რატომ უნდა აინტერესებდეს ეს ქართველ მყიდველს
თუ ოდესმე გიფიქრიათ ფუკეტში ან ბანგკოკში კონდომინიუმის შეძენაზე, ალბათ შეგინიშნავთ, რომ ბაზარზე ყველაზე აქტიური მოთამაშეები ჩინელები და რუსები არიან. სტატისტიკა ამას ადასტურებს: ტაილანდში უცხოელზე გაყიდული ყოველი მესამე ბინა სწორედ ამ ორი ქვეყნის მოქალაქეზე მოდის. თუმცა 2026 წელი ცვლილებას მოაქვს - რუსული კაპიტალი ჩინურს უსწრებს ზრდის ტემპში, და ეს არ არის შემთხვევითობა, არამედ ტენდენცია, რომელსაც ღირს ყურადღება მიაქციოთ, თუ სერიოზულად განიხილავთ ინვესტიციას ტაილანდის უძრავ ქონებაში.
ორი უმსხვილესი ეკონომიკის კაპიტალი, რომელიც სტაბილურად მიედინება ერთი და იმავე სეგმენტისკენ (თუნდაც დროებითი შემცირების ფონზე), მიანიშნებს, რომ ტაილანდი აღარ არის "ეგზოტიკური" მიმართულება - ის ჩამოყალიბდა როგორც მომწიფებული, ინფრასტრუქტურულად მზა ბაზარი გრძელვადიანი ინვესტიციისთვის.
მთავარი ციფრები ერთ სურათში
-
2026 წლის პირველ კვარტალში უცხოელებმა ტაილანდში გააფორმეს 3,241 ბინის ტრანსფერი, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 17.3%-ით ნაკლებია. საერთო ღირებულებამაც იკლო - 17.9%-ით, 13.464 მილიარდ ბაატამდე
-
ჩინელი მყიდველები კვლავ ყველაზე დიდი უცხოური ჯგუფია, მაგრამ მოცულობა მკვეთრად შემცირდა: 906 ერთეული (-38.8%), ღირებულებით 3.493 მილიარდი ბაატი (-42.9%)
-
რუსი მყიდველები გადავიდნენ მეორე ადგილზე, გაუსწრეს რა მიანმარს: ერთეულების რაოდენობა გაიზარდა 33%-ით (383 ერთეული), ღირებულება კი 68.7%-ით (1.665 მილიარდი ბაატი)
-
CBRE Thailand-ის მონაცემებით, უცხოელს შეუძლია ერთ კონდომინიუმის კომპლექსში ფლობდეს გასაყიდი ფართის მაქსიმუმ 49%-ს - ბანგკოკისა და ფუკეტის პრესტიჟულ პროექტებში ეს კვოტა ხშირად მშენებლობის დასრულებამდეც ივსება
-
ტურისტულ ზონებში კონდომინიუმების საიჯარო შემოსავალი წელიწადში საშუალოდ 5-8%-ს შეადგენს (გროსი)
-
ფუკეტში დაფიქსირდა ყველაზე მაღალი რუსული ტრანსფერის ღირებულება: 1.06 მილიარდი ბაათი, 156 ერთეულზე, ძირითადად პრემიუმ საკურორტო ზონებში
საკანონმდებლო საფუძველი, რომელიც უცხოელს ბინის სრულ საკუთრებას აძლევს
კონდომინიუმების შესახებ კანონის (Condominium Act B.E. 2522, 1979 წელი) მიხედვით, უცხოელს შეუძლია ფლობდეს ბინას სრული საკუთრების (freehold) სტატუსით, თუ თანხა საზღვარგარეთიდან უცხოურ ვალუტაში შემოვა. მიმღები ტაილანდური ბანკი გასცემს Foreign Exchange Transaction Form-ს (FET) - ამ დოკუმენტის გარეშე მიწის დეპარტამენტი (Land Department) ტრანზაქციას საერთოდ არ დაარეგისტრირებს. ეს არის ერთადერთი გზა, რომლითაც უცხოელი ტაილანდში მიწის გარეშე, პირდაპირი საკუთრებით ფლობს უძრავ ქონებას - ვილების შემთხვევაში საქმე ეხება 30-წლიან იჯარას ან ტაილანდურ კომპანიაზე რეგისტრაციას, რაც დამატებით სამართლებრივ რისკებთანაა დაკავშირებული.
ფასების დინამიკა და ვალუტის სტაბილურობა
ტაილანდის ცენტრალური ბანკის (Bank of Thailand) მონაცემებით, ბანგკოკში კონდომინიუმების ფასების ინდექსი ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში დაახლოებით 25-30%-ით გაიზარდა. ფუკეტში ზრდა კიდევ უფრო შესამჩნევია, რადგან განაშენიანებისთვის ვარგისი მიწის მარაგი შეზღუდულია.
ვალუტის კუთხითაც სტაბილურობაა: ტაილანდური ბაათი დოლართან მიმართებაში დიდი ხანია ვაჭრობს შედარებით ვიწრო დიაპაზონში - 34-36 ბაათი 1 აშშ დოლარზე, რაც ამცირებს სავალუტო რისკს დოლარში ან იუანში მომუშავე ინვესტორებისთვის.
რატომ გადაინაცვლა რუსული კაპიტალი დუბაიდან ტაილანდში
2022 წლის შემდეგ რუსმა მყიდველებმა მნიშვნელოვანი კაპიტალი გადაამისამართეს დუბაისა და კვიპროსიდან სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიისკენ. Bangkok Post-ის ცნობით, ფუკეტი და კო სამუი ამ ტალღის მთავარი დანიშნულებებია, და მხოლოდ 2026 წლის პირველ კვარტალში რუსული ტრანსფერების ღირებულება 68.7%-ით გაიზარდა. ეს ნიშნავს, რომ რუსი მყიდველები აღარ კმაყოფილდებიან საწყისი დონის ბინებით, არამედ სულ უფრო აქტიურად ირჩევენ პრემიუმ და ლუქს სეგმენტს.
ამის საპირისპიროდ, ჩინური კაპიტალი, რომელიც ტრადიციულად ბანგკოკის BTS და MRT სადგურებთან ახლოს მდებარე ახალ პროექტებზე იყო ორიენტირებული, შიდაეკონომიკური ზეწოლის ფონზე მკვეთრად შემცირდა: ერთეულების ტრანსფერი -38.8%, ღირებულება -42.9% (წლიური ცვლილება, 2026 წლის I კვარტალი).
საინტერესოა, რომ ბაზარი მხოლოდ ამ ორი ქვეყნით არ შემოიფარგლება: ინდოელი მყიდველების ტრანსფერები იმავე კვარტალში 40%-ით გაიზარდა, 63 ერთეულამდე, ჯამური ღირებულებით დაახლოებით 353 მილიონი ბაათი - ეს მიანიშნებს, რომ უცხოური მოთხოვნის ბაზა თანდათან ფართოვდება.
რა გადასახადები და ხარჯები ელოდება მყიდველს
ტრანზაქციის დროს გასათვალისწინებელი ძირითადი გადასახადებია:
| გადასახადის ტიპი | განაკვეთი | კომენტარი |
|---|---|---|
| ტრანსფერის მოსაკრებელი | 2% | შეფასებული ღირებულებიდან |
| სახელმწიფო ბაჟი (stamp duty) | 0.5% | |
| სპეციალური ბიზნეს-გადასახადი | 3.3% | თუ გამყიდველს ბინა 5 წელზე ნაკლები აქვს ფლობილი |
ჩვეულებრივ, ეს ხარჯები მყიდველსა და გამყიდველს შორის თანაბრად ნაწილდება. ამას ემატება მიმდინარე ხარჯებიც: საერთო ფართის ყოველთვიური მოსაკრებელი (common area fee) დაახლოებით 40-120 ბაათს შეადგენს კვადრატულ მეტრზე, პროექტის კლასის მიხედვით, ხოლო სარეზერვო ფონდში (sinking fund) ერთჯერადი შენატანი ხდება ტრანსფერის მომენტში.
ფუკეტის პერსპექტივა 2026 წლისთვის
Knight Frank Thailand-ის შეფასებით, ფუკეტის ლუქს სეგმენტი, განსაკუთრებით სანაპირო ზონაში, 2026 წელსაც ინარჩუნებს მდგრადობას. ამას განაპირობებს სტაბილური უცხოური მოთხოვნა, მიწის ფასების ზრდა და მზარდი ინტერესი ბრენდირებული საცხოვრებლების (branded residences) მიმართ. ისეთი ლოკაციები, როგორიცაა ბანგ ტაო, ლაიანი, კამალა და ჩერნგ ტალეი, სულ უფრო ხშირად იზიდავს შეძლებულ მყიდველებს, რომლებისთვისაც პრიორიტეტია ცხოვრების სტილი, არა მხოლოდ სუფთა ინვესტიცია.
რას გვასწავლის ეს ცვლილება
რუსული მოთხოვნის მკვეთრი ზრდა, ჩინური კაპიტალის შენელების ფონზე, ერთჯერადი ეპიზოდი კი არ არის, არამედ ტაილანდის უცხოური კონდომინიუმების ბაზრის ნამდვილი გადაწყობა. პრაქტიკული დასკვნა მარტივია: აირჩიეთ პროექტები დადასტურებული უცხოური კვოტით, ლიკვიდურ ლოკაციებში, ტრანსპორტთან ახლოს, და ყოველთვის მიმართეთ ლიცენზირებულ იურისტს დოკუმენტაციის შემოწმებისთვის, სანამ დეპოზიტს გადაიხდით.
წყარო: Bangkok Post
მზად ხართ ტაილანდში ინვესტიციისთვის? ჩვენი გუნდი, "ტაილანდის უძრავი ქონება", დაგეხმარებათ შესაფერისი ობიექტის შერჩევაში.