მთავარი პასუხი
ჩიანგ მაის კონდომინიუმების ბაზარზე ჩინელი მყიდველების აქტივობა კლებულობს, ხოლო მათ ადგილს იკავებენ მიანმარელები (ზრდა 42.9%), ამერიკელები (23.8%) და, რაც ყველაზე მოულოდნელია, იტალიელები, რომელთა მოთხოვნამ 200%-იანი ზრდა აჩვენა. სულ ცოტა ხნის წინ ეს ბაზარი თითქმის მთლიანად ჩინურ კაპიტალზე იყო დამოკიდებული, დღეს კი ხუთ-ექვსი სხვადასხვა ქვეყნის მყიდველი ერთდროულად აყალიბებს მოთხოვნას, რაც ბაზარს ბევრად სტაბილურს ხდის ერთი კონკრეტული ქვეყნის კაპიტალის მოულოდნელი გადინებისგან.
თუ ადრე ქართველ ინვესტორსაც ხშირად ჰქონდა შთაბეჭდილება, რომ "ტაილანდი" ნიშნავს მხოლოდ ფუკეტს, ჩიანგ მაის მაგალითი აჩვენებს, რომ ქვეყნის მეორე უმსხვილესი ქალაქი საკუთარ, სულ სხვა ლოგიკაზე აგებულ ბაზარს აყალიბებს.
რატომ იკლებს ჩინური მოთხოვნა?
ეს ცვლილება ეროვნული ტენდენციის ნაწილია და არა ჩიანგ მაისთვის დამახასიათებელი ლოკალური მოვლენა. 2026 წლის პირველ კვარტალში მთელი ქვეყნის მასშტაბით ჩინელი მყიდველების მიერ განხორციელებული კონდომინიუმის ტრანსფერების რაოდენობა 38.8%-ით შემცირდა, ხოლო ღირებულებით, 42.9%-ით (წყარო: REIC-ის ბანგკოკში დაფუძნებული ანგარიში, რომელზეც Nation Thailand მიუთითებს).
ამავე დროს, სხვა ქვეყნების მოქალაქეებმა აქტიურად შეავსეს ეს სივრცე:
- რუსეთი: +33%
- ინდოეთი: +40%
- ავსტრალია: +36.1%
- გერმანია: +17.4%
- დიდი ბრიტანეთი: +13%
ამის მთავარი მიზეზები ორია: ჩინეთის შიდა ეკონომიკური არასტაბილურობა და კაპიტალის გატანაზე გამკაცრებული კონტროლი. ნაწილმა ინვესტორმა კაპიტალი ან შიდა ბაზარზე გადაანაწილა, ან უფრო ახლო მდებარეობის ბაზრებზე, მაგალითად, ჰაინანზე გადაიტანა.
ვინ ავსებს დაცარიელებულ ადგილს ჩიანგ მაიში?
- მიანმარელი მყიდველების აქტივობა 42.9%-ით გაიზარდა, რაც მათ ჩიანგ მაის უცხოელ მყიდველთა შორის უდიდეს ჯგუფად აქცევს. მიანმარი ტაილანდს ესაზღვრება, ხოლო ქვეყანაში არსებული პოლიტიკური არასტაბილურობა შეძლებულ მოქალაქეებს უახლოეს უსაფრთხო უძრავი ქონების ბაზრისკენ უბიძგებს. ჩიანგ მაი საზღვრიდან სულ რაღაც 150 კმ-ის დაშორებით მდებარეობს
- ამერიკელი მყიდველების ინტერესი 23.8%-ით გაიზარდა
- იტალიელმა მყიდველებმა 200%-იანი ზრდა აჩვენეს, ხოლო ჰოლანდიელებმა 50%-იანი
- ეს ტენდენცია ნაწილობრივ პანდემიის შემდგომი დისტანციური მუშაობის ბუმის შედეგია, რომელმაც ჩიანგ მაი აშშ-ისა და ევროპის ფრილანსერებისთვის მოთხოვნად ადგილად აქცია
რას ამბობს ეს ინფრასტრუქტურასა და ტურიზმზე?
- ჩიანგ მაი წელიწადში 10 მილიონზე მეტ ტურისტს იღებს (Tourism Authority of Thailand-ის 2024 წლის მონაცემები), რაც მოკლევადიანი გაქირავების მდგრად მოთხოვნას უზრუნველყოფს
- ქალაქი Nomad List-ის მიხედვით მსოფლიოს ტოპ-5 ციფრული ნომადების ჰაბს შორისაა, რაც დასავლელ მყიდველთა ინტერესს კიდევ უფრო ზრდის
- 2024 წლიდან მიმდინარეობს ახალი საერთაშორისო აეროპორტის ტერმინალის მშენებლობა, რომელიც გამტარუნარიანობას 20 მილიონ მგზავრამდე გაზრდის
- დაგეგმილია ბანგკოკიდან სწრაფმავალი მატარებლის ხაზი, რაც ინსპექციის ვიზიტებს უცხოელი მყიდველებისთვის კიდევ უფრო მოსახერხებელს გახდის
- ცენტრალურ უბნებში (ნიმანჰემინი, ძველი ქალაქი) ბოლო სამი წლის განმავლობაში ფასები დაახლოებით 12-18%-ით გაიზარდა
რამდენი ღირს ბინა ჩიანგ მაიში ფუკეტთან შედარებით?
ეს არის ალბათ ყველაზე პრაქტიკული კითხვა ინვესტორისთვის, ვინც ტაილანდის ბაზარს დისტანციურად აფასებს. ფუკეტი კვლავ ბევრად უფრო ცნობადია, თუმცა შესვლის ბარიერი იქ 4-8 მილიონ ბატამდე გაიზარდა კარგად განლაგებული სტუდიოსთვის. ჩიანგ მაიში ანალოგიური ბინის ღირებულება 1.5-3 მილიონი ბატია.
| პარამეტრი | ჩიანგ მაი | ფუკეტი |
|---|---|---|
| სტუდიოს ფასი | 1.5-3 მლნ ბატი | 4-8 მლნ ბატი |
| საშუალო ფასი კვ.მ-ზე (ახალი პროექტები) | 45,000-70,000 ბატი | 2-3-ჯერ მეტი |
| სავარაუდო წლიური საიჯარო შემოსავალი | 5-7% | შედარებადი მაჩვენებელი |
ფუკეტი კვლავ ინარჩუნებს განსხვავებულ მყიდველთა პროფილს: ის რჩება ტრანსფერების ღირებულებით ლიდერ მიმართულებად რუსი მყიდველებისთვის, რომლებმაც 2026 წლის პირველ კვარტალში 156 ერთეულში 1.06 მილიარდი ბატი დახარჯეს, რაც მათი მთელი ქვეყნის მასშტაბით განხორციელებული ტრანსფერების ღირებულების 64%-ს შეადგენს (წყარო: Bangkok Post, REIC-ის მონაცემებზე დაყრდნობით).
რატომ ამცირებს დივერსიფიცირებული მოთხოვნა რისკს?
როცა ბაზარი ერთ კონკრეტულ ქვეყანაზეა დამოკიდებული, სავალუტო კონტროლის გამკაცრება ან პოლიტიკური ცვლილება რამდენიმე თვეში მთელ მოთხოვნას შეიძლება ჩამოაშალოს. ჩიანგ მაი ამ რისკს თანდათან ტოვებს: ხუთი-ექვსი აქტიური მყიდველთა ჯგუფი მსოფლიოს სხვადასხვა რეგიონიდან ერთგვარ "ბალიშად" მუშაობს ხელახალი გაყიდვის (resale) ბაზრისთვის.
ცალკე აღსანიშნავია რისკებიც: ჩიანგ მაი სეზონურ ბაზარს წარმოადგენს. თებერვლიდან აპრილამდე ქალაქი სმოგის (haze) სეზონს განიცდის, რაც ამ პერიოდში მოკლევადიანი გაქირავების მიმზიდველობას ამცირებს. ასევე, ქონების მართვის ინფრასტრუქტურა ჯერ კიდევ ნაკლებად განვითარებულია ფუკეტთან შედარებით, ამიტომ საიმედო მართვის კომპანიის შერჩევა საფუძვლიან შესწავლას მოითხოვს.
ხშირად დასმული კითხვები
რატომ იკლებს ჩინელი მყიდველების წილი ჩიანგ მაიში?
ძირითადი მიზეზები ჩინეთის მიერ კაპიტალის გატანაზე გამკაცრებული კონტროლი და ქვეყნის შიდა ეკონომიკური შენელებაა. ზოგმა ინვესტორმა კაპიტალი შიდა ბაზარზე ან ისეთ ახლო მდებარეობის ბაზრებზე გადაიტანა, როგორიც ჰაინანია.
შეუძლია თუ არა უცხოელს ჩიანგ მაიში ბინის სრულ საკუთრებაში ფლობა?
დიახ. კონდომინიუმების შესახებ კანონის (Condominium Act B.E. 2522) მიხედვით, უცხოელს შეუძლია ბინის ფლობა freehold საკუთრების ფორმით, თუ პროექტში მთლიანი უცხოური საკუთრება 49%-ს არ აღემატება. თანხის გადმორიცხვა უცხოეთიდან უნდა მოხდეს და დადასტურდეს Foreign Exchange Transaction (FET) ფორმით.
რა არის ბინის საშუალო ფასი ჩიანგ მაიში 2026 წელს?
25-35 კვ.მ-იანი სტუდიო ახალ პროექტში ნიმანჰემინის რაიონში 1.8-3.5 მილიონ ბატს იწყება. ნაკლებად ცენტრალურ ლოკაციებზე ფასები 1.2 მილიონი ბატიდან იწყება.
რა საიჯარო შემოსავალი შეიძლება მიელოდოს ინვესტორს ჩიანგ მაიში?
გრძელვადიანი გაქირავება ჩვეულებრივ წლიურ 5-7% შემოსავალს იძლევა. მოკლევადიან გაქირავებას (Airbnb-ის ტიპის) მაღალ სეზონზე 8-10%-მდე შეუძლია მიაღწიოს, თუმცა სმოგის სეზონის დროს ცარიელი პერიოდის გათვალისწინებით, რეალისტური წლიური მაჩვენებელი 6-8%-თან უფრო ახლოსაა.
ჩიანგ მაი თუ ფუკეტი, სად უფრო მომგებიანია ინვესტირება?
ფუკეტი დადასტურებული, მაღალლიკვიდური ბაზარია, თუმცა შესვლის ბარიერი მაღალია. ჩიანგ მაი უფრო ახალგაზრდა, მზარდი ბაზარია, სადაც შესვლის ბარიერი დაბალია და კაპიტალის ღირებულების ზრდის პოტენციალი მაღალია. სწორი არჩევანი დამოკიდებულია სტრატეგიაზე: სტაბილური შემოსავალი თუ კაპიტალის ზრდა.
რომელი უბნებია ჩიანგ მაიში ყველაზე პერსპექტიული?
ნიმანჰემინი ქალაქის მთავარი კომერციული და lifestyle უბანია. სანტითამი სწრაფად განვითარებადი ტერიტორია, სავსე კაფეებითა და თანამშრომლობის სივრცეებით. ჰანგ დონგი გარეუბანია, სადაც ფასები უფრო ხელმისაწვდომია და ვილების არჩევანიც არსებობს.
არსებობს თუ არა შეზღუდვები მოკლევადიან გაქირავებაზე?
ფორმალურად, სასტუმროების შესახებ კანონი (Hotel Act B.E. 2547) კრძალავს საცხოვრებელი ბინის 30 დღეზე ნაკლები ვადით გაქირავებას სასტუმროს ლიცენზიის გარეშე. პრაქტიკაში ბევრი ჩიანგ მაის კონდომინიუმი მოკლევადიანი გაქირავების პლატფორმებზეა განთავსებული, თუმცა ინვესტორმა კონკრეტული პროექტის იურიდიული წესები აუცილებლად უნდა შეამოწმოს.
რა გადასახადებს იხდის უცხოელი ბინის მფლობელი ჩიანგ მაიში?
ყიდვისას: ტრანსფერის რეგისტრაციის მოსაკრებელი (შეფასებული ღირებულების 2%), მარკის მოსაკრებელი (0.5%), ან სპეციფიკური ბიზნეს-გადასახადი (3.3%). წლიური მიწისა და შენობის გადასახადი საცხოვრებელი ქონებისთვის, რომლის ღირებულებაც 50 მილიონ ბატამდეა, შემცირებული განაკვეთით იანგარიშება.
დასკვნის მაგივრად
ჩიანგ მაის მყიდველთა შემადგენლობის ცვლილება საფრთხე კი არა, შესაძლებლობაა. მრავალეროვნული მოთხოვნა ბაზარს უფრო მედეგს ხდის გარეშე შოკების მიმართ, ხოლო შესვლის დაბალი ბარიერი ინვესტორს საშუალებას აძლევს, პორტფელი დივერსიფიცირდეს და მთელი კაპიტალი ძვირადღირებულ ფუკეტში არ მოიხადოს. ვისაც საშუალოვადიანი კაპიტალის ზრდა აინტერესებს, ტაილანდის მეორე ქალაქს ყურადღების გამახვილება ნამდვილად უღირს.
წყარო: Nation Thailand
მზად ხართ ტაილანდში ინვესტირებისთვის? ჩვენი გუნდი, ტაილანდის უძრავი ქონება, დაგეხმარებათ თქვენთვის შესაფერისი ობიექტის შერჩევაში.