მოკლედ: რა უნდა იცოდეს ქართველმა მყიდველმა
თაილანდში კონდომინიუმის ერთი პროექტის ფართობის მაქსიმუმ 49% შეიძლება იყოს უცხოელების საკუთრებაში, ეს წესი 2026 წელს არ შეცვლილა და 75%-მდე გაზრდის შესახებ კანონპროექტი პარლამენტს არასდროს წარედგინა. პარალელურად, 2026 წლის 1 ივლისიდან ამოქმედდა გადასახადის შემცირება 0.01%-მდე (სტანდარტული 2%-ის ნაცვლად), მაგრამ ეს შეღავათი ეხება მხოლოდ ტაილანდელ მოქალაქეებს. უცხოელი მყიდველი, მათ შორის საქართველოდან, კვლავ 2%-ს იხდის ქონების შეფასებული ღირებულებიდან.
თუ ბაზარზე გინახავთ განცხადებები 'ტრანსფერის გადასახადი ყველასთვის 0.01%-ია', ეს არასწორია და შესაძლოა, ძალიან ძვირი დაგიჯდეთ.
რატომ არსებობს 49%-იანი ლიმიტი და საიდან მოვდის
ეს წესი არ არის რაღაც ახალი ბიუროკრატიული მოსაზრება, ის ჩაწერილია 1979 წლის კონდომინიუმის აქტში და ათწლეულების განმავლობაში, მრავალი ცვლილების მიუხედავად, არ შეცვლილა მისი ძირი: უცხოელს შეუძლია ჩაინაწეროს კონდომინიუმის ერთეული საკუთარ სახელზე freehold-ის ფორმით, მაგრამ ერთი პროექტის ფარგლებში უცხოელთა ჯამური საკუთრება არასოდეს უნდა გადააჭარბოს პროექტის მთლიანი გასაყიდი ფართობის 49%-ს. დარჩენილი 51% უნდა ეკუთვნოდეს ტაილანდელ მოქალაქეებს ან ტაილანდურ, ტაილანდელების მიერ კონტროლირებულ კომპანიებს.
ეს ზედა ზღვარი რეალურ დეფიციტს ქმნის. მოთხოვნადი პროექტებში, ფუკეტზე, პატაიაზე და ბანგკოკში, უცხოელთა კვოტა ხშირად ივსება მშენებლობის დასრულებამდეც. ვინც გვიან მოვედით, ორ ვარიანტთან რჩება: ან ტაილანდური კომპანიის სტრუქტურა (თავისი სამართლებრივი და ადმინისტრირების რისკებით), ან 30-წლიანი იჯარა. ორივე შორს დგას პირდაპირი freehold საკუთრებისგან.
75%-იან კვოტაზე საუბარი: სად არის რეალურად საქმე
2024 წელს, სრეთა ტავისინის მთავრობის დროს, გაჩნდა წინადადება, გაზრდილიყო კვოტა 75%-მდე, უცხოური კაპიტალის მოზიდვის ერთიანი პაკეტის ფარგლებში. პარალელურად განიხილებოდა მიწის 99-წლიანი იჯარის მოდელი უცხოელებისთვის. ორივე იდეამ გამოიწვია საზოგადოებრივი წინააღმდეგობა, ტაილანდის შიგნით ბევრი ვარაუდობდა, რომ უცხოელთა ხვედრითი წილის ზრდა ფასებს აწევდა და ადგილობრივ მყიდველებს საკუთარი ბაზრიდან გამორიცხავდა.
2026 წლის შუახანებისთვის ვერც ერთი ინიციატივა ჩამოყალიბდა ფორმალურ კანონპროექტად. მთავრობის წყაროები ორივე წინადადებას აღწერენ როგორც 'შესწავლის პროცესში', ხოლო ეს ფრაზა თაილანდის ბიუროკრატიულ ენაზე ხშირად ნიშნავს წლების გაჭიანურებას ან საერთოდ არაფრის შეცვლას. თუ თქვენი ინვესტიციური გეგმა ეყრდნობა ვარაუდს, რომ კვოტა მალე გაიზრდება, ეს ფაქტობრივად ბანქოს თამაშია გაურკვეველ ვადებზე.
2026 წლის ტრანსფერის გადასახადი: რას ნიშნავს რეალურად 0.01%
2026 წლის 1 ივლისს გამოცემულმა სამეფო გაზეთის დეკრეტით შემცირდა ტრანსფერის გადასახადი 0.01%-მდე, სტანდარტული 2%-ის ნაცვლად. ბევრმა ინგლისურენოვან და რეგიონულ წყარომ ეს ინფორმაცია გადმოსცა როგორც ყველასთვის ვალიდური ფასდაკლება, ზოგი აგენტი კი პირდაპირ ავრცელებდა განცხადებას 'ტრანსფერის გადასახადი ყველასთვის 0.01%'. ეს არასწორია. დეკრეტის სამართლებრივი ტექსტი ამ შეღავათს პირდაპირ და მკაფიოდ უკავშირებს მხოლოდ ტაილანდელ მოქალაქეებს.
უცხოელი მყიდველისთვის, ვინც კონდომინიუმს საკუთარ სახელზე ყიდულობს, არითმეტიკა მარტივია: ტრანსფერის გადასახადი 2%-ია, გამონაკლისის გარეშე. 10 მილიონი ბატის ღირებულების ქონებაზე სხვაობა შეადგენს 199,000 ბატს (დაახლოებით 5,700 დოლარს) - ეს არ არის დამრგვალების ხარვეზი, ეს არის რეალური ხარჯი დახურვის ეტაპზე.
ანალოგიურად შემცირდა იპოთეკის რეგისტრაციის საფასურიც 0.01%-მდე, მაგრამ ისევ მხოლოდ ტაილანდელი მოქალაქეებისთვის.
ცალკე საინტერესო დეტალია: თუ თქვენ თავად გაყიდავთ ბინას ტაილანდელ მყიდველზე ამ ფასდაკლების პერიოდში (2027 წლის 30 ივნისამდე), მყიდველის დაზოგილი თანხა თქვენს ქონებას საკონკურენტო უპირატესობას მისცემს ხელახალი გაყიდვის ბაზარზე. 5 მილიონი ბატის ერთეულზე, მყიდველის დაზოგილი ჯამი დაახლოებით 100,000 ბატს შეადგენს, ეს არაერთგვაროვნად კარგი ბერკეტია ფასზე მოლაპარაკებისას.
ფუკეტის სპეციფიკა: კვოტა ითვლება ფართობით, არა ერთეულების რაოდენობით
ფუკეტზე, ისევე როგორც სხვაგან თაილანდში, უცხოელთა freehold კვოტა ითვლება ფართობის მიხედვით, არა ბინების რაოდენობით. ეს პრაქტიკულად ნიშნავს, რომ თუ ერთი პროექტში რამდენიმე დიდი ბინა უცხოელებზეა გაყიდული, ეს კვოტა შესაძლოა გაცილებით მალე 'გაივსოს', ვიდრე თქვენ წარმოგიდგენიათ, თუნდაც ბინების საერთო რაოდენობა ჯერ ბევრი დარჩენილიყო. ამის გამო, დეპოზიტის გადახდამდე, აუცილებელია ჩამოთხოვოთ დეველოპერისგან ან ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის (juristic office) ოფისისგან წერილობითი დასტური მიმდინარე კვოტის შესახებ და დამატებით გადაამოწმოთ ინფორმაცია ადგილობრივ მიწის ოფისში (Land Office).
30-წლიანი იჯარა: ჯერჯერობით ეს არჩევანია, არა 99 წელი
მოქმედი კანონმდებლობით, მიწის მაქსიმალური იჯარის ვადა 30 წელია. 99-წლიან იჯარაზე საუბარი ქაღალდზე არსებობს, მაგრამ ის არასდროს ჩამოყალიბებულა კანონად. ვინც კვოტის გავსების შემდეგ freehold-ს ვერ ახერხებს, ორ ვარიანტს იტოვებს: 30-წლიან იჯარას ან ტაილანდური კომპანიის სტრუქტურას, ორივეს თავისი სამართლებრივი შეზღუდვები აქვს პირდაპირ საკუთრებასთან შედარებით.
წყარო: ReloSale
ხშირად დასმული კითხვები
შეუძლია თუ არა უცხოელს, საქართველოს მოქალაქეს, კონდომინიუმის საკუთრებაში ყონა თაილანდში 2026 წელს?
დიახ. უცხოელს შეუძლია freehold საკუთრებით დაფლანდოს კონდომინიუმის ერთეული პროექტის მთლიანი გასაყიდი ფართობის 49%-იან კვოტის ფარგლებში. თანხის გადარიცხვა უცხოური ვალუტით უნდა მოხდეს ტაილანდური ბანკის მეშვეობით, რის შედეგადაც გენერირდება FET (Foreign Exchange Transaction) დოკუმენტი, რომელიც აუცილებელია საკუთრების რეგისტრაციისთვის.
მართლა გაზარდეს კვოტა 75%-მდე?
არა. 2026 წლის აგვისტოს მდგომარეობით, კვოტა უცვლელად 49%-ზეა. 75%-იანი წინადადება არსებობს დისკუსიის დონეზე, მაგრამ არასდროს ჩამოყალიბებულა კანონპროექტად და პარლამენტს არასდროს წარედგინა.
რა ტრანსფერის გადასახადს იხდის უცხოელი მყიდველი კონდომინიუმის შესყიდვისას?
სტანდარტულ 2%-ს ქონების შეფასებული ღირებულებიდან. 0.01%-იანი შემცირებული განაკვეთი, რომელიც მოქმედებს 2026 წლის 1 ივლისიდან 2027 წლის 30 ივნისამდე, ეხება მხოლოდ ტაილანდელ მოქალაქეებს.
შემიძლია მოვითხოვო 99-წლიანი იჯარა, freehold-ის ნაცვლად?
არა. მოქმედი კანონმდებლობით მაქსიმალური იჯარის ვადა 30 წელია. 99-წლიანი იჯარის მოდელი განიხილება, მაგრამ ჯერჯერობით არასდროს დამტკიცებულა.
როგორ გავარკვიო, რჩება თუ არა თავისუფალი კვოტა კონკრეტულ პროექტში?
დეველოპერისგან ან ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის (juristic) ოფისისგან უნდა მოითხოვოთ წერილობითი დასტური მიმდინარე ტაილანდელი/უცხოელი თანაფარდობის შესახებ და დამატებით გადაამოწმოთ ეს ინფორმაცია ადგილობრივ მიწის ოფისში, რადგან კვოტა ითვლება ფართობით, არა ერთეულების რაოდენობით.
ღირს თუ არა დაველოდო 75%-იან კვოტას შესყიდვის წინ?
არასდროს არსებობდა გარანტირებული ვადა. ანალოგიური წინადადებები თაილანდის კანონმდებლობის ისტორიაში წლობით ჩერდება 'განხილვის' ფაზაში. უფრო რაციონალურია, გადაწყვეტილება მიღებულ იქნას მოქმედი, არსებული წესების საფუძველზე, ვიდრე გაურკვეველ დაპირებებზე.
თაილანდში ქონების შერჩევისას სამართლებრივი დეტალების გადამოწმება ისეთივე მნიშვნელოვანია, როგორც მდებარეობა და ფასი. ტაილანდის უძრავი ქონება დაგეხმარებათ ამ პროცესის უსაფრთხოდ და გამჭვირვალედ გავლაში.