როცა ვიეტნამისა და მალაიზიის საფონდო ბირჟები მილიარდობით დოლარს იზიდავენ, ბუნებრივია გაჩნდეს კითხვა: ხომ არ კარგავს ტაილანდი მიმზიდველობას უცხოელი ინვესტორისთვის? პასუხი, სავარაუდოდ, თქვენ გაგაკვირვებთ.
2026 წლის პირველ ნახევარში სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის უძრავი ქონების კომპანიებმა IPO-ების საშუალებით საერთო ჯამში დაახლოებით 3 მილიარდი დოლარი მოზიდეს (Nikkei Asia-ს მონაცემებით), ამ თანხის ძირითადი ნაწილი ვიეტნამსა და მალაიზიაში წავიდა, ხოლო ტაილანდი, რეგიონის მეორე უმსხვილესი უძრავი ქონების ბაზარი, ამ ტალღაში აქტიურად არ მონაწილეობდა. ეს არ ნიშნავს, რომ კაპიტალი ტაილანდს ტოვებს, უფრო სწორია ითქვას, რომ ის დროებით სხვაგან გადანაწილდა. ვინც პუკეტში ან ბანგკოკში ქონების ყიდვას გეგმავს, სწორედ ამ დეტალის გაგება დაეხმარება სწორი გადაწყვეტილების მიღებაში.
რატომ ავიდა IPO-ების მოცულობა ვიეტნამსა და მალაიზიაში
ინსტიტუციური კაპიტალი ორი მთავარი მიზეზის გამო მიედინება ვიეტნამისა და მალაიზიის ბირჟებში. პირველი: ორივე ქვეყანამ შესთავაზა მიმზიდველი პირობები საჯარო განთავსებისთვის, გამარტივებული სალისტინგო პროცედურები და საგადასახადო შეღავათები. მეორე: ტაილანდის ბაზარი უკვე საკმაოდ მომწიფებულია, მსხვილი მოთამაშეები დიდი ხანია ბირჟაზეა გასული, რაც ახალი მასშტაბური განთავსებებისთვის ნაკლებ სივრცეს ტოვებს.
მალაიზიაში ერთ-ერთი უმსხვილესი განთავსება იყო UI Boustead REIT, რაც ინდუსტრიულ და კომერციულ უძრავ ქონებაზე მზარდ ინტერესზე მეტყველებს. ვიეტნამში კი Dien May Xanh-ის და სხვა ემიტენტების წარმატებას შიდა მოხმარების ზრდა და ურბანიზაცია აძლიერებდა. ვიეტნამის ეკონომიკა ბოლო სამი წლის განმავლობაში წლიურად 6-7%-ით იზრდება, რაც IPO-ებისთვის ხელსაყრელ ფონს ქმნის.
რატომ 'გამოტოვა" ტაილანდმა ეს ტალღა
ტაილანდის საფონდო ბირჟა (SET) კვლავ რჩება ASEAN-ის უმსხვილეს REIT-პლატფორმად: მასზე 40-ზე მეტი უძრავი ქონების ფონდია დარეგისტრირებული, ხოლო მათი ჯამური საბაზრო კაპიტალიზაცია 15 მილიარდ დოლარს აჭარბებს (SET-ის მონაცემები). მიუხედავად ამისა, 2026 წლის პირველ ნახევარში ახალი მსხვილი განთავსება არ დაფიქსირებულა.
ერთ-ერთი მიზეზი თაი ბატის გამყარებაცაა. წლის დასაწყისიდან ბატმა დოლართან მიმართებით 3-4%-ით მოიმატა, რაც უცხოელი მყიდველისთვის თაი აქტივებს ძვირად აქცევს და ნაწილობრივ ხსნის, რატომ გადაინაცვლა კაპიტალმა სუსტი ვალუტის მქონე ბაზრებისკენ.
რას ნიშნავს ეს კერძო ინვესტორისთვის
აქ იწყება საინტერესო ნაწილი. თაი REIT-ები ამჟამად ვაჭრობენ საკუთარი აქტივების საბალანსო ღირებულებაზე (NAV) დაბლა, რაც ინსტიტუციური ბაზრის ნაცვლად ფიზიკურ აქტივებში, ანუ უშუალოდ ბინებში, პირდაპირი ინვესტიციის ფანჯარას ხსნის. ინსტიტუციური კონკურენციის შემცირება პრაქტიკულად ნიშნავს ნაკლებ ბრძოლას საუკეთესო ობიექტებზე და დეველოპერებთან მოლაპარაკების უფრო მოქნილ პირობებს.
განსაკუთრებით საინტერესო ეს პუკეტისა და ბანგკოკის ბაზრებზეა, სადაც ქირავნობის საშუალო შემოსავლიანობა ბანგკოკში 4-6%, ხოლო პუკეტში 6-8%-ია წლიურად, რაც ანალოგიურ მალაიზიურ და ვიეტნამურ აქტივებს აღემატება.
ტაილანდის დეველოპერები პუკეტზე დელიდან არ იხევენ
მიუხედავად IPO-ების შენელებისა, მსხვილი თაი დეველოპერები პუკეტში სერიოზულ ინვესტიციებს აკეთებენ. Origin Property-მ 2026-2028 წლებისთვის პუკეტში 3 მილიარდი ბატის ინვესტიცია გაიწერა, სასტუმროებისა და ბინების შემოსავლის აღიარება 2026 წლის მე-4 კვარტლიდან დაიწყება. Sansiri-ს გეგმაშია მომდევნო ოთხი წლის განმავლობაში 40 მილიარდი ბატის ღირებულების ახალი პროექტების განხორციელება პუკეტზე, ანუ კუნძულის ბოლო 15 წლის მთელი განვითარების მოცულობის გამეორება მხოლოდ ოთხ წელიწადში.
საკუთრების ფორმა და სამართლებრივი ჩარჩო
ტაილანდის კანონმდებლობა უცხოელს საშუალებას აძლევს, ფლობდეს კონდომინიუმის შენობის საერთო ფართის მაქსიმუმ 49%-ს ფრიჰოლდის (freehold) წესით, საკუთრების ეს ფორმა კვლავ ერთ-ერთი ყველაზე გამჭვირვალეა რეგიონში.
ვის მოსდის ტაილანდის ბაზარზე გამარჯვება
| კრიტერიუმი | ვიეტნამი | მალაიზია | ტაილანდი |
|---|---|---|---|
| IPO-ების მოცულობა (H1 2026) | მაღალი | მაღალი | დაბალი |
| ეკონომიკური ზრდა | 6-7% წლიურად | საშუალო | სტაბილური |
| ქირავნობის შემოსავლიანობა | დაბალი, ვიდრე ტაილანდში | დაბალი, ვიდრე ტაილანდში | 4-8% (ბანგკოკი/პუკეტი) |
| უცხოელის საკუთრების ჩარჩო | შეზღუდული | ზომიერად ღია | გამჭვირვალე, 49% ფრიჰოლდი |
| ინფრასტრუქტურა | განვითარებადი | მომწიფებული | მომწიფებული |
მოკლედ: ვიეტნამი ინვესტორებს იზიდავს სწრაფი ეკონომიკური ზრდით და დაბალი შრომითი ხარჯებით, ტაილანდი კი ინფრასტრუქტურით, საკუთრების უფლებების დაცვის მაღალი დონით და დახვეწილი ტურისტული ინდუსტრიით. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ინვესტორისთვის ტაილანდი კვლავ უფრო პროგნოზირებადი ბაზარია.
ანალიტიკოსების პროგნოზით, ტაილანდი 2026 წლის მეორე ნახევარში ახალ სტიმულებს გამოაცხადებს უცხოური კაპიტალის მოსაზიდად. ბაზრის შეფასებით, SET უკვე რამდენიმე განთავსებას ამზადებს სასტუმროებისა და ლოგისტიკის სექტორებში, ხოლო თაი მთავრობა განიხილავს დამატებით შეღავათებს, მათ შორის ინვესტორის ვიზის პროგრამების გაფართოებას.
რომელი რეგიონია ყველაზე მიმზიდველი დღეს
პუკეტი კვლავ ლიდერობს ქირავნობის შემოსავლიანობით სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის საკურორტო ბაზრებს შორის, 6-8% წლიურად. საინტერესოა, რომ უცხოელი მყიდველები პუკეტში ბინის მყიდველთა დაახლოებით 75%-ს შეადგენენ, ხოლო ისეთი პროექტები, როგორიცაა 408-ბინიანი Peylaa Phuket ბანგ ტაოში, სპეციალურად ამ საერთაშორისო მოთხოვნისთვის შენდება. ბანგკოკი გამორჩეულია ბოლო კლასის კონდომინიუმებით BTS და MRT ხაზების გასწვრივ. პატაია პანდემიის შემდეგ თანდათან აღდგება, თუმცა იქ შემოსავლიანობა შედარებით დაბალია.
რას ნიშნავს ეს პრაქტიკულად ქართველი ინვესტორისთვის
თუ ეძებთ მომენტს, როცა ინსტიტუციური ფონდები ჯერ არ 'აჭარბებენ" ბაზარს ფასებში, ეს სავარაუდოდ ის დროა. ჩვენ, ტაილანდის უძრავი ქონება-ს გუნდში, ვხედავთ, რომ სწორედ ასეთ პერიოდებში ხდება საუკეთესო შესყიდვები, დეველოპერები უფრო მოქნილები არიან, ფასდაკლებები და გადავადებული გადახდის სქემები უფრო ხელმისაწვდომია.
წყარო: Nikkei Asia