერსია არის მბრძანებელი შეუთანხმებლობის შემთხვევაში. თუ ტაილანდური ვერსია დასახელებულია მბრძანებლად, საკუთარი დამოუკიდებელი თარჯიმანი გჭირდებათ, არა გამყიდველის.
დეპოზიტის გადარიცხვამდე ერთი ნაბიჯი ღირს გახსენება: Kivilab Property-ის დუე დილიჯენსის ჩეკლისტის მიხედვით, ჩაატარეთ სტრუქტურირებული ექვსნაწილიანი შემოწმება, რომელიც მოიცავს ტიტულს და დატვირთვებს, გამყიდველის უფლებამოსილებას, ნებართვებს, უცხოური ფრიჰოლდის კვოტას, ნასყიდობის ხელშეკრულებას და გადახდის დოკუმენტაციას. ხელშეკრულების პროექტი გადაუგზავნეთ დამოუკიდებელ იურისტს და მოითხოვეთ, ცალკე მონიშნოს შეწყვეტის, უფლების გადაცემის და ინდექსაციის პუნქტები. ეს რამდენიმე დღეს იკავებს და მოლაპარაკებაში თქვენს პოზიციას ნებისმიერ ფასდაკლებაზე მეტად ამაგრებს.
წყარო: Kivilab Property