მოკლე პასუხი: რა ხდება და რატომ აქვს მნიშვნელობა
თაილანდის სახაზინო დეპარტამენტი ახდენს კადასტრული შეფასების სისტემის სრულ გადასინჯვას - მიზანი მარტივია: ოფიციალური მიწის ღირებულება მოაახლოოს რეალურ საბაზრო ფასებთან. პჰუკეტის, ბანგკოკის ან კო-სამუის ბინასა თუ ვილაზე მოლაპარაკებებს ვინც ეწევა, ამ რეფორმის გამო 2027 წლიდან გადაცემის გადასახადი და წლიური გადასახადი გაიზრდება. კონკრეტული ციფრები, ვადები და პრაქტიკული რჩევები - ქვემოთ.
რამდენია უფსკრული კადასტრულ და საბაზრო ფასებს შორის?
ისტორიულად, თაილანდში ოფიციალური კადასტრული ფასი ბევრად ჩამორჩებოდა ბაზრის რეალობას. პოპულარულ კურორტულ ზონებში ეს სხვაობა 40-60%-ს აღწევდა, ხოლო ბანგკოკის ინტენსიური განვითარების უბნებში - 300%-საც კი. ასეთი უფსკრული ქმნიდა სივრცეს სპეკულაციისა და გადასახადების 'ოპტიმიზაციისთვის".
კონკრეტული მაგალითები:
| ლოკაცია | კადასტრული ფასი (THB/ვა კვ.) | საბაზრო ფასი (THB/ვა კვ.) | სხვაობა |
|---|---|---|---|
| ბანგკოკი, სუხუმვიტი | 600,000-800,000 | 1,200,000-2,000,000 | დაახლ. 2-ჯერ |
| პჰუკეტი, ბანგ-ტაო / ლაგუნა | კადასტრი ბაზარზე ~ 2-2.5-ჯერ ნაკლები | - | ~ 2-2.5-ჯერ |
სწორედ ამ სხვაობის გამო, პჰუკეტში მყიდველები დღემდე მნიშვნელოვნად ზოგავდნენ გადაცემის გადასახადზე. 2027 წლიდან ეს სარგებელი შემცირდება.
როგორ მუშაობს გადასახადები კადასტრული ღირებულების მიხედვით?
თაილანდში ორი ძირითადი გადასახადი პირდაპირ კავშირშია კადასტრულ ღირებულებასთან:
1. მიწისა და შენობის გადასახადი (Land and Building Tax) 2020 წელს შემოღებული ეს გადასახადი ითვლება კადასტრული ღირებულების პროცენტულად:
- საცხოვრებელი ქონება: 0.01% წელიწადში
- დამუშავებული/ცარიელი მიწა: 0.7%-მდე წელიწადში
რაც მაღალია კადასტრული ღირებულება, მით მაღალია წლიური გადასახადი - ავტომატურად.
2. გადაცემის გადასახადი (Transfer Fee) ქონების ყიდვა-გაყიდვის დროს გადაცემის გადასახადი შეადგენს 2%-ს - შეფასებული ან ხელშეკრულებით განსაზღვრული ფასიდან, რომელიც მათ შორის მაღალია. კადასტრული ფასის ზრდა პირდაპირ ზრდის ტრანზაქციის ხარჯებს.
ვინ დაზარალდება ყველაზე მეტად?
რეფორმა მოიცავს 77 პროვინციას, მაგრამ შედეგები ყველაზე ძლიერი იქნება იქ, სადაც კადასტრული და საბაზრო ფასების სხვაობა ყველაზე დიდია:
- პჰუკეტი - დასავლეთ სანაპირო (ბანგ-ტაო, ლაგუნა, კამალა)
- პატაია - ჯომთიენი, პრატუმნაკი
- კო-სამუი - ჩავენგი, ბოფუტი
- ბანგკოკი - სუხუმვიტი, სილომი, სატჰორნი
ნაკლებად განვითარებული პროვინციები, განსაკუთრებით ისანის რეგიონი, მინიმალურ ცვლილებებს განიცდის.
ქართველი მყიდველების უმეტესობა პჰუკეტის ბაზარზე ახდენს ინვესტიციას - სწორედ ეს ზონა კი ყველაზე მეტად ექვემდებარება ცვლილებას.
რა ვადებია? როდის ამოქმედდება ახალი ფასები?
- კადასტრული ღირებულება თაილანდში ყოველ 4 წელიწადში განახლდება
- უკანასკნელი ციკლი 2023 წელს დასრულდა; შემდეგი გადასინჯვა გეგმით 2027 წელს არის
- სახაზინო დეპარტამენტი 2026 წლის განმავლობაში ახლა მეთოდოლოგიას ამუშავებს
- ცალკეული პროვინციებისთვის შუალედური კორექტივები ამ ვადამდეც შეიძლება მოხდეს
Concreteულად: 2027 წლამდე გარიგება ნიშნავს, რომ გადაცემის გადასახადი დღეს მოქმედი კადასტრული ტარიფებით ჩაითვლება.
ინვესტიციის ტიპები: ვის რა ეხება?
ბინა (Freehold Condominium) მიწის კადასტრული ღირებულება რომ გაიზრდება, ყოველი ბინის პროპორციული წილიც გაიზრდება. ეს ნიშნავს გადაცემის გადასახადისა და საბეჭდი მოსაკრებლის ზრდას. ბაზრის შეფასებით, ტრანზაქციის მთლიანი ხარჯები 5-15%-ით შეიძლება გაიზარდოს მიმდინარე დონესთან შედარებით. ფრიჰოლდ ბინებისთვის მოკლევადიანი გავლენა ნაკლებად მწვავეა, ვიდრე მიწის პირდაპირი მფლობელობის შემთხვევაში.
ლიზჰოლდი (Leasehold) გრძელვადიანი იჯარის (ჩვეულებრივ 30 წელი) რეგისტრაციის მოსაკრებელი შეადგენს 1.1%-ს სრული საიჯარო გადახდების ჯამიდან. კადასტრული ბაზისის ზრდა ამ ღირებულებასაც ანარეკლავს - რეგისტრაციის ხარჯი გაიზრდება.
ვილა ან მიწა ქართული კომპანიის/ნომინანტის გზით ეს ყველაზე სენსიტიური კატეგორიაა. თაილანდის ხელისუფლება ახლა აქტიურად ამოწმებს ნომინანტური სტრუქტურების ათასობით შემთხვევას - პჰუკეტში, კრაბიში, ფანგ-ნგაში, ბანგკოკსა და ჩიანგ-მაიში. ამ სიტუაციაში ოფიციალური კადასტრული ღირებულება კომპლაიენს-შემოწმების ცენტრალური ციფრი ხდება.
გავლენა გაქირავებიდან შემოსავალზე
უფრო მაღალი წლიური გადასახადი ქირის სარგებელს ამცირებს, თუმცა ზომიერად. სავარაუდო გავლენა:
- 0.1-0.3 პროცენტული პუნქტი წმინდა სარგებლის შემცირება პრემიუმ ლოკაციებში
- პჰუკეტის ტიპური გრძელვადიანი სარგებელი 5-7% წელიწადში - ამ ფონზე ზარალი შესამჩნევია, მაგრამ კრიტიკული არ არის
- მნიშვნელოვანია ამ ფაქტორის ფინანსურ მოდელში წინასწარ გათვალისწინება
პოტენციური გავლენა ბინებზე, რომლებიც ახლა 15-30%-ით გაზრდილ გადასახადს ექვემდებარება, ასევე გაანგარიშებებში ჩასმა ჭირდება.
ნომინანტური სტრუქტურებისა და კადასტრული რეფორმის კავშირი
ეს ორი პროცესი - კადასტრული გადაფასება და ნომინანტური მფლობელობის წინააღმდეგ კამპანია - ერთმანეთს ავსებს. როდესაც ოფიციალური ფასი ბაზრის სინამდვილეს ასახავს, ლეგიტიმური სტრუქტურებით (ფრიჰოლდ ბინა, ლიზჰოლდი, სუპერფიციი) მომუშავე მყიდველები უფრო გამჭვირვალე, ამბიგვიურობისგან გათავისუფლებულ სისტემაში ხვდებიან. ქართველი ინვესტორებისთვის, რომლებიც ტაილანდის უძრავი ქონების სპეციალისტებთან ლეგიტიმური გზებით ახდენენ ინვესტიციას, ეს რეფორმა სინამდვილეში პოზიტიური სიგნალია ბაზრის სიჯანსაღისთვის.
კადასტრული ღირებულების შემოწმება და გასაჩივრება
- ოფიციალური მონაცემები ხელმისაწვდომია სახაზინო დეპარტამენტის პორტალზე treasury.go.th - საძიებელია მიწის ტიტულის ნომრით (chanote)
- ადგილობრივი სახმელეთო დეპარტამენტიც (Land Department) იძლევა ამ ინფორმაციას მოთხოვნით
- ახალი შეფასების გამოქვეყნების შემდეგ მფლობელს აქვს 60 დღე სახაზინო დეპარტამენტში სააპელაციო საჩივრის შეტანისთვის
- პრაქტიკაში წარმატებული გასაჩივრება იშვიათია, მაგრამ შესაძლებელია - საჭიროა ლიცენზირებული ქართული შემფასებლის დამოუკიდებელი შეფასება
წყარო: Bangkok Post