პირდაპირი პასუხი: რა მოხდა და რატომ არის ეს მნიშვნელოვანი
თუ ფიქრობთ ტაილანდში, განსაკუთრებით ფუკეტში, ვილის ან სახლის შეძენაზე, ეს ამბავი უნდა წაიკითხოთ ბოლომდე. ტაილანდის პოლიციამ დაშალა 33 კომპანიისგან შემდგარი ქსელი, რომელსაც ჩინელი მოქალაქეები იყენებდნენ ბანგკოკში ელიტური სახლების საკუთრებაში ჩასაბარებლად. ჯამური ღირებულება აღემატება 1.275 მილიარდ ბაჰტს (დაახლოებით 35 მილიონი აშშ დოლარი). სქემა კლასიკური იყო: უცხოელი ყიდულობდა ტაილანდურ კომპანიას ნომინალურ ტაილანდელ აქციონერებთან ერთად და მისი მეშვეობით ყიდულობდა მიწასა და სახლებს, რითაც უცხოელებზე მიწის პირდაპირი საკუთრების აკრძალვას გვერდს უვლიდა.
ეს არ არის ერთჯერადი ინციდენტი. ოპერაციის მასშტაბი და საზოგადოებრივი ინტერესი მკაფიო სიგნალია: ტაილანდის ხელისუფლება მთელი ქვეყნის მასშტაბით ამკაცრებს კონტროლს ნომინალურ სტრუქტურებზე. ვინც ბანგკოკში ან სხვაგან ტაილანდში ქონების შეძენას გეგმავს, ახლა არის დრო, სიფხიზლით შეაფასოს რისკები.
რა გახდა ცნობილი: ციფრები, რომლებიც უნდა გახსოვდეთ
- პოლიციამ გამოააშკარავა ჩინური ნომინალური ქსელი: 33 კომპანია, 33 ელიტური სახლი ბანგკოკში, ჯამური ღირებულებით 1.275 მილიარდ ბაჰტზე მეტი
- სქემა ეყრდნობოდა ტაილანდელ ნომინალურ აქციონერებს, რათა გვერდი აეარათ მიწის კოდექსის აქტის 86-ე მუხლით დაწესებულ აკრძალვას
- დამრღვევებს ემუქრებათ ქონების ჩამორთმევა, ჯარიმები და სისხლის სამართლის დევნა უცხოური ბიზნესის აქტის (FBA) ფარგლებში
- რეიდი ჯდება უფრო ფართო ტენდენციაში: 2024 წლიდან სპეციალური გამოძიების დეპარტამენტი (DSI) მნიშვნელოვნად გაზრდილი ინტენსივობით ამოწმებს ნომინალურ სტრუქტურებს, განსაკუთრებით ელიტურ სეგმენტში
- პარალელურად, ფუკეტში მესამე ფაზის ოპერაციამ დაფარა 77 კომპანია და მიწა 1.053 მილიარდი ბაჰტის ღირებულებით, რაც აჩვენებს, რომ კამპანია ბანგკოკს ბევრად სცდება
- კანონიერი ალტერნატივები კვლავ არსებობს: საკუთრებაში (freehold) კონდომინიუმები, გრძელვადიანი იჯარა (30+30+30 წელი) და BOI-სთან დაკავშირებული სტრუქტურები
საკვანძო ფაქტები, რომლებიც უცხოელმა მყიდველმა უნდა იცოდეს
უცხოელებზე მიწის საკუთრების აკრძალვა გაწერილია 1954 წლის მიწის კოდექსის აქტის 86-ე მუხლში. ეს კანონი უცვლელია 70 წელზე მეტია და გამონაკლისი არ ეხება არც რეზიდენტებს და არც Elite ვიზის მფლობელებს.
უცხოური ბიზნესის აქტი (1999) ზღუდავს უცხოური კაპიტალის წილს ტაილანდურ კომპანიაში, რომელიც ეწევა გარკვეულ საქმიანობებს, მათ შორის მიწასთან დაკავშირებულ ტრანზაქციებს, 49%-მდე. ნომინალური სქემები, სადაც ტაილანდელი აქციონერები რეალურ კაპიტალს არ დებენ, კვალიფიცირდება როგორც სისხლის სამართლის დანაშაული.
გამოცემა The Nation Thailand-ის ცნობით, გამოძიებაში მოხვედრილი ობიექტები მდებარეობს ბანგკოკის პრესტიჟულ რაიონებში, სახლის საშუალო ღირებულებით დაახლოებით 38.6 მილიონი ბაჰტი (1 მილიონ დოლარზე მეტი).
პარალელური მესამე ფაზის ოპერაცია ფუკეტში, ფანგ-ნგასა და კრაბიში მასშტაბურად ჩატარდა: ჩართული იყო 500-ზე მეტი ოფიცერი, დაკავებულ იქნა 59 ადამიანი, გაჩხრეკილი იყო 60 ობიექტი და გამოძიების ქვეშ მოექცა 77 კომპანია, რომლებიც დაკავშირებული იყო მიწისა და აქციონერული სტრუქტურის საკითხებთან. საერთო აქტივების ღირებულება შეადგენდა დაახლოებით 1.053 მილიარდ ბაჰტს.
ქვეყნის მასშტაბით მდგომარეობა კიდევ უფრო შთამბეჭდავია: მხოლოდ სამუისა და ფანგანზე 11,400-ზე მეტი უცხოურ კაპიტალთან დაკავშირებული კომპანია ექვემდებარება შემოწმებას, მთელი ქვეყნის მასშტაბით შემოწმებულია 7,000-ზე მეტი კომპანია და უკვე 850-ზე მეტს წაერთვა საქმე სისხლის სამართლის წესით. სახელმწიფოს დანაკარგი შეფასებულია დაახლოებით 15 მილიარდი ბაჰტით.
კონდომინიუმის საკუთრება რჩება ყველაზე უსაფრთხო გზად: უცხოელს შეუძლია საკუთრებაში (freehold) ჰქონდეს კონდომინიუმის ერთეული, თუ შენობის უცხოური კვოტა (მთლიანი ფართის 49%-მდე) ჯერ არ არის ამოწურული.
2024-2025 წლებში მთავრობამ განიხილა კანონპროექტი, რომელიც უცხოელებს მისცემდა უფლებას შეეძინათ 1 რაი-მდე (1,600 კვ.მ) მიწა მინიმუმ 40 მილიონი ბაჰტის ინვესტიციით, თუმცა ინიციატივა პოლიტიკური წინააღმდეგობის გამო შეჩერდა.
ნომინალური სქემისთვის სასჯელი მკაცრია: ჯარიმა 1 მილიონ ბაჰტამდე, თავისუფლების აღკვეთა 3 წლამდე და მიწის დეპარტამენტის მითითებით ქონების იძულებითი გაყიდვა 180 დღის ვადაში.
რატომ არის ეს რისკი განსაკუთრებით საშიში ნომინალური სქემით მყიდველისთვის
ნომინალური სტრუქტურის რისკი ბევრად სცდება მხოლოდ ჯარიმას. თუ ინვესტორი ეყრდნობა ტაილანდელ 'პარტნიორებს', ეს ნიშნავს, რომ კომპანიის იურიდიული მფლობელობა რეალურად მათ ხელშია. ისინი ნებისმიერ დროს შეძლებენ ქონების გაყიდვას ან დირექტორების შეცვლას, თქვენი თანხმობის გარეშეც. და, რაც მთავარია, სასამართლო დავის შემთხვევაში, ტაილანდის სასამართლოები ჩვეულებრივ სახელმწიფოს მხარეს დგანან.
რომელი უბნები ექცევა ყველაზე მკაცრ კონტროლის ქვეშ
ბანგკოკში ყველაზე მჭიდრო ყურადღება ექცევა პრესტიჟულ უბნებს: სუხუმვიტს, სათორნს, ტონგლორს, ასევე დახურული საცხოვრებელი კომპლექსების (moo baan) ტერიტორიებს ბანგნასა და რამხამჰენგში. 20 მილიონ ბაჰტზე მეტი ღირებულების ობიექტები ავტომატურად ხვდება შემოწმების სიაში.
ეხება თუ არა ეს მხოლოდ ჩინელ ინვესტორებს
არა. კანონი გამონაკლისის გარეშე ვრცელდება ყველა უცხოელზე. მსგავსი საქმეები აქამდეც ყოფილა რუსეთის, ევროპის ქვეყნებისა და ავსტრალიის მოქალაქეების წინააღმდეგ, განსაკუთრებით ფუკეტსა და კო სამუიზე. ჩინური ქსელი მასშტაბის გამო მოექცა ყურადღების ცენტრში, თუმცა კონტროლის მექანიზმი უნივერსალურია, რასაც ადასტურებს პარალელური ოპერაციები ფუკეტში, ფანგ-ნგასა და კრაბიში.
ლიზჰოლდი, როგორც ალტერნატივა: რამდენად უსაფრთხოა
გრძელვადიანი იჯარა (30 წელი, გაგრძელების ოფციით) კანონიერი ინსტრუმენტია, აღიარებული ტაილანდის კანონმდებლობით. საწყისი 30-წლიანი ვადა სრულად დაცულია კანონით. მეორე და მესამე ვადის გაგრძელება დამოკიდებულია ხელშეკრულებასა და მემამულის კეთილსინდისიერებაზე, ამიტომ საჭიროა ხელშეკრულების გულდასმით შედგენა გამოცდილი იურისტის დახმარებით.
რა ემართება ჩამორთმეულ ქონებას
მიწის დეპარტამენტი გასცემს ბრძანებას იძულებითი გაყიდვის შესახებ 180 დღის ვადაში. თუ მფლობელი ნებაყოფლობით არ ყიდის ქონებას, ის აუქციონზე გადის. თანხა უბრუნდება მფლობელს ჯარიმისა და ხარჯების გამოკლებით, თუმცა აუქციონის ფასი, როგორც წესი, საბაზრო ღირებულებაზე მნიშვნელოვნად დაბალია.
როგორ დაიცვათ კაპიტალი კანონიერად
სამი ნაბიჯი გადამწყვეტია. პირველი: შეიძინეთ კონდომინიუმი freehold ტიპის საკუთრებაში, უცხოური კვოტის 49%-ის ფარგლებში. მეორე: თუ გაინტერესებთ ვილა, გამოიყენეთ იჯარის სტრუქტურა გამოცდილი, დამოწმებული იურისტის მეშვეობით. მესამე: ჩაატარეთ სრული due diligence ყოველ ობიექტზე დამოუკიდებელი ადვოკატის მეშვეობით, რომელსაც არანაირი კავშირი არ აქვს დეველოპერთან.
ეს გამოძიება არ არის შემთხვევითი ეპიზოდი, არამედ ტაილანდის ხელისუფლების სისტემური პოლიტიკის ნაწილი. ნომინალური სქემები, რომლებიც ათწლეულების განმავლობაში ფუნქციონირებდა, დღეს მიუღებელ რისკს ატარებს. ვინც გეგმავს ბანგკოკში ან კუნძულებზე ქონების შეძენას, ერთადერთი გონივრული გზა მკაცრად კანონიერი ფორმატია. ტაილანდის ბაზარი კვლავ მიმზიდველია: კონდომინიუმებზე ქირავნობის შემოსავალი წლიურად 5-7%-ს შეადგენს, ხოლო შესვლის ფასი მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე სინგაპურში ან ჰონგ-კონგში. მაგრამ კაპიტალის დაცვა იწყება სწორი გარიგების სტრუქტურიდან, და ამაშია ტაილანდის უძრავი ქონება მზად არის დაგეხმაროთ.
წყარო: International Investment