რატომ უნდა შეაშფოთოს ეს ქართველ ინვესტორს?
წარმოიდგინეთ ბანგკოკის გარეუბანი, სადაც ათეულობით მაღლივი კორპუსია აშენებული, თუმცა ღამით ფანჯრები ჩამქრალია. ეს არ არის ჰიპოთეზა: 1.64 მილიონი საცხოვრებელი ერთეული ტაილანდში სრულიად ცარიელია. Thailand Business News-ის მონაცემებით, ამ 'მკვდარი' საბინაო მარაგის ჯამური ღირებულება 3.45 ტრილიონ ბატს (დაახლოებით 96 მილიარდ დოლარს) აღწევს. შედარებისთვის, ეს თანხა შედარებადია შრი-ლანკის მთელი წლიური მთლიანი შიდა პროდუქტის მოცულობასთან.
ვისაც ბანგკოკში ან მატერიკზე კონდომინიუმის შეძენა აქვს გადაწყვეტილი, ეს ციფრი პირდაპირ სიგნალია: მასობრივი სეგმენტი გადახურებულია, და პროექტის მშენებლობის დაწყებამდე (off-plan) ყიდვა, ლოკაციის ღრმა ანალიზის გარეშე, კაპიტალის წლობით გაყინვას ნიშნავს.
სწრაფი პასუხი
- ტაილანდში ცარიელია 1.64 მილიონი საცხოვრებელი ერთეული - ეს ქვეყნის ისტორიაში ყველაზე დიდი ჭარბწარმოებაა
- ცარიელი საცხოვრებლის ჯამური ღირებულება შეადგენს 3.45 ტრილიონ ბატს (დაახლოებით 96 მილიარდ დოლარს)
- ცარიელი ბინების უმეტესობა ბანგკოკის გარეუბნებსა და ცენტრალური ტაილანდის ინდუსტრიულ პროვინციებშია თავმოყრილი
- ანალიტიკოსები რეფორმებს ითხოვენ: სპეკულაციური ყიდვის შეზღუდვას, ცარიელ ქონებაზე გადასახადის შემოღებას და მშენებლობის კვოტების გადახედვას
- საკურორტო ბაზრები, ფუკეტისა და სამუის ჩათვლით, გაცილებით ნაკლებადაა დაზარალებული, სტაბილური საზღვარგარეთელი მოთხოვნისა და მიწის შეზღუდული რესურსის გამო - Knight Frank Thailand ვარაუდობს, რომ ფუკეტის ლუქს სეგმენტი 2026 წლამდე მდგრადი დარჩება
- ინვესტორისთვის მთავარი დასკვნა: სელექტიური მიდგომაა საჭირო - აქცენტი გაქირავებით მიღებულ შემოსავალზე, და არა სპეკულაციურ ფასის ზრდაზე
რამდენად ღრმაა პრობლემა რიცხვებში?
ტაილანდის მთელი საცხოვრებელი ფონდი დაახლოებით 17 მილიონი ერთეულია, ხოლო 1.64 მილიონი ცარიელი ბინა ამის 9%-ზე მეტს შეადგენს - ეს კი აჭარბებს იმ 5-7%-იან ზღვარს, რომელსაც საერთაშორისო ანალიტიკოსების უმეტესობა კრიტიკულ ნიშნულად მიიჩნევს.
ჭარბი მარაგის ძირითადი წყარო ბანგკოკი და მისი გარეუბნებია. ბაზრის შეფასებით, ცარიელი კონდომინიუმების 40%-მდე სწორედ მასობრივი სეგმენტის პროექტებზე მოდის - სტუდიები და ერთი საძინებლის ბინები 3 მილიონ ბატამდე ფასად, განუვითარებელი ინფრასტრუქტურის მქონე რაიონებში.
როგორ მივიდა ბაზარი ამ სიტუაციამდე?
ტაილანდის დეველოპერების მოდელი წლების განმავლობაში ერთნაირად მუშაობდა: მშენებლობა იწყება off-plan გაყიდვების მოცულობის მიხედვით, ჯერ კიდევ სანამ ერთი აგური დაიდგმევა. სპეკულანტები იხდიან 10-20%-იან ავანსს, იმ იმედით, რომ ბინას მშენებლობის დასრულებამდე გადაყიდიან. როცა ბაზარი ანელებს ტემპს, სწორედ ეს ბინები რჩება გაუყიდავი და გაუქირავებელი.
პრობლემას ამძაფრებს გადასახადების ვაკუუმი: ტაილანდში ცარიელ ქონებაზე ეფექტური გადასახადი ფაქტობრივად არ არსებობს. 2020 წელს შემოღებული მიწისა და შენობის გადასახადი შეფასებული ღირებულების მხოლოდ 0.02-0.3%-ს შეადგენს - რაც არასაკმარისია იმისთვის, რომ მესაკუთრეებს ცარიელი ბინის გაყიდვისკენ ან გაქირავებისკენ უბიძგოს.
მთავრობის რეაქცია ჯერ კიდევ მოსაზრებების დონეზეა: განიხილება ახალი მშენებლობის ნებართვების შეზღუდვა ჭარბწარმოების ზონებში და პროგრესული გადასახადი მრავალი ქონების მფლობელებისთვის, თუმცა კონკრეტული კანონპროექტი ჯერ არ დამტკიცებულა.
განსხვავებული სურათია უცხოელთა კვოტის ათვისებაშიც: ფუკეტისა და ცენტრალური ბანგკოკის ტოპ-კლასის პროექტებში 49%-იანი უცხოური კვოტა უკვე გამოწურულია, ხოლო გარეუბნულ კონდომინიუმებში უცხოელების წილი მხოლოდ 5-15%-ს აღწევს.
რამდენად ცუდია სინამდვილეში ბაზრის მდგომარეობა?
Better-than-Freehold-ის ანგარიშის თანახმად, ტაილანდის ყველაზე დიდი პრობლემური აქტივების მმართველმა კომპანიამ, BAM-მა, დაადასტურა, რომ ბაზარმა ჯერ ფსკერს არ მიაღწია. მონაცემებით, დაახლოებით 700,000 გაუყიდავი ბინა ეყრდნობა 100,000-ზე ნაკლებ ოჯახს, რომელსაც რეალურად შესყიდვის შესაძლებლობა აქვს - ეს ნიშნავს თითქმის შვიდჯერად ჭარბწარმოებას.
სწორედ ეს დისბალანსი ქმნის ფასდაკლების პოტენციალს, თუმცა მხოლოდ იმ მყიდველებისთვის, ვინც სრულად შესაბამის საკუთრების სტრუქტურას იყენებს - განსაკუთრებით მას შემდეგ, რაც ტაილანდმა ნომინალური მფლობელობის სქემებზე წესები გაამკაცრა.
რატომ არის ფუკეტი განსხვავებული ისტორია?
საკურორტო ქონება ფუკეტში, სამუიზე და პატაიაში სულ სხვა კანონებით ცხოვრობს. მოთხოვნას აქ ძირითადად უცხოელი მყიდველები და ტურისტების ნაკადი განაპირობებს - 2025 წელს ტურისტთა რაოდენობამ 36 მილიონს გადააჭარბა. კუნძულებზე მიწა ფიზიკურად შეზღუდულია, ახალი მშენებლობა კი მკაცრი ეკოლოგიური ნორმებით რეგულირდება.
ლუქს ვილების სეგმენტში უცხოელი მყიდველები კვლავ დომინანტურები არიან მთელ ფუკეტში, განსაკუთრებით მაღალი აქტივობით სამუისა და ფანგანის ბაზრებზე. ვილები კონდომინიუმებზე უკვე უფრო წარმატებით სარგებლობენ შეძლებულ საერთაშორისო მყიდველებში, რომლებისთვისაც პრიორიტეტულია ცხოვრების სტილი, სანდო დეველოპერი და გაქირავებით მიღებული შემოსავლის პოტენციალი.
ხშირად დასმული კითხვები
ნიშნავს თუ არა 1.64 მილიონი ცარიელი ბინა ტაილანდში ფასების ჩამოქცევას?
მთელი ბაზრის მასშტაბით, არა - მაგრამ ცალკეულ სეგმენტებში, დიახ. ბანგკოკის გარეუბნების, ნონტაბურისა და სამუტ პრაკანის მასობრივი კონდომინიუმები უკვე აჩვენებენ ფასების სტაგნაციასა და 10-15%-იან ფასდაკლებას საორიენტაციო ფასთან შედარებით. პრემიუმ სეგმენტი და საკურორტო ქონება ფასების სტაბილურობას ინარჩუნებს.
ბანგკოკის რომელი რაიონები ატარებს ყველაზე დიდ რისკს?
ყველაზე მძიმე ჭარბწარმოებაა პერიფერიაზე - Bang Na, Rangsit, Bang Yai და Lat Krabang, სადაც მასობრივი განაშენიანება ცენტრალური BTS/MRT სადგურებისგან შორსაა. ცენტრალური რაიონები, როგორიცაა Silom, Sathorn და Sukhumvit (Nana-დან Phrom Phong-მდე), მნიშვნელოვნად უკეთ გამოიყურება.
ღირს კიდევ ტაილანდში ქონების ყიდვა 2026 წელს?
დიახ, მაგრამ ზუსტი, 'ქირურგიული' მიდგომით. მიმზიდველ კატეგორიად რჩება საკურორტო ქონება დადასტურებული საიჯარო შემოსავლით, ცენტრალური ბანგკოკის ბინები სატრანსპორტო კვანძებთან ახლოს, და ზღვისპირა ვილები ფუკეტში. სუფთა სპეკულაციური გადაყიდვის მიზნით ნაყიდი მასობრივი სეგმენტი კი, არა.
როგორ მოქმედებს ცარიელი ბინების სიჭარბე საიჯარო შემოსავალზე?
პირდაპირ და უარყოფითად. ჭარბწარმოება საიჯარო ტარიფებს ქვევით სწევს. გაჯერებულ რაიონებში მეპატრონეები იძულებულნი არიან საწყისი მოსალოდნელი ფასი 15-25%-ით დაწიონ, უბრალოდ დამქირავებლის მოსაზიდად.
შემოიღებს ტაილანდი ცარიელ ქონებაზე გადასახადს?
მსჯელობა გრძელდება, მაგრამ 2026 წლისთვის კონკრეტული კანონპროექტი ჯერ არ დამტკიცებულა. მოქმედი მიწისა და შენობის გადასახადი იმდენად მცირეა, რომ მესაკუთრეებს ცარიელი ბინის გაყიდვის ან გაქირავებისკენ ვერ უბიძგებს.
რით განსხვავდება ფუკეტის საკურორტო ბაზარი ბანგკოკისგან?
სამი გადამწყვეტი ფაქტორით: მიწის შეზღუდულობა, უცხოური მოთხოვნა (პრემიუმ სეგმენტში მყიდველთა 70%-მდე) და მაღალი საიჯარო შემოსავალი მოკლევადიანი გაქირავებით. ფუკეტი ჭარბწარმოების ზონას გარეთ დგას, და Knight Frank Thailand ვარაუდობს, რომ ბოლო 3-4 წელში დაწყებულ off-plan კონდომინიუმის პროექტებზე კონკურენცია კიდევ უფრო გამწვავდება.
რა არის მინიმალური ბიუჯეტი შედარებით უსაფრთხო ინვესტიციისთვის?
ფუკეტის საკურორტო სეგმენტში, მართვად კონდომინიუმზე შესვლის ბარიერი დაახლოებით 5-7 მილიონი ბატია (დაახლოებით 140,000-200,000 დოლარი). ცენტრალურ ბანგკოკში, სტუდიო ან ერთი საძინებლის ბინაზე, BTS სადგურთან ახლოს, ბიუჯეტი 4-6 მილიონი ბატიდან იწყება.
შეუძლია თუ არა უცხოელს ტაილანდში ქონების პირდაპირ შეძენა?
უცხოელებს შეუძლიათ კონდომინიუმის შესყიდვა სრული საკუთრებით (freehold) პროექტის 49%-იანი უცხოური კვოტის ფარგლებში. ვილები და სახლები, ჩვეულებრივ, 30-წლიანი იჯარის სქემით (განახლების ოფციით) ან ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით ფორმდება - ორივე შემთხვევაში მნიშვნელოვანია სახსრების წარმომავლობისა და ნომინალური მფლობელობის წესებთან სრული შესაბამისობა.
მთავარი რჩევა
ბანგკოკის გარეუბნების მასობრივი კონდომინიუმის სეგმენტს გვერდი აუარეთ. ყურადღება გაამახვილეთ ისეთ ქონებაზე, რომელსაც დადასტურებული საიჯარო შემოსავალი 6%-ზე მეტი აქვს, საკურორტო რაიონებში ან ცენტრალური ბანგკოკის პრემიუმ პროექტებში. ხელშეკრულების ხელმოწერამდე აუცილებლად გადაამოწმეთ უცხოური კვოტის ათვისების დონე და გაქირავებით მიღებული რეალური შემოსავლის მონაცემები. ჩვენი გუნდი, 'ტაილანდის უძრავი ქონება', სწორედ ამ ტიპის გამჭვირვალე ანალიზში დაგეხმარებათ, სანამ საბოლოო გადაწყვეტილებას მიიღებთ.
წყარო: Bangkok Post