როცა ფუკეტის მიწის ოფისში მყიდველი მიდის ტაილანდური კომპანიის სახელზე ვილის რეგისტრაციისთვის, ახლა ჰკითხავენ ისეთ რაღაცას, რაზეც წლების წინ არავინ ინტერესდებოდა: სად აიღეს ტაილანდელმა აქციონერებმა ფული აქციების გადასახდელად, აქვთ თუ არა შემოსავლის დეკლარაცია, და რატომ ცხოვრობს სამივე მათგანი სხვადასხვა პროვინციაში. რამდენიმე წლის წინ ეს დოკუმენტაცია ისეც მიიღებოდა, ახლა კი ყველაფერი გადამოწმდება ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტის ბაზასთან.
მოკლედ: 2026 წელს ტაილანდში უცხოელების საკუთრების უფლება არ გაძლიერებულა. შეიცვალა ის, რომ სახელმწიფომ დაიწყო იმ წესების აღსრულება, რომლებიც წლების წინ უკვე არსებობდა კანონმდებლობაში, უბრალოდ არავინ ამოწმებდა.
ერთადერთი პირდაპირი და კანონიერი გზა ინდივიდუალური უცხოელი მყიდველისთვის რჩება კონდომინიუმის ერთეულის freehold საკუთრება, ბინის საერთო ფართობის 49%-იან უცხოურ კვოტაში. ყველა სხვა ვარიანტი მოითხოვს ან სპეციალურ ნებართვას, ან პატიოსან აღიარებას, რომ ყიდულობ ლიზჰოულდს, არა საკუთრებას.
რა შეიცვალა 2025-2026 წლებში ნომინალურ სქემებთან დაკავშირებით?
2025 წლიდან მიწის დეპარტამენტმა და ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტმა დაიწყეს მონაცემების გაცვლა, რათა გადამოწმდეს, საიდან მოდის რეალურად კაპიტალი მიწის მფლობელი კომპანიების ტაილანდელი აქციონერების უკან. ეს არ არის დეკლარაცია ან რეკომენდაცია, ეს არის რეალურად მოქმედი ბიუროკრატიული პრაქტიკა, რომელიც წელიწადში რამდენჯერმე აჩერებს გარიგებებს ზუსტად ამ ეტაპზე.
დესეტკებით წლის განმავლობაში სტანდარტული სქემა იყო ტაილანდური კომპანია, სადაც 51% ეკუთვნოდა ადგილობრივ აქციონერებს. ფორმალურად ყველაფერი წესრიგში იყო: კომპანია ტაილანდურია, მაშასადამე შეუძლია მიწის ფლობა. რეალურად ტაილანდელი აქციონერები არასდროს დებდნენ ერთ ბატსაც კომპანიაში, არასდროს იღებდნენ მონაწილეობას მართვაში და უბრალოდ ხელს აწერდნენ ცარიელ აქციების გადაცემის ფორმებს.
ზუსტად ეს უფსკრული ფორმასა და შინაარსს შორის ისწავლა რეგულატორმა დაფიქსირება. როცა მიწის დეპარტამენტი ხედავს კომპანიას, რომლის რეგისტრირებული კაპიტალი 2 მილიონი ბატია, მაგრამ ნაკვეთი 25 მილიონად შეისყიდა, და ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტი აჩვენებს, რომ ტაილანდელმა აქციონერებმა არასდროს შემოსავლის დეკლარაცია არ შეიტანეს და ისინი ჩამოთვლილნი არიან კიდევ ოცამდე კომპანიაში, დამატებითი კითხვები არ სჯერდება.
სანქცია ამ სქემისთვის მკაცრია: უცხოური ბიზნესის შესახებ კანონის (Foreign Business Act) მიხედვით, ნომინალური საკუთრება წარმოადგენს სისხლის სამართლის დანაშაულს, ჯარიმა 100,000-დან 1,000,000 ბატამდე და თავისუფლების აღკვეთა სამ წლამდე, ტაილანდელი ნომინალური აქციონერისთვისაც.
რატომ დაიხურა 46,000-ზე მეტი კომპანიის საქმე 2026 წელს?
ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტის ბრძანება (DBD Order No. 1/2026) გახდა ტრიგერი მასობრივი შემოწმებისთვის: 2026 წლის აპრილიდან 46,000-ზე მეტი კომპანია, სადაც უცხოური მონაწილეობა ფიგურირებდა, გადამოწმდა. სანქციები გამკაცრდა, დაემატა ნაძალადევი ლიკვიდაციის შესაძლებლობა სქემებისთვის, რომლებიც ნომინალურად ცხადდება.
ეს ყველაფერი მოხდა ისეთ ფონზე, სადაც 2024 წელს ბაზრის მოლოდინები საერთოდ სხვა იყო. კაბინეტმა შესაბამის უწყებებს დაავალა ორი წინადადების შესწავლა: მიწის იჯარის მაქსიმალური ვადის 99 წლამდე გაზრდა და კონდომინიუმებში უცხოური კვოტის 75%-მდე გაზრდა. ფუკეტის საერთაშორისო მყიდველთა წრეში ამის გარდა თითქმის სხვა არაფერზე საუბრობდნენ თვეების განმავლობაში. 2026 წლისთვის ორივე ინიციატივა კანონად არ ქცეულა. დებატები დაუახლოვდა პოლიტიკურ წინააღმდეგობას, და არგუმენტი 'ქვეყნის გაყიდვის' შესახებ აჩვენა, რომ ის ძალაზე მეტია, ვიდრე კაპიტალის მოზიდვის არგუმენტი.
სახელმწიფომ არჩია გაცილებით უფრო იაფი და სწრაფი გამოსავალი: უფლებების გაზრდის ნაცვლად, დაიწყო შემოწმება, სრულდება თუ არა უკვე არსებული უფლებები.
რა არის 49%-იანი კვოტა და როგორ ამოწმებ, ხვდება თუ არა კონკრეტული ბინა მასში?
კონდომინიუმში უცხოური კვოტა შეადგენს 49%-ს ბინის საერთო ფართობის, არა ერთეულების რაოდენობის. ეს დგინდება კვადრატულ მეტრებში და დასტურდება კონდომინიუმის იურიდიული პირის (მმართველი კომპანიის) სერტიფიკატით, რომელსაც მიწის ოფისი აუცილებლად მოითხოვს რეგისტრაციისას.
კვოტა ერეულად ივსება ბინადებში: ავაუ ბანგ ტაოსა და ราวายში ცნობილ პროექტებში კვოტა შესაძლოა საერთოდ ამოწურული იყოს, მიუხედავად იმისა, თუ გამყიდველი რას აცხადებს. ერთადერთი ნაბიჯი, რომელიც ყველაზე მეტ სტრესს ზოგავს, ხდება ხელმოწერის წინ: მოითხოვე განახლებული სერტიფიკატი იურიდიული პირისგან, რომელიც დაადასტურებს დარჩენილ უცხოურ კვოტას ფართობით, და დარწმუნდი, რომ კონკრეტული ბინა ხვდება ამ ჩარჩოში. ეს ღირს პირადად შემოწმებაც, სასურველია საცხოვრებელი ტურის ფარგლებში, დროის მარაგით, რადგან მიწის ოფისი მუშაობს მხოლოდ სამუშაო დღეებში და ერთი დღე ხშირად არასაკმარისია გარიგების დასასრულებლად.
შესაძლებელია თუ არა მიწის საკუთრება უცხოელისთვის?
ზოგადად, არა. მიწის კოდექსი უცხოელ ფიზიკურ პირებს არ ანიჭებს მიწაზე საკუთრების უფლებას. არსებობს ვიწრო გამონაკლისები: ზოგიერთი მემკვიდრეობის შემთხვევა და მუხლი 96 bis, რომელიც უცხოელს საშუალებას აძლევს, ჰქონდეს 1 რაიმდე ნაკვეთი საცხოვრებელი დანიშნულებით, ინვესტიციით არანაკლებ 40 მილიონი ბატისა და შინაგან საქმეთა სამინისტროს დამტკიცებით. პრაქტიკაში, ასეთი დამტკიცება ძალიან ცოტაჯერ გაცემულა.
სწორედ ამის გამო ეს გზა ვირტუალურად არარეალურია რიგითი მყიდველისთვის და ითვლება თეორიულ, არა პრაქტიკულ ვარიანტად.
რას ნიშნავს რეალურად '30+30+30' იჯარის სქემა?
ლიზჰოულდის ვილების გამყიდველები ხშირად რეკლამირებენ ამ სქემას, როგორც '90 წლიან საკუთრებას'. რეალურად, მიწის ოფისის რეესტრში ფიქსირდება მხოლოდ პირველი 30-წლიანი პერიოდი. განახლების დაპირება არის მიმდინარე მიწის მესაკუთრის პირადი ვალდებულება კონკრეტული მოიჯარის მიმართ, და ტაილანდის სასამართლო პრაქტიკამ არაერთხელ დაადასტურა, რომ ასეთი განახლება ითვლება პირად კონტრაქტულ უფლებად, რომელიც ავტომატურად არ გადადის მიწის ახალ მესაკუთრეზე.
სანამ დეველოპერი ბიზნესში დგება და ზრუნავს რეპუტაციაზე, ყველაფერი გლუვად მუშაობს. რეალური გამოცდა მოდის 31-ე წელს, და ბაზარს ამ გამოცდის სტატისტიკა ჯერჯერობით არ აქვს, რადგან კურორტული ზონების ლიზჰოულდები ამ ასაკის ჯერ იშვიათია.
საიდან უნდა მოვიდეს ფული საკუთრების რეგისტრირებისთვის?
კონდომინიუმის freehold საკუთრებისთვის ფული უცილობლად საზღვარგარეთიდან უნდა მოვიდეს, უცხოური ვალუტით. 50,000 აშშ დოლარზე ან მეტ თანხაზე ბანკი გასცემს Foreign Exchange Transaction (FET) ფორმას, რომლის გარეშე მიწის ოფისი გარიგებას არ დაარეგისტრირებს.
დადებითი მხარეც აქვს ამ ისტორიას, რომელი ხშირად საერთოდ არ ხსენდება: მკაცრი კონტროლი ეხება ჩრდილოვან სქემებს, არა გამჭვირვალე გარიგებებს. Freehold ბინა, ნაყიდი საზღვარგარეთიდან გადმორიცხული ფულითა და მართებული FET ფორმით, ბოლო ორ წელიწადში არც ერთი დღით არ გამძვირდა ან გართულდა. პირიქით, რაც უფრო მკაცრდება ნომინალურ სქემებზე კონტროლი, მით უფრო პროგნოზირებადი ხდება საკვოტო ბინების მეორადი ბაზარი, უბრალოდ იმიტომ, რომ ლეგალური ალტერნატივები უცხოელისთვის ასეთი აქტივის ფლობისთვის თანდათან მცირდება.
ღირს თუ არა ტაილანდური კომპანიის სქემა 2026 წელს?
ჩვენი პოზიცია: მყიდველს, ვისი ბიუჯეტი 30-40 მილიონ ბატს არ აჭარბებს, საერთოდ არ ღირს ტაილანდური კომპანიის სქემის განხილვა საცხოვრებელი ქონების შესასყიდად. რისკი არა ის არის, რომ ხვალ ინსპექტორები მოვიდნენ. რისკი ის არის, რომ ხელმეორედ გასაყიდისას, იურისტთან მომუშავე მყიდველი უბრალოდ თანაზმობას არ დაწერს ასეთ გარიგებაზე, და აქტივი დაკარგავს ლიკვიდურობას გაცილებით ადრე, ვიდრე კანონიერებას.
არსებობს ერთი გამონაკლისი ამ რჩევიდან: თუ რეალურად მოქმედი ტაილანდური ბიზნესი გაქვთ, რეალური ბრუნვით, პერსონალით და პარტნიორებით, ვინც საკუთარ ფულს ინვესტირებას აკეთებს, მაშინ მიწის ფლობა ამ კომპანიის მეშვეობით არ არის ლუფჰოული, ეს არის სტანდარტული კორპორატიული პრაქტიკა.
სანამ დეპოზიტს გადარიცხავთ, ურჩევნია საკვოტო სერტიფიკატის მოთხოვნა და თანხის გადმორიცხვის სტრუქტურირება ისე, რომ ვალუტა საზღვარგარეთიდან მოვიდეს, სწორად მითითებული მიზნით. ეს ორი ნაბიჯი ხურავს იმ რისკების უმეტესობას, რაც ხდის გარიგების ჩავარდნის მთავარ მიზეზს ზუსტად მიწის ოფისში.
FAQ
შესაძლებელია თუ არა უცხოელისთვის მიწის შესყიდვა ტაილანდში 2026 წელს?
ზოგადად, არა. მიწის კოდექსი უცხოელ ფიზიკურ პირს არ ანიჭებს მიწაზე საკუთრებას. გამონაკლისები ვიწროა: ცალკეული მემკვიდრეობის შემთხვევები და მუხლი 96 bis, რომელიც უშვებს 1 რაიმდე ნაკვეთს საცხოვრებელი დანიშნულებით, არანაკლებ 40 მილიონი ბატის ინვესტიციითა და შინაგან საქმეთა სამინისტროს დამტკიცებით.
რამდენად რისკიანია ვილის შესყიდვა ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით?
თუ ტაილანდელი აქციონერები საკუთარ ფულს არასდროს ჩადებდნენ და მართვაში მონაწილეობას არ იღებდნენ, ეს ნომინალური სქემაა. ეს არაკანონიერია, სანქცია უცხოური ბიზნესის შესახებ კანონის მიხედვით 1 მილიონ ბატამდე ჯარიმას და სამ წლამდე თავისუფლების აღკვეთას აღწევს, ტაილანდელი მონაწილეებისთვისაც.
შესაძლებელია თუ არა 90-წლიანი იჯარის რეგისტრირება?
არა. მიწის ოფისში დარეგისტრირდება მხოლოდ 30 წელი. შემდგომი განახლებები არსებობს მხოლოდ როგორც კონტრაქტული დაპირება, არა როგორც რეესტრში ჩანაწერი, და მათი მოქმედება მიწის ახალი მესაკუთრის მიმართ არ არის გარანტირებული.
უცილობლად უცხოეთიდან უნდა მოვიდეს ფული?
დიახ, კონდომინიუმის freehold საკუთრებისთვის. თანხა ტაილანდში უცხოური ვალუტით უნდა მოვიდეს, ხოლო 50,000 აშშ დოლარზე ან მეტზე ბანკი გასცემს FET ფორმას. მის გარეშე უცხოელის სახელზე საკუთრების რეგისტრირება არ მოხდება.
წყარო: aiproperty-phuket.com