ფუკეტში, ტალანგის მიწის ოფისში, მყიდველი ვილის გარიგებას ხურავს. მის გვერდით ზის ტაილანდელი აქციონერი, პასპორტითა და კომპანიის ბალიშით ხელში. მოხელე ამჯერად არ კმაყოფილდება მხოლოდ კორპორატიული დოკუმენტებით. ის ითხოვს ტაილანდელი აქციონერის ბანკის ამონაწერს, დასაქმების ცნობას და კითხულობს, საიდან გაჩნდა ნასყიდობის თანხა. ორი წლის წინ ეს სცენა უჩვეულო იქნებოდა. 2026 წლის მაისიდან ეს არის სტანდარტული პროცედურა ყველა პროვინციულ მიწის ოფისში.
პირდაპირი პასუხი მათთვის, ვისაც აქვს ან გეგმავს კომპანიის მეშვეობით მიწის შეძენას: 2026 წლის მაისში ტაილანდის მიწის დეპარტამენტმა გამოსცა სამი 'უმაღლესი პრიორიტეტის' ცირკულარი, რომლებითაც ყველა პროვინციული ოფისი ვალდებულია შექმნას მიწის მფლობელი კომპანიების ერთიანი ეროვნული ბაზა, ის ყოველთვიურად გადაამოწმოს და ყოველ კვარტალში მიაწოდოს ცენტრალურ დეპარტამენტს. თუ კომპანია მიწის კოდექსის 97-98 მუხლების მიხედვით უცხოურ იურიდიულ პირად ჩაითვლება, ოფისი ვალდებულია ეს დაუყოვნებლივ, კვარტალურ ციკლს დაუყოვნებლივ, აცნობოს ცენტრს.
რატომ გახდა 51/49 სქემა უცებ სახიფათო
უცხოელებზე ტაილანდში მიწის საკუთრებაზე დაწესებული შეზღუდვა არაფერი ახალი არაა. ის ათწლეულებია მოქმედებს, თუმცა არსებობს ვიწრო გამონაკლისები, მაგალითად 40 მილიონი ბათის ინვესტიციის მარშრუტი და BOI-ს ფარგლებში მოძღვნილი ლიცენზირებული შემთხვევები. ახალი არაფერი კანონშია, ახალი აღსრულების მექანიზმშია.
წლების განმავლობაში ეგრეთ წოდებული 51/49 სტრუქტურა, ტექნიკურად უკანონო, პრაქტიკაში გადარჩენას განაპირობებდა ერთი მარტივი მიზეზი: სახელმწიფოს არ ჰქონდა საკმარისი ბაზა და რესურსი, რომ ყველა შემთხვევა შეემოწმებინა. მიწის ოფისი ხედავდა ტაილანდურ-მაჟორიტარულ კომპანიას, გარიგებას რეგისტრირებდა და საქმეს არქივში ინახავდა.
2026 წლის ცირკულარები ზუსტად ამ ხვრელს ხურავს. შემოწმება არ არის ერთჯერადი ღონისძიება, ის უწყვეტი პროცესია: კომპანია, რომელმაც მიწა 2019 წელს შეისყიდა, ახლა ზუსტად იმავე ბაზაშია, სადაც ამ კვირის მყიდველია. ყოველთვიური გადამოწმება ნიშნავს, რომ აქციონერთა ცვლილება, შეუსაბამო ჩანაწერი ან რეგისტრირებული მისამართის შეუთანხმებლობა საქმეს წლების შემდეგაც ხელახლა ხსნის.
რას ამოწმებენ სახსრების წარმომავლობის კუთხით
ფოკუსი გადავიდა ქაღალდიდან ფულზე. ადვოკატები ადგილზე აწესებდნენ იდეალურ პაკეტს: წესდება, კრების ოქმები, აქციონერთა რეესტრი, სულ მცირე სამი ტაილანდელი მონაწილე. ახლა მოხელეები სხვაგან უყურებენ: ვინ შემოიტანა კაპიტალი რეალურად; რატომაც აქციონერი, რომელიც თვეში 15,000 ბათის შემოსავალს აღწერს, ფლობს წილს კომპანიაში, რომელმაც მიწისთვის 30 მილიონი ბათი გადაიხადა; აქვს თუ არა კომპანიას საერთოდ რაიმე საქმიანობა ერთი ობიექტის ფლობის მიღმა.
კონკრეტული ზღვარები, რომლებზეც უნდა იზეთ: გაძლიერებული საბუთების მოთხოვნა ვრცელდება ნაღდი ანგარიშსწორების შემთხვევებზე, რომლებიც აღემატება 2 მილიონ ბათს, ან იმ შემთხვევებზე, სადაც უძრავი ქონების შეფასებული ღირებულება (მიწის ოფისის ოფიციალური შეფასება, არა ხელშეკრულების ფასი) 5 მილიონ ბათს აჭარბებს. მიწის კოდექსის 74 მუხლი მოხელეს პირდაპირ უფლებას აძლევს, გამოკითხოს გარიგების მონაწილეთა სახსრების წარმომავლობა, შემოსავალი, პროფესია და ფინანსური მდგომარეობა.
მაღალი რისკის შემთხვევებში ოფისს შეუძლია მოითხოვოს აქციონერთა რეესტრი, ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტში წარდგენილი დოკუმენტები, ფინანსური ანგარიშები და ჩაატაროს ინსპექცია კომპანიის რეგისტრირებულ მისამართზე. Mondaq-ის სამართლის ანალიზის თანახმად, ახალი ჩარჩო ავალდებულებს პროვინციულ ფაქტების დამდგენ კომისიებს, ჰყავდეთ სპეციალიზირებული გამომკვლეველები, მაგალითად ადგილობრივი პოლიციის სუპერინტენდანტები, რაც ხელისუფლებას აქციონერულ, საგადასახადო და საიმიგრაციო მონაცემებზეც ხსნის წვდომას.
ის სქემა, რომელიც ყველაზე მალე ჯანდაბაშია: პრივილეგირებული აქციები
ბოლო წლების ყველაზე პოპულარული სტრუქტურა ზუსტად ის სქემა იქნება, რომელიც ინსპექტორებმა პირველად ამოწმებენ: პრივილეგირებული აქციები შეზღუდული ხმის უფლებით, სადაც ტაილანდელები კაპიტალის 51%-ს ფლობენ, მაგრამ თითო ხმას აძლევენ უცხოელი აქციონერის ათი ხმის საპირწონედ. წლების განმავლობაში ეს გაცხადებული იყო როგორც ელეგანტური სამართლებრივი ხრიკი. დღეს ეს არის ზუსტად ის ნიმუში, რასაც ინსპექტორები ეძებენ: ტაილანდური მაჟორიტარობა კონტროლის გარეშე, ეს ნომინალური სქემის სახელმძღვანელო განმარტებაა.
'ჩვენმა ტაილანდელმა ადვოკატმა შემოგვირჩია, ამიტომ ეს კანონიერია' - ეს ფრაზა არავითარ დაცვას არ იძლევა. გარიგების რეგისტრაცია არასოდეს ყო ლეგალურობის გარანტია, ახლა ეს კიდევ უფრო ნაკლებია საბოლოო ეტაპი.
30+30 წლიანი იჯარა: ხშირად გახსენებული, მაგრამ არასრული ფორმულა
ორივე მითი ერთდროულად ღირს გამოცხადება. სამოქალაქო და კომერციული კოდექსი საშუალებას აძლევს რეგისტრირონ იჯარა უძრავ ქონებაზე მაქსიმუმ 30 წლის ვადით. აღდგენის შესახებ ხელშეკრულებაში ჩადებული დაპირება არსებულ მესაკუთრის პირადი ვალდებულებაა და არა უფლება, რომელი ავტომატურად "მოგზაურობდეს" მიწასთან ერთად. თუ ნაკვეთი ხელს იცვლის, ან ვალის გამო კონფისცირდება, ვინ დაადასტურებს იმ მეორე 30 წელს, შესაძლოა ვერავინ დარჩეს.
რჩევა ბიუჯეტისადმი: როდის აზრი აქვს კომპანიის სტრუქტურას და როდის არა
ჩემი პოზიცია ცალსახაა: 10-15 მილიონ ბათამდე ბიუჯეტის კერძო მყიდველისთვის კომპანიის სტრუქტურა ეკონომიკურად აზრს კარგავს. წლიური ანგარიშგება, აუდიტი, ინსპექციის რისკი და ხუთ წელიწადში ზეწოლის ქვეშ გაყიდვის შესაძლებლობა ისეთი ხარჯია, რომელი ჩააკლავს ნებისმიერ ფასის უპირატესობას კონდომინიუმთან შედარებით, რომელი შეძენილია უცხოური კვოტის ფარგლებში (პროექტის გასაყიდი ფართის 49%-მდე, ტიტული პირდაპირ უცხოელის სახელზეა, ერთეულზე გამოცემულია სრული ჭანოტი).
ამ დასკვნას აქვს გამონაკლისი: თუ თქვენ ნამდვილ ბიზნესს აშენებთ, სასტუმროს, საწარმოო საწარმოს ან სასოფლო-სამეურნეო პროექტს, ნამდვილ ტაილანდელ პარტნიორთან, რომელმაც ჯანსაღი ფული ჩადო და ბრუნვა ჩანაწერებში ჩანს, ეს ცირკულარები თითქმის არაფერს ცვლიან თქვენთვის. სკრინინგი მიზნად ისახავს ცარიელი "ჭურვების" გამოვლენას, არა ფუნქციონირებადი კომპანიების დევნას.
რომელ პროვინციაში მოხდება რეალური კონტროლი
გულახდილად ვთქვათ: აღსრულება პროვინციიდან პროვინციამდე განსხვავებული იქნება. ფუკეტი, კო სამუი, პატაია და ჭიენგ მაი მაღალი ინტენსივობის ზონებია, გასაგები მიზეზების გამო, ხოლო ისანის რომელი-ღაც პროვინციული ოფისი პირველ კვარტალში ინსპექციებს ვერ ეშველება. ტემპი განსხვავებულია, თუმცა წესების არსი არა, ეს ეხება მხოლოდ იმას, როდის მიაღწევს ზედამხედველობა კონკრეტულ ობიექტს.
პრაქტიკული შენიშვნა ამჯერად აქტიური გარიგებისთვის: ხელმოწერასა და მიწის ოფისში რეგისტრაციას სულ უფრო ხშირად სჟირდება ყველა მხარის პირადი გამოცხადება, რადგან მოხელეები ახლა კითხულობენ ადამიანებს, არა მინდობილობებს. Bangkok Biznews-ის მასალის თანახმად, 2 მილიონ ბათის ნაღდი ანგარიშსწორების ზღვარი და 5 მილიონ ბათის შეფასების ზღვარი კონკრეტულად ეხება იმის დამტკიცებას, რომ თანხა პირადი ქონებაა, არა ერთობლივი საოჯახო ქონება, ეს კიდევ ერთი ფენაა, რომელზეც მყიდველებმა ადრეულ ეტაპზე უნდა მოამზადონ დოკუმენტაცია.
რა გავამოწმო, თუ ქონება უკვე ტაილანდურ კომპანიაზეა რეგისტრირებული
თუ თქვენი ქონება ამჟამად ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით ხდება, გამოაძალეთ დოკუმენტები კვარტალის დახურვამდე და ამ სამ საკითხს გადახედეთ: გადაიხადეს თუ არა ტაილანდელმა აქციონერებმა თავიანთი წილები ნამდვილად; ემთხვევა თუ არა კომპანიის რეგისტრირებული მისამართი ფაქტობრივ საოპერაციო მისამართს; შედგენილია თუ არა ანგარიშგება მუშაობის ყველა წლისთვის. ეს არის სამი პუნქტი, რასაც მიწის ოფისები პირველად ამოწმებენ, და მათი გამოსწორება ბევრად უფრო ნაკლებ ჯდება მანამ, სანამ კითხვა დაისვება, ვიდრე მისი გამოცხადების შემდეგ.
წყარო: Mondaq