ბანანის ხეები ბანგკოკში: რატომ ვეღარ დაზოგავთ ქონების გადასახადს

რატომ არის ეს ამბავი მნიშვნელოვანი ტაილანდში ინვესტორისთვის

წარმოიდგინეთ, ბანგკოკის ცენტრში, სადაც კვადრატული უახის ღირებულება მილიონობით ბატს აღწევს, მიწის მესაკუთრეები უბრალოდ რამდენიმე ბანანის ხეს რგავდნენ და ნაკვეთს 'სასოფლო-სამეურნეო' სტატუსით არეგისტრირებდნენ. შედეგად, გადასახადს იხდიდნენ კომერციული განაკვეთის ნაცვლად თითქმის ათჯერ ნაკლებს. ეს სქემა წლების განმავლობაში მუშაობდა, მაგრამ ბანგკოკის მერიამ (BMA) ოფიციალურად წამოაყენა წინადადება, რომელიც ამ ხვრელს კრძალავს. ვისაც ტაილანდში, განსაკუთრებით დედაქალაქში, მიწასთან დაკავშირებული აქტივები აქვს ან გეგმავს, ეს სიგნალია სტრატეგიის გადახედვისთვის.

მოკლედ რაშია საქმე: ბანგკოკის მერია ზრდის გადასახადს იმ ნაკვეთებზე, რომლებიც ფორმალურად სასოფლო-სამეურნეოდაა რეგისტრირებული, თუმცა ფაქტობრივად ქალაქის ცენტრში მდებარეობს და კომერციულ დანიშნულებას ემსახურება. ცვლილება მთელი 2027 საფინანსო წლიდან ამოქმედდება.

რა განაკვეთები მოქმედებდა აქამდე და რა იცვლება

ამჟამად სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთები იხდიან შეფასებული ღირებულების 0.01-0.1%-ს, მაშინ როცა კომერციული მიწისთვის განაკვეთი 0.3-0.7%-ია (წყარო: შემოსავლების დეპარტამენტი). ეს განსხვავება არაერთ მესაკუთრეს აძლევდა შესაძლებლობას, რეალურ საგადასახადო ტვირთზე 5-10-ჯერ ნაკლები გადაეხადა.

ახალი წინადადებით საბაზისო სასოფლო-სამეურნეო განაკვეთი დაახლოებით 0.01%-დან (მაქსიმუმ 0.10%) გაიზრდება 0.03-0.12%-მდე. პრაქტიკულად, საწყისი გადასახადი გაიზრდება დაახლოებით სამჯერ, ანუ 100 ბატიდან 300 ბატამდე მილიონ ბატ ღირებულ მიწაზე (წყარო: Nation Thailand).

რამდენად სერიოზული თანხები იყო ამ ხვრელში ჩამალული, კარგად ჩანს კონკრეტულ მაგალითში: 100 მილიონი ბატის ღირებულების ნაკვეთზე დანაზოგი წელიწადში 500,000-700,000 ბატს აღწევდა.

ვინ არის ყველაზე მეტად ჩართული ამ ცვლილებაში

ცვლილება პირველ რიგში ეხება ცარიელი და 'ფსევდო-სასოფლო-სამეურნეო' ნაკვეთების მესაკუთრეებს ისეთ უბნებში, როგორიცაა სილომი, საათონი, სუკუმვიტი, ფლენჩიტი და რაჩადამრი. სწორედ ეს ლოკაციები, BTS და MRT ხაზების გასწვრივ, ყველაზე ძვირადღირებული მიწებია მთელ ბანგკოკში და ზუსტად აქ იქმნებოდა ყველაზე დიდი 'ოპტიმიზაციის' სტიმული.

ბაზრის შეფასებით, ასობით ნაკვეთი, ზომით 1-დან 20 რაისამდე, პრესტიჟულ ბანგკოკის ლოკაციებზეა ფორმალურად სასოფლო-სამეურნეოდ რეგისტრირებული. საორიენტაციოდ, სუკუმვიტზე, სოისებს 1-63 შორის, შეფასებული მიწის ღირებულება 800,000-1,500,000 ბატს აღწევს კვადრატულ უახზე (წყარო: ხაზინის დეპარტამენტი, 2024-2027 გადაფასება).

საკანონმდებლო საფუძველი და აღსრულების გამკაცრება

მთელი სისტემა ეყრდნობა მიწისა და შენობების გადასახადის აქტს (B.E. 2562), რომელიც 2020 წელს ამოქმედდა და ოთხ საგადასახადო კატეგორიას ქმნის: საცხოვრებელი, სასოფლო-სამეურნეო, კომერციული და ცარიელი მიწა. სასოფლო-სამეურნეო კატეგორიას ყველაზე დაბალი განაკვეთი აქვს, 0.01%-დან იწყება (75 მილიონ ბატამდე ღირებულების ნაკვეთებზე), მაშინ როცა კომერციული განაკვეთი 0.3%-დან იწყება და პროგრესულად იზრდება.

BMA ასევე ამკაცრებს კონტროლს: სასოფლო-სამეურნეოდ რეგისტრირებული მიწა რეალურად უნდა გამოიყენებოდეს კომერციული სოფლის მეურნეობისთვის და არა 'ჩრდილოვანი' დეკორატიული დარგვისთვის (წყარო: Bangkok Post). გასათვალისწინებელია, რომ უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს ტაილანდში მიწის პირდაპირ საკუთრებაში ფლობა ეკრძალებათ (მიწის კოდექსი, სექცია 86). ცვლილება ძირითადად ეხება მათ, ვინც მიწას ფლობს თაი კომპანიის მეშვეობით ან გრძელვადიანი იჯარით.

მნიშვნელოვანია ისიც, რომ BMA-ს პირდაპირ ეხება ეს შემოსავალი, ის თავად აგროვებს მიწის გადასახადს და აქვს ცხადი მოტივი, გაზარდოს შემოსავალი: 2025 წლის მიზნობრივი მაჩვენებელი 37 მილიარდი ბატი იყო.

რას ველოდოთ ბაზარზე: ფასები და მიწოდება

უკვე 2024-2025 წლებში, ცარიელ მიწაზე გაზრდილმა საგადასახადო წნეხმა განვითარებისთვის მზა მიწის მიწოდება 12-15%-ით გაზარდა (წყარო: AREA, ქონების საქმეთა სააგენტო). ეს ტენდენცია სავარაუდოდ გაგრძელდება, რადგან მესაკუთრეები აღარ ეძებენ საგადასახადო თავშესაფარს, არამედ რეალურ განვითარებას ან გაყიდვას ირჩევენ.

ხშირად დასმული კითხვები

რა არის ბანგკოკის 'ბანანის ხვრელი'?

ცენტრალურ, ძვირადღირებულ ნაკვეთების მესაკუთრეები მინიმალურ მცენარეულობას, ბანანს, ლემონგრასს ან ქოქოსის პალმას რგავდნენ და მიწას სასოფლო-სამეურნეოდ არეგისტრირებდნენ. ეს მათ საშუალებას აძლევდა, გადაეხადათ 0.01-0.1%, კომერციული 0.3-0.7%-ის ნაცვლად. 200 მილიონი ბატის ღირებულების ნაკვეთზე სხვაობა წელიწადში ერთ მილიონ ბატს აღემატებოდა.

როდის ამოქმედდება ახალი განაკვეთები?

BMA-ს წინადადება ამჟამად ფინანსთა სამინისტროსთან ტესტირების ეტაპზეა. ამჟამინდელი გეგმის მიხედვით, ცვლილება 2026 წლის ბოლომდე დამტკიცდება და 2027 საფინანსო წლიდან ამოქმედდება, თუმცა ზუსტი ვადა პოლიტიკურ პროცესზეა დამოკიდებული.

როგორ იმოქმედებს ეს ცენტრალური ბანგკოკის მიწის ფასებზე?

მოსალოდნელია ორმხრივი ეფექტი. მოკლევადიან პერსპექტივაში, ზოგი მესაკუთრე ნაკვეთს გასაყიდად გამოიტანს, რაც დროებით შეანელებს ფასების ზრდას ან შეამცირებს მათ. საშუალოვადიან პერსპექტივაში კი გაზრდილი განვითარება ბაზარზე მეტ კონდომინიუმსა და კომერციულ ფართს გამოიტანს, რაც ბაზარს დაასტაბილურებს.

ეხება თუ არა ეს ცვლილება პირდაპირ უცხოელ ინვესტორებს?

უცხოელებს ტაილანდში მიწის პირდაპირ ფლობა არ შეუძლიათ. მაგრამ თუ თქვენ თაი კომპანიის წილის მფლობელი ხართ, რომელსაც მიწა ეკუთვნის, გაზრდილი გადასახადი პირდაპირ გაზრდის თქვენს საოპერაციო ხარჯებს. ეს ასევე მოქმედებს განვითარების პროექტების ეკონომიკაზე და, საბოლოო ჯამში, ახალი კონდომინიუმების ფასზე კვადრატულ მეტრზე.

რომელი უბნები იგრძნობენ ყველაზე დიდ ცვლილებას?

ყველაზე ძვირადღირებული ნაკვეთები BTS და MRT ხაზების გასწვრივ თავმოყრილია: სილომი, საათონი, ფლენჩიტი, ლუმპინი, სუკუმვიტი (სოისები 1-63), რაჩადამრი და ჩიდლომი. სწორედ აქ ქმნიდა სასოფლო-სამეურნეო და კომერციულ განაკვეთებს შორის სხვაობა ყველაზე დიდ სტიმულს 'ოპტიმიზატორებისთვის'.

უნდა ველოდოთ თუ არა მიწის მასობრივ გაყიდვას?

მასობრივი გაყიდვა ნაკლებად სავარაუდოა. მსხვილი მიწათმფლობელები (გვირგვინის ქონების ბიურო, სირივადჰანაბჰაქდისა და ჩირათივატის ოჯახები) გრძელვადიან სტრატეგიას მისდევენ და აქტივებს რამდენიმე ასეული ათასი ბატის საგადასახადო ზრდის გამო არ გაყიდიან. მცირე და საშუალო მესაკუთრეები, რომლებიც მიწას სპეკულაციური მიზნით ინახავენ, კი შესაძლოა თანდათან გასვლას დაიწყონ.

როგორ შემიძლია შევამოწმო ნაკვეთის საგადასახადო სტატუსი ყიდვამდე?

მოითხოვეთ გამყიდველისგან ჩანოტი (საკუთრების მოწმობა) და ბოლო მიწის გადასახადის ქვითარი. ქვითარში მითითებულია კატეგორია: ცარიელი, სასოფლო-სამეურნეო, საცხოვრებელი თუ კომერციული. ასევე ღირს ზონირების შემოწმება BMA-ს ქალაქგეგმარების დეპარტამენტში.

იმოქმედებს თუ არა ეს ცვლილება ოფისებისა და სავაჭრო ფართების ქირაზე?

ირიბად, დიახ. თუ კომერციული შენობების მესაკუთრეები ვეღარ შეძლებენ საგადასახადო ბაზის შემცირებას მიმდებარე მიწის სასოფლო-სამეურნეოდ კლასიფიცირებით, საოპერაციო ხარჯები გაიზრდება. ამ ტვირთის ნაწილი მოიჯარეებზეც გადავა, განსაკუთრებით B და C კლასის ოფის-ფართებზე.

გავლენას ახდენს ეს კონდომინიუმის ყიდვაზეც?

პირდაპირი კავშირი არ არსებობს, რადგან კონდომინიუმის გადასახადი ცალკე, საცხოვრებელი განაკვეთით ითვლება. თუმცა განვითარებისთვის ხელმისაწვდომი მიწის ზრდამ შესაძლოა ცენტრალურ ბანგკოკში ახალი პროექტების რაოდენობაც გაზარდოს, რაც მყიდველისთვის მეტ არჩევანსა და უფრო კონკურენტულ ფასს ნიშნავს.

წყარო: Nation Thailand

დასკვნა: რას ნიშნავს ეს რეალურად ინვესტორისთვის

ბანგკოკის საგადასახადო პოლიტიკის ეს ცვლილება არ არის სისტემის რღვევა, ეს ნორმალიზაციაა. ქალაქი უბრალოდ თანხვედრაში მოჰყავს წესები რეალურ გამოყენებასთან. ინვესტორებისთვის, ვინც აქტივს რეალური უკუგების, და არა სპეკულაციური სქემების მიხედვით ირჩევს, ეს პოზიტიური სიგნალია: ბაზარი უფრო გამჭვირვალე ხდება.

თუ ფიქრობთ ტაილანდში, კერძოდ ფუკეტში, ინვესტიციაზე და გსურთ გაერკვეთ, როგორ მოქმედებს მსგავსი საგადასახადო ცვლილებები თქვენს გეგმებზე, ტაილანდის უძრავი ქონების გუნდი დაგეხმარებათ სწორი გადაწყვეტილების მიღებაში.