რატომ არის ეს მნიშვნელოვანი ქართველი ინვესტორისთვის
2026 წლის პირველ კვარტალში ფუკეტის ხელისუფლებამ ჩაატარა უცხოელებთან დაკავშირებული უძრავი ქონების გარიგებების მასშტაბური შემოწმებები. მოსალოდნელი პანიკის ნაცვლად, ბაზარმა თვითრეგულირება დაიწყო: გამჭვირვალედ მომუშავე დეველოპერებმა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით მყიდველთა მოთხოვნების 15-20%-იანი ზრდა დააფიქსირეს, სანამ ჩრდილოვანი სქემები თანდათან კარგავენ მიმზიდველობას. ვინც ფიქრობს ტაილანდში, კონკრეტულად ფუკეტზე, ბინის ან ვილის შეძენაზე, ეს ცვლილება პირდაპირ ეხება მას.
მთავარი აქცენტი არა თავად რეიდებზეა, არამედ იმაზე, რომ ტაილანდელმა მარეგულირებლებმა ახალი კანონები არ შემოიღეს, უბრალოდ არსებულებს გაცილებით მკაცრად იყენებენ. 1979 წლის საბინაო საკუთრების კანონი (Condominium Act), მიწის კოდექსი და კონდომინიუმებში უცხოელთა 49%-იანი საკუთრების კვოტა ათწლეულებია მოქმედებს, უბრალოდ აღსრულება სუსტი იყო. ეს ახლა შეიცვალა და ყველა უცხოელმა ინვესტორმა, ვინც ფუკეტზე ქონებას ეძებს, ზუსტად უნდა გაიგოს, რა ხდება ბაზარზე.
მოკლედ, რაც უნდა იცოდეთ
-
კონდომინიუმებში უცხოელთა 49%-იანი კვოტა ახლა ყოველ ტრანზაქციაზე მოწმდება მიწის სამსახურში (Land Office)
-
ტაილანდელი ნომინალური მფლობელის საშუალებით მიწის ფარული ფლობა სისხლის სამართლის დანაშაულია მიწის კოდექსის 96-ე bis მუხლის მიხედვით
-
გამჭვირვალე, დეველოპერების მიერ მართული პროექტების ფასები იზრდება: ფუკეტზე ერთ კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი სანაპირო კონდომინიუმების სეგმენტში 85,000-130,000 ბატს მიაღწია
-
ლიზჰოლდის სტრუქტურა (30+30+30 წელი) კვლავ რჩება კანონიერ გზად უცხოელებისთვის, ვისაც ვილაზე გრძელვადიანი კონტროლი სურს
-
შემოწმებები ყველაზე მეტად კონცენტრირებულია რავაი, ჩერნგტალაი და ბანგ თაოში, სადაც უცხოელ მყიდველთა კონცენტრაცია ყველაზე მაღალია
-
გირჩევთ, ხელშეკრულების ხელმოწერამდე ყოველთვის ჩაატაროთ დამოუკიდებელი იურისტის მეშვეობით სათანადო შემოწმება (due diligence)
ძირითადი ფაქტები, რაც ცვლის ბაზარს
-
1979 წლის Condominium Act (B.E. 2522) ზღუდავს უცხოელთა საკუთრებას ერთ კონდო-პროექტში ზუსტად 49%-ით მთლიანი რეგისტრირებული ფართობიდან. კვოტის ამოწურვის შემდეგ მიწის სამსახური აღარ დაარეგისტრირებს ახალ freehold გარიგებებს
-
ტაილანდის ცენტრალური ბანკის მონაცემებით, ფუკეტზე უძრავი ქონების შესყიდვისთვის შემომავალი უცხოური გადარიცხვები 2025 წელს 27%-ით გაიზარდა, რამაც მარეგულირებელთა გამორჩეული ყურადღება მიიპყრო
-
2026 წლის დასაწყისში ფუკეტის საოლქო მიწის სამსახურმა დაიწყო ტაილანდური კომპანიების აქციონერთა რეესტრების ჯვარედინი შემოწმება, რომლებსაც უცხოელები მიწის შესაძენად იყენებდნენ
-
2026 წლის 1 აგვისტოდან ტაილანდის ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტი (DBD) მოსთხოვს ტაილანდელ აქციონერებს იმ კომპანიებში, სადაც უცხოური ინვესტიცია ერევა, სამთვიანი საფინანსო დოკუმენტაციის (მაგ., საბანკო ამონაწერების) წარდგენას, რათა დადასტურდეს რეალური საინვესტიციო შესაძლებლობა. ეს ნომინალურ მფლობელობასთან ბრძოლის ნაწილია, რომელიც უძრავი ქონების, სასტუმროებისა და კურორტების სექტორებს ეხება
-
ფუკეტზე freehold კონდომინიუმების საშუალო წლიური საიჯარო ამონაგები 5-7%-ს შეადგენს, რაც კუნძულს სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ ბაზრად აქცევს
-
JLL Global Real Estate Transparency Index 2024-ის მიხედვით, ტაილანდი 36-ე ადგილზეა, ორ წელიწადში ექვსი პოზიციით გაუმჯობესდა
-
მიწის კოდექსის 96-ე bis მუხლით, ნომინალური საკუთრებისთვის სანქცია შეადგენს ჯარიმას 20,000 ბატამდე და/ან თავისუფლების აღკვეთას 2 წლამდე
-
ტაილანდის მთავრობა განიხილავს წინადადებას, რომლის მიხედვითაც უცხოელებს მიწის შესყიდვის უფლება მიეცემათ 1 რაის (1,600 კვ.მ) ფარგლებში, მინიმალური ინვესტიციით 40 მილიონი ბატი, თუმცა კანონპროექტი ჯერ არ არის მიღებული
შემოწმებები კონკრეტულად სად მიმდინარეობს
მთავარი ყურადღება მიმართულია დასავლეთ სანაპიროზე: ბანგ თაო, ჩერნგტალაი, ლაიანი, კამალა და რავაი. სწორედ ამ ზონებში ფიქსირდება ყველაზე მეტი გარიგება უცხოელების მონაწილეობით და ვილები, რომლებიც ტაილანდური კომპანიების მეშვეობით არის რეგისტრირებული.
რა ხდება, თუ ვილა ნომინალური სქემით არის ნაყიდი
თუ დადასტურდება ნომინალური მოწყობა, მიწის სამსახურს შეუძლია გააუქმოს ტაილანდური კომპანიის საკუთრების უფლება. ამ შემთხვევაში უცხოელი მყიდველი რისკავს დაკარგოს როგორც ქონება, ისე ჩადებული კაპიტალი. სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობა ვრცელდება გარიგების ორივე მხარეზე.
როგორ დაიცვას თავი ინვესტორმა
სამი ძირითადი ნაბიჯი: 1) იყიდეთ მხოლოდ freehold კონდო დეველოპერისგან, რომლის კვოტა დადასტურებადი და გამჭვირვალეა; 2) ვილის შემთხვევაში გამოიყენეთ მიწის სამსახურში რეგისტრირებული ლიზჰოლდის სტრუქტურა; 3) დაიქირავეთ დამოუკიდებელი იურისტი, რომელიც შეამოწმებს ჩანოტეს (Chanote) სახელობით მოწმობასა და მიწის სრულ ისტორიას. ერთ-ერთი გზამკვლევის მიხედვით, რომელიც ფუკეტზე ქონების შეძენას განიხილავს უცხოელი მყიდველისთვის, საკუთრება ჩვეულებრივ იყოფა ორ ნაწილად: მიწაზე რეგისტრირებული ლიზჰოლდი და ცალკე freehold მოწმობა შენობაზე, ეს ორი ავტომატურად არ ერწყმის ერთმანეთს.
ინვესტიცია ახლა, თუ დაცდა
პარადოქსია, მაგრამ სწორედ გამკაცრებული კონტროლი ხდის ბაზარს უფრო უსაფრთხოს. კანონიერად გაფორმებულ ქონებაზე ფასები იზრდება, რადგან მოთხოვნა ჩრდილოვანი სეგმენტიდან გამჭვირვალე სეგმენტში გადაინაცვლებს. დაცდა ხშირად ნიშნავს, რომ ექვს თვეში იმავე ობიექტში მეტს გადაიხდით.
რა ღირს შესვლა ბაზარზე
სანაპირო სტუდიო-კონდო ნაი ჰარნში ან კატაში იწყება დაახლოებით 3.5-4.5 მილიონი ბატიდან (დაახლოებით $100,000-130,000). ერთოთახიანი ბინები პრესტიჟულ ბანგ თაოს პროექტებში იწყება 7-8 მილიონი ბატიდან.
რა გადასახადებია გასათვალისწინებელი
გადაყიდვის შემთხვევაში სტანდარტული ხარჯებია: გადაცემის მოსაკრებელი (2%), სპეციალური ბიზნეს გადასახადი (3.3%, თუ ობიექტი 5 წელზე ადრე იყიდება), სახელმწიფო ბაჟი (0.5%) და დაკავებული გადასახადი. ეს ხარჯები მყიდველსა და გამყიდველს შორის ხელშეკრულებით ნაწილდება. ბოლო რეგულაციური ცვლილებების მიხედვით, 5 მილიონ ბატზე მეტი მიწის გარიგებები ახლა დამატებით შემოწმებას გადის თანხის წარმომავლობასა და ბენეფიციარულ მესაკუთრეზე, განსაკუთრებით თუ საქმეში ერევა ქორწინებითი შეთანხმებები, არასრულწლოვნები ან უცხოური კონტროლის ქვეშ მყოფი კომპანიები.
წყარო: Nation Thailand
ფუკეტზე გამკაცრებული კონტროლი მოწესრიგებული ინვესტორისთვის საფრთხე კი არა, ფილტრია, რომელიც ბაზრიდან ბუნდოვან სქემებს გამორიცხავს და კანონიერად გაფორმებული ქონების ღირებულებას ზრდის. იმუშავეთ დადასტურებული არხებით, ჩართეთ კვალიფიციური იურისტი და აირჩიეთ პროექტები სრული დოკუმენტაციით.
მზად ხართ ტაილანდში ინვესტირებისთვის? ჩვენი გუნდი, ტაილანდის უძრავი ქონება, დაგეხმარებათ იდეალური ობიექტის მოძიებაში.