რატომ არ უნდა შეგეშალოთ ჯოჰორი პჰუკეტში
თუ ბოლო კვირებში სათაურებში წაგიკითხავთ, რომ მალაიზიური გიგანტი Genting ჯოჰორ-სინგაპურის სასაზღვრო ზონაში 20 მილიარდი დოლარის ინვესტიციას დებს, სავარაუდოდ გაგიჩნდათ კითხვა: ხომ არ გადაინაცვლებს კაპიტალი ტაილანდიდან, პჰუკეტიდან და ბანგკოკიდან, ამ ახალ ჰაბში? მოკლე პასუხი - არა. გრძელი პასუხისთვის კი ციფრები გვჭირდება, და სწორედ ამაზეა ეს სტატია.
ქართველი ინვესტორისთვის, რომელიც ფიქრობს ტაილანდში უძრავი ქონების შეძენაზე, საკვანძო კითხვა ერთია: ეს ორი პროექტი საერთოდ ერთმანეთის კონკურენტია თუ არა? პასუხი, როგორც ქვემოთ ვნახავთ, ცალსახად უარყოფითია.
რას აშენებს Genting ჯოჰორში?
Genting-ის 20 მილიარდი დოლარიანი პროექტი ჯოჰორ-სინგაპურის სპეციალურ ეკონომიკურ ზონაში (JS-SEZ) არის სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის ყველაზე მასშტაბური განვითარების პროექტი ბოლო ათწლეულზე მეტი ხნის განმავლობაში. მაგრამ მნიშვნელოვანია გავიგოთ, რას წარმოადგენს ის სინამდვილეში: ეს არ არის კურორტული უძრავი ქონების პროექტი, არამედ მთელი ქალაქი, რომელიც აშენდება AI-კვლევის ლაბორატორიების, მონაცემთა ცენტრებისა და ვერტიკალური ფერმების ირგვლივ.
პროექტის სამიზნე აუდიტორია საერთაშორისო პროფესიონალები და ტექნოლოგიური კორპორაციებია. ეს ფუნდამენტურად განსხვავებული მყიდველია, ვიდრე ის, ვინც პჰუკეტში ვილას ან კონდომინიუმს ეძებს დასასვენებლად ან საინვესტიციოდ.
ლოკაცია და ინფრასტრუქტურა. ჯოჰორ ბაჰრუ სინგაპურის ბიზნეს ცენტრიდან სასაზღვრო ხიდით (Causeway) დაახლოებით 30 წუთის მანძილზეა. ეს პროექტს აძლევს წვდომას სინგაპურულ ფინანსურ კაპიტალზე, სინგაპურული მიწის ფასების გარეშე.
JS-SEZ-ის შეღავათები. ზონა გვთავაზობს საგადასახადო შეღავათებს, გამარტივებულ სავიზო რეჟიმს და საქონლის თავისუფალ გადაადგილებას. Nikkei Asia-ს ცნობით, ზონა სპეციალურად შეიქმნა, რომ პირდაპირ კონკურენცია გაუწიოს შენჟენსა და ბანგალორს კორპორატიული ინვესტიციებისთვის.
Genting-ის ისტორია. კომპანიის საბაზრო კაპიტალიზაცია 15 მილიარდ დოლარს აღემატება, ის მართავს Resorts World კაზინოებს სინგაპურსა და მალაიზიაში. ესეიგი, ამ მასშტაბის პროექტების განხორციელების გამოცდილება მას აქვს.
რატომ არ არის ეს პჰუკეტის კონკურენტი: ციფრები
აი, სად ჩანს განსხვავება ყველაზე მკაფიოდ:
- ჯოჰორ ბაჰრუში კონდომინიუმების საშუალო წლიური საიჯარო შემოსავალი შეადგენს 3-4%-ს
- პჰუკეტში მართვად ვილებსა და კონდომინიუმებზე ეს მაჩვენებელი 6-8%-ს აღწევს, 2025 წლის საბაზრო მონაცემების მიხედვით
ეს სხვაობა დიდწილად ტურისტული ნაკადით აიხსნება: პჰუკეტმა 2025 წელს 11 მილიონზე მეტი უცხოელი ვიზიტორი მიიღო. ჯოჰორი, თავისი ტექნოლოგიური და კორპორატიული პროფილით, ასეთ ტურისტულ მოთხოვნას ვერასდროს გაუწევს კონკურენციას.
დამატებით, პჰუკეტში უცხოელების მონაწილეობით შესრულებული გარიგებების მოცულობა 2025 წელს დაახლოებით 22%-ით გაიზარდა. პრემიუმ კონდომინიუმების ფასები 120,000-დან 180,000 ბატამდე (3,400-დან 5,100 დოლარამდე) კვადრატულ მეტრზეა მიღწეული. Nation Thailand-ის ცნობით, პჰუკეტის წილი საერთაშორისო მოთხოვნაში 2025 წლის მესამე კვარტალში დაახლოებით 60%-მდე ავიდა და 2026 წელს 65%-მდე მოსალოდნელია, ეს ბაზარი კი დიდწილად დაცულია ბანგკოკის იპოთეკური უარების პრობლემისა და საშინაო შინამეურნეობების დავალიანების ზეწოლისგან.
Knight Frank Thailand-ის შეფასებით, რომელსაც Bangkok Post იმოწმებს, პჰუკეტის საცხოვრებელი მაღალი კლასის ბაზარი 2026 წლამდე ძლიერი დარჩება, ბრენდირებული საცხოვრებელი კომპლექსებისა და ვილების მოთხოვნის ხარჯზე, განსაკუთრებით კუნძულის დასავლეთ სანაპიროს პრესტიჟულ ზონებში.
საკუთრების სტრუქტურები: მალაიზია vs ტაილანდი
ეს ორი ბაზარი განსხვავდება არა მხოლოდ პროფილით, არამედ საკუთრების იურიდიული სტრუქტურითაც:
| პარამეტრი | მალაიზია (ჯოჰორი) | ტაილანდი (პჰუკეტი) |
|---|---|---|
| მინიმალური ინვესტიცია უცხოელისთვის | 1 მილიონი რინგიტი (დაახლოებით $215,000) | კვოტის ფარგლებში კონდო, ან 30+30+30 წლიანი იჯარა ვილაზე |
| საკუთრების ტიპი | სრული საკუთრება (freehold) | კონდო-კვოტა 49%-მდე პროექტის ფართობში, ვილაზე - გრძელვადიანი იჯარა |
| წლიური საიჯარო შემოსავალი | 3-4% | 6-8% |
| ბაზრის ხასიათი | ტექნოლოგიური/კორპორატიული ჰაბი (მშენებლობის ეტაპზე) | დამკვიდრებული საკურორტო/ტურისტული ბაზარი |
მალაიზიაში უცხოელს შეუძლია სრული საკუთრებაში (freehold) იყიდოს ქონება 1 მილიონი რინგიტიდან (დაახლოებით $215,000). ტაილანდში კი უცხოელები კონდომინიუმებს ფლობენ უცხოური კვოტის ფარგლებში (პროექტის საერთო ფართობის 49%-მდე), ხოლო ვილებისთვის ჩვეულებრივ გამოიყენება 30+30+30 წლიანი გრძელვადიანი იჯარის სქემა.
რას ნიშნავს ეს ტაილანდში ინვესტიციისთვის?
პრემიუმ ტიპის ქონების ფასები პჰუკეტში წლიურად 8-12%-ით იზრდება, ეს ტენდენცია განპირობებულია კუნძულზე მიწის შეზღუდული მარაგით და არა ჯოჰორის ტექნოლოგიური პარკის კონკურენციით. სხვა სიტყვებით, პჰუკეტის ფასების ზრდა ლოკალურ ფაქტორებზეა დამოკიდებული, არა გლობალურ კონკურენციაზე.
ამასთან, ტაილანდის მარეგულირებლებმა ბოლო პერიოდში გაამკაცრეს კონტროლი ნომინალური (nominee) სტრუქტურების მიმართ, განსაკუთრებით კო-ფანგანსა და კო-სამუიზე, Bangkok Post-ის ცნობით. თუმცა Juwai IQI-ის შეფასებით, უცხოელი მყიდველები კვლავ შეადგენენ პჰუკეტის ლუქს ვილების გარიგებების დაახლოებით 60%-ს, სამუისა და ფანგანზე კი 90%-ზე მეტს. ანუ, გამკაცრებამ ჯერჯერობით მინიმალურად იმოქმედა რეალურ მოთხოვნაზე.
Genting-ის პროექტს არ აქვს გამოცხადებული ზუსტი ვადა. ამ მასშტაბის პროექტები ჩვეულებრივ 15-20 წლის განმავლობაში ეტაპობრივად ვითარდება. საწყისი ინფრასტრუქტურა შესაძლოა 3-5 წელიწადში გამოჩნდეს, მაგრამ სრულყოფილი ქალაქი 2040-იანი წლების პერსპექტივაა. ბანგკოკის ბაზარი კი დღეს, ამ წუთშივე გვთავაზობს ლიკვიდურ კონდომინიუმის ბაზარს, გამჭვირვალე რეგისტრაციით მიწის დეპარტამენტში (Land Department).
ჩვენი, ტაილანდის უძრავი ქონების, გამოცდილებით ვამბობთ: ჯოჰორის პროექტი ამბიციური და შთამბეჭდავია, მაგრამ ინვესტორისთვის, ვისაც სურს ნათელი საკუთრების სტრუქტურითა და აქტიური ფულადი ნაკადით შემოსავლიანი კურორტული ქონება, ტაილანდი რეგიონში ჯერჯერობით ყველაზე ძლიერი არჩევანია. პჰუკეტსა და ბანგკოკს აქვთ ის, რაც მშენებარე ტექნოპარკს არა: მოქმედი საიჯარო ბაზარი, დადასტურებული მართვის კომპანიები და სტაბილური მოთხოვნა.
წყარო: Bangkok Post