რატომ არის ეს ახალი ამბავი ქართველი ინვესტორისთვის
თუ ფუკეტში ან სხვაგან ტაილანდში კონდომინიუმის შეძენას გეგმავთ, ერთი ცვლილება პირდაპირ გავლენას ახდენს თქვენს ჯიბეზე: საკუთრების გადაცემის საკომისიო 2%-დან 0.01%-მდე დაეცა, ხოლო იპოთეკის რეგისტრაციის საკომისიო - 1%-დან 0.01%-მდე. 10 მილიონი ბატის ღირებულების ბინაზე ეს დაახლოებით 300,000 ბატის დაზოგვას ნიშნავს მხოლოდ ამ ორ პუნქტში. და რაც მთავარია, ეს არ არის რამდენიმეთვიანი ვადიანი აქცია, ეს განახლება 2027 წლის 30 ივნისამდე მოქმედებს.
ბანგკოკი მსგავს შეღავათებს 2019 წლიდან პერიოდულად აწესებდა, თითოეულს კონკრეტული ვადითა და ფასის ჭერით. მაგრამ 2026 წლის ვერსია გამორჩეულია სწორედ თავისი ხანგრძლივობით: ტაილანდის კაბინეტმა 0.01%-იანი განაკვეთი 2027 წლის 30 ივნისამდე გაახანგრძლივა, რაც მყიდველებს დაგეგმვისთვის რეალურ დროს აძლევს, ნაცვლად რამდენიმე ცხელი თვისა. მნიშვნელოვანია ისიც, რომ უცხოელი ინვესტორები, რომლებიც კონდომინიუმის ერთეულებს საკუთრების (freehold) კვოტის ფარგლებში ყიდულობენ, ზუსტად იმავე შემცირებული განაკვეთით სარგებლობენ, რაც ტაილანდელი მოქალაქეები.
ქვემოთ დეტალურად განვმარტავთ, რა შეიცვალა, ვისთვის არის ეს ყველაზე ხელსაყრელი და სად რჩება ხაფანგები.
მოკლედ: რა უნდა იცოდეთ
- გადაცემის საკომისიო შემცირდა 2%-დან 0.01%-მდე, ითვლება ქონების შეფასებული ღირებულებიდან
- იპოთეკის რეგისტრაციის საკომისიო შემცირდა 1%-დან 0.01%-მდე
- შემცირებული განაკვეთები ვრცელდება საცხოვრებელ ქონებაზე, რომლის შესყიდვის ფასი და შეფასებული ღირებულება არ აღემატება 7 მილიონ ბატს, ხოლო იპოთეკაზე - 7 მილიონ ბატამდე თითო ხელშეკრულებაზე
- 5 მილიონი ბატის ღირებულების ერთეულზე ჯამური დანაზოგი შეადგენს დაახლოებით 149,500 ბატს (დაახლოებით 4,200 აშშ დოლარი)
- პროგრამა ახლა მოქმედებს 2027 წლის 30 ივნისამდე, რაც მნიშვნელოვნად მეტ სტაბილურობას იძლევა, ვიდრე წინა, მოკლევადიანი ვერსიები
- შეღავათი ვრცელდება ცალკე მდგომ სახლებზე, თაუნჰაუსებზე, კონდომინიუმის ერთეულებზე და შენობებიან მიწის ნაკვეთებზე; ნაწილობრივი წილის გაყიდვები გამონაკლისს წარმოადგენს
რა ღირს ქონების შეძენა ტაილანდში ჩვეულებრივ პირობებში
სტანდარტულ შემთხვევაში ტაილანდში ქონების ტრანზაქციის ხარჯები მოიცავს:
- გადაცემის საკომისიო (2%)
- სახელმწიფო ბაჟი (0.5%)
- სპეციალური ბიზნეს გადასახადი (3.3%, ვრცელდება მესაკუთრეობის პირველი 5 წლის განმავლობაში ხელახლა გაყიდვისას)
- დაკავებული გადასახადი (გამოითვლება პროგრესული სკალით)
ამჟამინდელი შეღავათი ეხება მხოლოდ გადაცემისა და იპოთეკის რეგისტრაციის კომპონენტებს - დანარჩენი გადასახადები უცვლელი რჩება.
ვინ ანგარიშობს გადასახადს და საიდან მოდის ეს ციფრები
ტაილანდში საკუთრების გადაცემის რეგისტრაციაზე ერთადერთი უფლებამოსილი ორგანოა მიწის დეპარტამენტი (Department of Lands). საკომისიოები გამოითვლება არა რეალური შესყიდვის ფასიდან, არამედ სახელმწიფოს მიერ შეფასებული ღირებულებიდან, რომელიც ხშირად განსხვავდება ბაზრის ფასისგან.
ტაილანდის ფინანსთა სამინისტროს შეფასებით, გაგრძელებული პროგრამა წელიწადში დაახლოებით 540 მილიარდი ბატის მოცულობის ქონების ბრუნვას შეუწყობს ხელს და სექტორში დამატებით 305 მილიარდი ბატის ინვესტიციას მოიზიდავს.
რამდენად აქტიურები არიან უცხოელი მყიდველები
უცხოელი მყიდველები ტაილანდის კონდომინიუმის ბაზარზე მნიშვნელოვან ძალას წარმოადგენენ: წლიური უცხოური შესყიდვები 2024-2025 წლებში დაახლოებით 14,500 ერთეულზე სტაბილურად შენარჩუნდა, ხოლო მხოლოდ 2025 წლის პირველ კვარტალში დამატებით დაახლოებით 3,919 ერთეული გაიყიდა, ინდუსტრიის მონაცემების მიხედვით. ბანგკოკი, ჩონბური და ფუკეტი ამ მოთხოვნის მთავარ კერებად რჩება.
ფუკეტი, პატაია და სამუი არის სამი მიმართულება, სადაც უცხოელი მყიდველები კონდომინიუმის შესყიდვების ყველაზე დიდ წილს იკავებენ, რაც ნიშნავს, რომ საკომისიოს შემცირების პრაქტიკული ეფექტი ინვესტორთა მოთხოვნაზე სწორედ აქ იქნება ყველაზე შესამჩნევი.
უცხოელების პირდაპირი საკუთრება მიწაზე ან სახლზე მკაცრად შეზღუდულია: სრული საკუთრება (freehold) შემოიფარგლება მხოლოდ კონდომინიუმის ერთეულებით, პროექტში 49%-იანი უცხოური კვოტის ფარგლებში, ხოლო მიწიან ქონებაზე გამოიყენება იჯარის (leasehold) ან კომპანიის სტრუქტურები.
მნიშვნელოვანია: შეღავათი არ ეხება სპეციალურ ბიზნეს გადასახადს (3.3%), რომელიც კვლავ ვრცელდება მესაკუთრეობის პირველი ხუთი წლის განმავლობაში ხელახლა გაყიდულ ქონებაზე.
ხშირად დასმული კითხვები
ვის ეხება შემცირებული საკომისიო?
ნებისმიერ მყიდველს, იქნება ეს ტაილანდელი მოქალაქე თუ უცხოელი, თუ ის შესაბამის საცხოვრებელ ქონებას ყიდულობს. უცხოელი მყიდველებისთვის ეს კონკრეტულად ეხება freehold კონდომინიუმის შესყიდვებს, კანონმდებლობით დაშვებული უცხოური კვოტის ფარგლებში.
რომელი ტიპის ქონება ხვდება ამ პროგრამაში?
პროგრამა ვრცელდება ცალკე მდგომ სახლებზე, თაუნჰაუსებზე, კონდომინიუმის ერთეულებზე და შენობებიან მიწაზე, იმ პირობით, რომ როგორც შესყიდვის ფასი, ისე შეფასებული ღირებულება არ აღემატება 7 მილიონ ბატს. ნაწილობრივი საკუთრების წილის გაყიდვები შეღავათს არ ექვემდებარება.
რეალურად რამდენს დავზოგავ?
5 მილიონი ბატის ღირებულების ერთეულზე: გადაცემის საკომისიოზე დანაზოგი შეადგენს დაახლოებით 99,500 ბატს (2% მინუს 0.01%), ხოლო იპოთეკის საკომისიოზე - დაახლოებით 49,950 ბატს (1% მინუს 0.01%), ჯამში დაახლოებით 149,500 ბატი.
ვრცელდება ეს შეღავათი მეორადი ბაზრის ქონებაზეც?
დიახ, შემცირებული განაკვეთები ვრცელდება შესაბამის მეორად ტრანზაქციებზეც, თუმცა გამყიდველმა შესაძლოა კვლავ გადაიხადოს სპეციალური ბიზნეს გადასახადი ან სახელმწიფო ბაჟი, იმის მიხედვით, რამდენ ხანს ფლობდა ქონებას.
რამდენ ხანს გაგრძელდება ეს შეღავათი?
ამჟამინდელი გაგრძელება მოქმედებს 2027 წლის 30 ივნისამდე, რაც შესამჩნევად უფრო ხანგრძლივი პერიოდია, ვიდრე ამ შეღავათის წინა ვერსიები, რომლებიც ჩვეულებრივ მხოლოდ რამდენიმე თვიდან ერთ წლამდე გრძელდებოდა.
შესაძლებელია ამის შერწყმა დეველოპერის განვადების გეგმასთან?
დიახ. დეველოპერის გადახდის გეგმა და სახელმწიფოს მიერ საკომისიოს შემცირება ერთმანეთისგან დამოუკიდებელი მექანიზმებია. საკომისიო გადაიხდება საკუთრების გადაცემის რეგისტრაციის მომენტში, რომელიც ჩვეულებრივ ემთხვევა ბოლო გადახდას.
რომელი ხარჯები რჩება უცვლელი?
უცვლელი რჩება სპეციალური ბიზნეს გადასახადი (3.3% მესაკუთრეობის პირველი ხუთი წლის განმავლობაში ხელახლა გაყიდვისას), პროგრესული დაკავებული გადასახადი და იურიდიული თუ due diligence მომსახურების საფასურები.
როგორ დავრწმუნდე, რომ შეღავათი ჯერ კიდევ ძალაშია ჩემი შესყიდვის მომენტში?
მიმდინარე სტატუსი გამოქვეყნებულია ტაილანდის მიწის დეპარტამენტის მიერ და ასევე შესაძლებელია მისი დადასტურება უშუალოდ ადგილობრივ მიწის ოფისში, სადაც რეგისტრაცია განხორციელდება.
რატომ ღირს გადაწყვეტილების მიღება ახლა
მრავალწლიანი საკომისიოს შემცირება, თანაც შორეული, მაგრამ ფიქსირებული ვადით, ინვესტორებს ნამდვილ სივრცეს აძლევს, რომ ყიდვის გადაწყვეტილება გააპროტესტონ და ჩქარობის გარეშე დაგეგმონ. ვისაც უკვე შერჩეული აქვს ქონება და გავლილი აქვს due diligence, 2027 წლის შუა რიცხვებამდე გახანგრძლივებული ვადა ხელსაყრელ მომენტს წარმოადგენს ტრანზაქციის დასასრულებლად. 150,000-დან 300,000 ბატამდე დანაზოგი პრაქტიკულად დამატებით პროცენტულ პუნქტს უტოლდება იმ შემოსავალში, რომელსაც მთავრობა ფაქტობრივად თავად უთმობს მყიდველებს.
მიუხედავად ამისა, ეს პროგრამა მაინც პოლიტიკური გადაწყვეტილებაა, რომლის შეცვლაც ნებისმიერ დროს არის შესაძლებელი, ამიტომ პირობების დროულად დაფიქსირება უფრო უსაფრთხო სტრატეგიაა, ვიდრე ლოდინი. ჩვენი გუნდი, ტაილანდის უძრავი ქონება, მზადაა დაგეხმაროთ ფუკეტსა და სხვა ლოკაციებზე შესაბამისი ობიექტის მოძიებასა და შემოწმებაში, სანამ ეს ვადა ამოიწურება.
წყარო: The Nation Thailand