რატომ უნდა გაინტერესებდეთ ეს ამბავი, თუ ტაილანდში ქონება გაქვთ ან გეგმავთ ყიდვას
თუ ბოლო წლებში ესმენდით რჩევას - 'მიწა ტაი კომპანიაზე გააფორმეთ და პრობლემა არ გექნებათო' - ეს რჩევა 2026 წელს სახიფათო ხდება. ტაილანდის ბიზნესგანვითარების დეპარტამენტმა (DBD) ფორმალურ შემოწმებას დაუქვემდებარა 36,277 უცხოური კავშირის მქონე კომპანია, რომლებიც მიწას ფლობენ. ეს არის ბოლო წლების ყველაზე მასშტაბური კამპანია ე.წ. ნომინალური სტრუქტურების წინააღმდეგ, რომლებსაც უცხოელები წლების განმავლობაში იყენებდნენ ტაილანდის კანონით დაწესებული პირდაპირი მიწათმფლობელობის აკრძალვის გვერდის ავლისთვის.
ქართველი ინვესტორისთვის, რომელმაც ვილა ან მიწის ნაკვეთი პუკეტში, სამუით ან სხვა საკურორტო ზონაში სწორედ ტაი კომპანიის სახელზე შეიძინა, ეს არის სიგნალი, რომლის იგნორირებაც აღარ შეიძლება.
ვის შეეხება რეალურად ეს შემოწმება
მთავარი სამიზნეა 31,516 კომპანია, სადაც უცხოური კაპიტალი ფორმალურად 49%-ის ზღვარს არ აღემატება - ეს ზუსტად ის ზღვარია, რომელიც კომპანიას ტაი იურიდიულ პირად ითვლის და მიწის ლეგალურად ფლობის უფლებას აძლევს. პრობლემა კი ის არის, რომ ათასობით ასეთ სტრუქტურაში ტაი აქციონერები მხოლოდ ქაღალდზე არსებობენ, ხოლო რეალურ კონტროლს უცხოელი ინვესტორი ინარჩუნებს. DBD-ს მიზანია ზუსტად ასეთი შემთხვევების გამოვლენა და დახურვა.
გამოცემა Thairath-ის ცნობით, შემოწმება მოიცავს 16 პროვინციას, მათ შორის ბანგკოკს და მის ხუთ მიმდებარე პროვინციას, ასევე ათ ძირითად საკურორტო პროვინციას - ჩონბურის, სურათ თანის და პუკეტის ჩათვლით. ეს ცხადყოფს, რომ საქმე ეხება არა ერთი კონკრეტული კურორტის ბაზარს, არამედ საერთო ეროვნულ პოლიტიკურ ცვლილებას.
ძირითადი ფაქტები, რომლებიც უნდა იცოდეთ
-
უცხოური ბიზნესის შესახებ კანონი (1999) უცხოურ კომპანიად მიიჩნევს ნებისმიერ სუბიექტს, სადაც უცხოური კაპიტალი 49%-ს აღემატება. ამ ზღვარს ქვემოთ მყოფი კომპანია ტაი კომპანიად ითვლება და შეუძლია მიწის ფლობა.
-
DBD ამოწმებს არა მხოლოდ აქციონერთა რეესტრს, არამედ რეალურ კონტროლს - ვინ იღებს გადაწყვეტილებებს, ვინ დააფინანსა ყიდვა და ვინ იღებს შემოსავალს.
-
მიწის კოდექსი (1954, ბუდისტური წელთაღრიცხვით 2497) კრძალავს უცხოელების მიერ მიწის პირდაპირ ფლობას, ერთადერთი გამონაკლისით - საინვესტიციო საბჭოს (BOI) მიერ დამტკიცებული პროექტებისთვის, სადაც მინიმალური ინვესტიცია 40 მილიონ ბატს უნდა შეადგენდეს.
-
ბაზრის შეფასებით, პუკეტში უცხოელების საკუთრებაში არსებული ვილების 60-70%-მდე სწორედ ტაი კომპანიების მეშვეობითაა რეგისტრირებული ნომინალური აქციონერებით.
-
პარალელურ საქმეში, პუკეტის ნომინალური ქსელის წინააღმდეგ მე-4 ეტაპის ოპერაციამ 2026 წლის აგვისტოში 16 პირის სისხლისსამართლებრივი დევნა გამოიწვია (10 ტაი მოქალაქე, 6 უცხოელი, მათ შორის კანადელები, რუსები და ყაზახეთის მოქალაქე).
-
პუკეტში ჩატარებულმა უფრო ფართო შემოწმებამ 361 კომპანია გადაამოწმა, აქედან 149 იურიდიული პირი გამოვლინდა საეჭვო უცხოური აქციონერებით მიწის მფლობელად, შედეგად შეტანილია 114 სარჩელი და გამოწერილია 39 ჯარიმა.
-
სამაშენებლო/ბინათმესაკუთრეობის (კონდომინიუმის) სექტორი ამ შემოწმებას არ ეხება - უცხოელს შეუძლია ბინა პირდაპირ საკუთრებაში (freehold) ჰქონდეს, სანამ შენობაში უცხოური კვოტა 49%-ს არ გადააჭარბებს.
რა სანქციები არსებობს ნომინალური სტრუქტურებისთვის
უცხოური ბიზნესის შესახებ კანონის მიხედვით, ნომინალური სქემის გამოყენებას შეიძლება მოჰყვეს ჯარიმა 1 მილიონ ბატამდე და/ან 3 წლამდე თავისუფლების აღკვეთა. თუმცა ყველაზე მძიმე რისკი სხვაა - მიწის იძულებითი გაყიდვა 180 დღის ვადაში. თუ მესაკუთრე ამ ვადაში მიწას არ გაყიდის, ხელისუფლებას შეუძლია თავად მოაწყოს აუქციონი.
რა უნდა გააკეთოთ, თუ მიწა უკვე გაქვთ ტაი კომპანიის მეშვეობით
პირველი ნაბიჯი - დამოუკიდებელი იურიდიული აუდიტი თქვენი კომპანიის სტრუქტურაზე. თუ სქემა მოწყვლადია, ადვოკატს შეუძლია შემოგთავაზოთ რესტრუქტურიზაციის რამდენიმე გზა: გადასვლა გრძელვადიან იჯარაზე (leasehold), რეალური ტაი პარტნიორის ჩართვა ბიზნესში, ან მიწის გაყიდვა შენობაზე უფლებების შენარჩუნებით.
კანონიერი გზები უცხოელისთვის ვილის ფლობისთვის ტაილანდში:
- გრძელვადიანი მიწის იჯარა (leasehold) 30 წლის ვადით, განახლების ოფციით
- შენობის ცალკე ფლობა მიწისგან, მიწის იჯარით
- რეალური ერთობლივი საწარმო ტაი პარტნიორთან, რომელიც ფაქტობრივად მონაწილეობს ბიზნესსა და დაფინანსებაში
- კონდომინიუმის ბინის ყიდვა პირდაპირი საკუთრებით (freehold)
რატომ გამკაცრდა კონტროლი სწორედ ახლა
ნომინალურ სტრუქტურებზე ზეწოლა 2022 წლიდან იზრდება, როცა საპარლამენტო კომიტეტებმა დაიწყეს დისკუსია საკურორტო ზონებში მიწის მასშტაბურ უცხოურ შესყიდვებზე. პოლიტიკური ზეწოლა, მიწის ფასების ზრდა და საზოგადოებრივი შეშფოთება პრემიუმ ლოკაციებში უცხოური კაპიტალის კონცენტრაციასთან დაკავშირებით - ეს ყველაფერი აჩქარებდა პროცესს.
რას უნდა ველოდოთ პუკეტისა და კო სამუის ბაზრებზე
მოკლევადიან პერსპექტივაში მოსალოდნელია მიწოდების ზრდა - ზოგი მესაკუთრე გადაწყვეტს გაყიდვას, სანამ ოფიციალურ მოთხოვნას მიიღებს. საშუალოვადიან პერსპექტივაში ბაზარი, სავარაუდოდ, უფრო მეტად გადაინაცვლებს იჯარისა და კონდომინიუმის სეგმენტებისკენ, რამაც შეიძლება ამ სეგმენტებში მოთხოვნა და ფასები აწიოს.
მასშტაბი, რომელიც მოიცავს 36,277 კომპანიას 16 პროვინციაში, მიუთითებს სისტემურ, გრძელვადიან პოლიტიკურ ცვლილებაზე და არა ერთჯერად კამპანიაზე. საერთაშორისო ინვესტორისთვის დასკვნა მარტივია: ტაილანდში მიწის ყიდვისთვის უკონტროლო ნომინალური სქემების ხანა მთავრდება. ვინც სტრუქტურას დროულად გადაასწორებს, დაიცავს როგორც აქტივს, ისე სულიერ სიმშვიდეს, ხოლო ვინც სიგნალს უგულებელყოფს - რისკავს იძულებით გაყიდვას და სისხლისსამართლებრივ დევნას.
ტაილანდში ქონების ყიდვა ან არსებული სტრუქტურის გადამოწმება საკმაოდ დახვეწილი პროცესია, სადაც ადგილობრივი კანონმდებლობის ცოდნა გადამწყვეტია. ტაილანდის უძრავი ქონება დაგეხმარებათ სწორი, უსაფრთხო გადაწყვეტილების მიღებაში.
წყარო: Thairath