წარმოიდგინეთ, რომ 2024 წელს ჩონბურის მახლობლად ყიდულობთ მიწას, ორმაგ ან სამმაგ ფასად, სტანდარტულ სამრეწველო ნაკვეთთან შედარებით, რადგან ბროკერი ჩურჩულებს: 'აქ დატა-ცენტრი აშენდება, ამერიკული კომპანია მოვა'. ერთ დილას ღვიძავთ და გაზეთში კითხულობთ: 49 მშენებარე დატა-ცენტრი გაჩერებულია, 117-ზე მეტი განაცხადი გაყინულია. ეს ზუსტად ის სცენარია, რომელიც ბოლო ორი წლის განმავლობაში ათობით ინვესტორს ტაილანდში დაუტრიალდა თავზე.
მოკლე პასუხი: ტაილანდის რეგულატორებმა შეაჩერეს 49 მოქმედი დატა-ცენტრის მშენებლობა და გააყინეს 117-ზე მეტი მოლოდინში მყოფი განაცხადი, სანამ არ დაიწერება წყლისა და ელექტროენერგიის მოხმარების ახალი წესები. ოფიციალურად პაუზა დაახლოებით ერთი თვეა, მაგრამ რეგიონული პრაქტიკა (სინგაპურის მაგალითი) გვაფრთხილებს, რომ რეალურად პროცესი გაცილებით მეტხანს გაგრძელდება. ბანგკოკის ან ფუკეტის ბინის მფლობელებზე ეს ცვლილება პირდაპირ არ ვრცელდება.
რატომ გაჩერდა 49 პროექტი და რას ეხება ახალი წესები
ტრიგერი მარტივია: ბანგკოკში უკვე ფუნქციონირებს 34 დატა-ცენტრი, და მათი ერთობლივი ენერგო- და წყალმოხმარება საკმარისი აღმოჩნდა, რომ რეგულატორებმა 'პაუზა' დააჭირონ. აღმოსავლეთ ეკონომიკური კორიდორის (EEC) გასწვრივ დაგროვილი პროექტების რაოდენობა კი ამ ერთი თვის განმავლობაში წესებს დაწერს ორ საკითხზე: რესურსების მოხმარებაზე (ელექტროენერგია და წყალი) და ობიექტების უსაფრთხოების სტანდარტებზე.
ციფრები აჩვენებს, რომ პრობლემა არც ისეთი აბსტრაქტულია. ტაილანდის პიკური ენერგომოხმარება 2024 წელს 36,000 მეგავატს გადასცილდა. ერთი ჰიპერსკეილ კამპუსი 100-200 მეგავატით ამ მთლიან რიცხვთან შედარებით უმნიშვნელო წილია, მაგრამ ამგვარი კამპუსების კლასტერი ერთ პროვინციაში, მაგალითად ჩონბურიში ან რაიონგში, უკვე რეალურ ქსელურ პრობლემას ქმნის. წყლის საკითხი კიდევ უფრო მტკივნეულია: EEC-ს 2020 წელს გამოცდილი ჰქონდა მძიმე გვალვა, როცა სამრეწველო წყალაღება შეზღუდეს. ეს მეხსიერება ახლა წყლის კლაუზულას ფორმალობად კი არა, სერიოზულ ბარიერად აქცევს.
რამდენ ხანს გაგრძელდება რეალურად ეს გაყინვა
ოფიციალურად ერთი თვეა განსაზღვრული, დროა, რომელი უბრალოდ საკმარისია დოკუმენტის დასაწერად, არა იმისთვის, რომ დამტკიცების ხაზი ბოლომდე აღდგეს. სინგაპურის მაგალითი ამაზე ცხადად მეტყველებს: 2019 წელს იქაც ტექნიკური მიმოხილვის სახით დაწესდა დატა-ცენტრებზე დე ფაქტო მორატორიუმი, სამი წელი გაგრძელდა და 2022 წელს დამთავრდა არა თავისუფალი წვდომის აღდგენით, არამედ კვოტირებაზე დამყარებული სისტემით, სადაც სიმძლავრეს მხოლოდ ენერგოეფექტურობის ვალდებულებების საკონკურსო ჩარევით ანაწილებდნენ.
მალაიზიაც, რომელმაც იმ პერიოდში ნაწილობრივ შემოთხოვნა ჯოჰორისკენ გადაანაწილა, 2024 წლისთვის ახალი ობიექტებისთვის საკუთარი წყლისა და ენერგოშეფასების პროცედურები შემოიღო. ტაილანდი ამ იმავე გზას გაუყვება, უბრალოდ რამდენიმე წლის დაგვიანებით. მთავარი რისკი დგება არა პაუზის დღეებში, არამედ იმ მომდევნო, გაცილებით ნელ ფაზაში, როცა 117 გაყინული განაცხადიდან მნიშვნელოვანი ნაწილი ახალი წყლისა და ელექტროენერგიის ტარიფების პირობებში ეკონომიკურად უბრალოდ არ 'დაკეცავს'.
ვინ რეალურად ზარალდება ამ გადაწყვეტილებით
ყველაზე დაუზღვეველ ზონაშია მიწა. ჩონბურის, რაიონგისა და სამუთ პრაკანის სამრეწველო ზოლებში ნაკვეთები 2024-2025 წლებში AI-ნარატივის ფონზე გადაფასდა. მყიდველები არა მიწას იძენდნენ, არამედ ოფციონს, იმედს, რომ ჰიპერსკეილერი გამოჩნდება და ორ-სამმაგად გადაუყიდავენ. ეს ოფციონი ახლა გაუფასურდა: სანამ ახალი წესები არ გამოქვეყნდება, ოპერატორი ძველ ფასად ხელს არ მოაწერს.
დაზარალდებიან კონტრაქტორები და საინჟინრო კომპანიები. 49 მოქმედი მშენებლობის შეჩერება ტექნიკისა და ბრიგადების უმოქმედობას ნიშნავს, ხარჯს, რომელიც სადმე მიწოდების ჯაჭვში ჩერდება. სამშენებლო სექტორის აქციებზე ორიენტირებული ინვესტორისთვის ეს ერთი კვარტლის დაზარალებული შემოსავალია მაინცდამაინც.
ზარალობენ შერეული დანიშნულების პროექტებიც, საწყობები და ოფისები, რომლებიც მეზობელი დატა-ცენტრის არსებობას თავისი მარკეტინგის ღერძად აღიარებდნენ. ეს არგუმენტი უბრალოდ გაუფასურდა.
საცხოვრებელი უძრავი ქონება? აქ ყველაზე გავრცელებული მცდარი წარმოდგენა იბადება.
რატომ არ ეხება ეს ბანგკოკის ან ფუკეტის ბინის ბაზარს
ყველაზე ხშირი შეცდომა ტაილანდის ტექნო-უძრავი ქონების შესახებ საუბრებში ასეთია: თურმე თუ ახლოს დატა-ცენტრი აშენდება, სრიარაჩას ან პატაიაში ბინა უცხოელი პროფესიონალი დამქირავებლების ინტერესს გამოიწვევს. ეს არ იმართება. ქარხანა, სადაც 3,000 ადამიანი მუშაობს, მდგრად მოთხოვნას ქმნის გაქირავებაზე. ჰიპერსკეილ დატა-ცენტრი, ოპერაციულ რეჟიმში გადასულის შემდეგ, ინდუსტრიის შეფასებით რამდენიმე ათეულიდან რამდენიმე ასეულ თანამშრომელს ითვლის, და მათი დიდი წილი ადგილობრივი ინჟინერია და დაცვის პერსონალია. მშენებლობის ფაზაზე ათასობით სამუშაო ადგილი ჩნდება, მაგრამ ეს დროებითი, დაბალხელფასიანი შრომაა, დამქირავებელი ცხოვრობს მუშათა საერთო საცხოვრებელში, არა 3 მილიონ ბაატიანი ბინაში.
თუ თქვენი გაქირავების მოდელი აღმოსავლეთ კორიდორისთვის დატა-ცენტრებზეა დამყარებული, ეს მოდელი ხელახლა გადათვალეთ მათ გარეშე. საწარმოო სექტორი, იაპონური და ჩინური ქარხნები და ლემ ჩაბანგის პორტი, ეს რეალურად აქტიური მოთხოვნის მამოძღვრებია სრიარაჩაში. სერვერული დარბაზი ამ სიაში ადგილს არ იმსახურებს.
ერთი კონკრეტული დათვლა: ბანგკოკის ან ფუკეტის ბინის მფლობელისთვის ეს ცვლილება არ არსებობს. თუ ბიუჯეტი 10 მილიონ ბაატს არ აღემატება და ბინას პირად საცხოვრებლად ან ტურისტულ გაქირავებისთვის ეძებთ, ეს მთელი რეგულატორული დრამა თქვენ არაფრით ეხებათ.
ღირს თუ არა ახლა EEC-ში მიწის ყიდვა
ჩემი პოზიცია: არ ვიყიდოთ მიწა, რომელიც ტექნო-დეველოპმენტისთვის არის განკუთვნილი, სანამ ენერგო- და წყალმოხმარების კრიტერიუმები არ გამოქვეყნდება. თუ უკვე ხელმოწერილი გაქვთ წინასწარი შეთანხმება, ღირს ვცადოთ ვადებისა და ფასის ხელახალი გამოთანხმება, რადგან საბაზო რეგულატორული პირობები შეიცვალა, ლოგიკურია, გარიგების დახურვის თარიღიც გადავიდეს.
თუ ნაკვეთი 2024 წლამდე ყიდვით სამრეწველო ფასად შეიძინეთ და ამჟამად შემოსავალს გამოშავებთ, ღირს დაჰოლდოთ. მაგრამ თუ 2024-2025 წლებში მეზობელ მიწასთან შედარებით ორ- ან სამმაგ პრემიუმად, მხოლოდ ოპერატორისთვის გადაყიდვის ლოგიკით ეს ნაკვეთი შეიძინეთ, გასასვლელი ფანჯარა ვიწროვდება, და ღირს ბაზარზე ალტერნატიული გამოყენების, ლოგისტიკის, მსუბუქი წარმოების ან საწყობის, ინტერესის მქონე მყიდველი მოიძებნოს.
ერთი პრაქტიკული შენიშვნა: ჩონბურის სამრეწველო მიწის დისტანციურად შეფასება პრაქტიკულად აზრს კარგავს. ის, რაც რეალურად აქვს მნიშვნელობა, საავტომობილო წვდომა, ქვესადგურთან სიახლოვე და წყალაღების ინფრასტრუქტურა, ისეთი დეტალები, რომლის დადასტურებაც ადგილზე ვიზიტის გარეშე შეუძლებელია.
ინვესტორისთვის ეს რას ნიშნავს ციფრებში
ცოტა კონტექსტისთვის: უცხოური ინვესტიციების განაცხადები ტაილანდში 2026 წლის პირველ ნახევარში წლიურ გამოთვლაში 80%-ით გაიზარდა და 1.37 ტრილიონ ბაატს (დაახლოებით 40.6 მილიარდი აშშ დოლარი) მიაღწია, დიდი წილი AI და დატა-ცენტრის პროექტებზეც მოდის. ეს ცხადყოფს, თუ რა მასშტაბით გაიბერა მილსადენი ჯერ კიდევ გაყინვამდე.
უცხოური ოპერატორების ვალდებულებები კი მასშტაბით საკმაოდ სერიოზულია: AWS-ს 5 მილიარდი აშშ დოლარის ინვესტიცია 15 წლის განმავლობაში (გამოცხადებული 2022 წელს) და Google-ს 1 მილიარდი აშშ დოლარის ვალდებულება ჩონბურის დატა-ცენტრზე და ბანგკოკის ღრუბლოვან რეგიონზე (გამოცხადებული 2024 წლის სექტემბერს). ერთი თვის პაუზა ამ ზომის ვალდებულებებს არ დაანგრევს. ეს ხდის ნაკლებად სავარაუდოს, რომ ჰიპერსკეილერები მთლიანად მიატოვებენ ტაილანდს, მაგრამ ვერაზუსტად ცხადყოფს, რომელი ინდივიდუალური პროექტი გადარჩება ახალი წესების ფონზე.
რა სიგნალები დაადასტურებს, რომ გაყინვა რეალურად დამთავრდა
ყურადღება მიაქციეთ ელექტროენერგიისა და წყლის მოხმარების კრიტერიუმების გამოქვეყნებას, სიმძლავრის განაწილების მექანიზმს და პირველ ლიცენზიას, რომელი ახალი წესების ფონზე გაიცემა. სანამ არც ერთი პროექტი არ დამტკიცდება ახალი ჩარჩოს ფარგლებში, ბაზარი ჩათვალეთ, რომ ჯერ კვლავ დაბლოკილია.
წყარო: The CITY Asia