რატომ უნდა აინტერესებდეს ეს ქართველ ინვესტორს
როცა ვინმე ტაილანდში ინვესტიციაზე ფიქრობს, პირველი ასოციაცია ჩვეულებრივ ფუკეტის ან პატაიას საკურორტო აპარტამენტია. მაგრამ 2026 წელს ქვეყანაში ყალიბდება მეორე, ბევრად ნაკლებად ცნობილი, თუმცა უფრო მაღალშემოსავლიანი მიმართულება: ინდუსტრიული და ტექნოლოგიური უძრავი ქონება მონაცემთა ცენტრების ბუმის ფონზე. კომპანია WHAUP-ის აღმასრულებელმა დირექტორმა აკარინმა საჯაროდ მოუწოდა მთავრობას, დააჩქაროს პირდაპირი ენერგოშესყიდვის ხელშეკრულებების (PPA) მარეგულირებელი ნორმები, რადგან ამის გარეშე სექტორი სიმძლავრის ჭერს მიაწევს. მხოლოდ 2026 წლის პირველ კვარტალში კომპანიამ 35%-იანი მოგების ზრდა დააფიქსირა, რაც უფრო დიდი ტალღის მხოლოდ საწყისი ნიშანია.
ინვესტორებისთვის, ვინც ტაილანდის ბაზარს აკვირდება, სიგნალი ცალსახაა: ინდუსტრიული პარკები და ტექნოზონები აჩქარებული ღირებულების ზრდის ეტაპშია შესული. ვინც ამ მექანიზმებს ადრე გაერკვევა, რეალურ უპირატესობას მოიპოვებს.
რა ხდება ტაილანდის მონაცემთა ცენტრების ბაზარზე ახლა
-
ტაილანდში მონაცემთა ცენტრებზე მოთხოვნა ორნიშნა ტემპით იზრდება, რაც ახალი ტექნოპარკების მშენებლობასა და არსებული ინდუსტრიული ზონების მოდერნიზაციას უწყობს ხელს
-
WHAUP-მა 35%-იანი მოგების ზრდა დააფიქსირა 2026 წლის პირველ კვარტალში, რაც რეალურ კაპიტალდაბანდებას ასახავს მონაცემთა ცენტრების ინფრასტრუქტურაში
-
პირდაპირი PPA-ხელშეკრულებები მონაცემთა ცენტრებს საშუალებას მისცემდა, სუფთა ენერგია პირდაპირ მწარმოებლისგან შეიძინონ, სახელმწიფო ენერგოკომპანიის გვერდის ავლით. მათი დაკანონება სექტორის ზრდისთვის კრიტიკულია
-
ინდუსტრიული და ტექნოლოგიური ქონება ელექტროქვესადგურებისა და ოპტოკაბელის დერეფნების მახლობლად უკვე წლიურად 10-15%-ით ძვირდება, ბაზრის შეფასებებით
-
აღმოსავლური ეკონომიკური დერეფანი (EEC), რომელიც მოიცავს ჩონბურის, რაიონგისა და ჩაჩოენგსაოს პროვინციებს, ახალი პროექტების მთავარი კერაა
-
ტაილანდში მონაცემთა ცენტრებში გამოცხადებულმა ჯამურმა ინვესტიციამ 2026 წლის დასაწყისისთვის 5 მილიარდ დოლარს გადააჭარბა, რაც ქვეყანას ASEAN-ის ყველაზე სწრაფად მზარდ ციფრული ინფრასტრუქტურის ბაზრად აქცევს
ციფრები, რომლებიც სურათს გვიხატავს
-
ტაილანდი ASEAN-ში მესამე ადგილზეა მონაცემთა ცენტრების ბაზრის მოცულობით, სინგაპურისა და ინდონეზიის შემდეგ. Structure Research-ის პროგნოზით, ქვეყნის მონაცემთა ცენტრების საერთო სიმძლავრე 2027 წლისთვის გაორმაგდება
-
ეროვნული სიმძლავრე დაახლოებით 1,400 მეგავატიდან (2026) 3,700 მეგავატამდე გაიზრდება 2030 წლისთვის, რაც წლიურ თითქმის 27%-იან ზრდას ნიშნავს, Thailand Data Centre Association-ის მონაცემებით
-
აღმოსავლური ეკონომიკური დერეფანი (EEC) ახალი ინვესტიციების ძირითად ნაწილს იზიდავს. საინვესტიციო საბჭო (BOI) აქ განთავსებულ შესაბამის პროექტებს საგადასახადო შეღავათებს სთავაზობს 13 წლამდე ვადით
-
Google, Amazon Web Services და Microsoft-მა უკვე გამოაცხადეს ან აქტიურად ახორციელებენ ღრუბლოვან და საინფრასტრუქტურო პროექტებს ტაილანდში. მხოლოდ Microsoft-ის ინვესტიცია 1 მილიარდ დოლარს უახლოვდება
-
A-კლასის ინდუსტრიული ქირის განაკვეთები ჩონბურისა და რაიონგის პროვინციებში ბოლო 12 თვეში 12%-ით გაიზარდა, CBRE Thailand-ის მონაცემებით
-
მიწა EGAT-ის ელექტროქვესადგურების 20 კმ რადიუსში ჩონბურის პროვინციაში ორ წელიწადში 18-22%-ით გაძვირდა, ხოლო ჩონბურისა და რაიონგის ინდუსტრიული მიწის ფასები ამავე პერიოდში 25-40%-ით გაიზარდა
-
ერთი მსხვილმასშტაბიანი (hyperscale) მონაცემთა ცენტრი მოიხმარს 30-დან 100 მეგავატამდე ენერგიას, რაც პატარა ქალაქის მოხმარებას შეესაბამება, და ელექტროენერგიაზე მხოლოდ 200-500 მილიონი ბატი (ბაჰტი) იხარჯება წელიწადში
ენერგეტიკის მათემატიკა, რომელიც ბაზარს განსაზღვრავს
მასშტაბის გასაგებად საკმარისია ენერგოხარჯების ანალიზი. დღეს ტაილანდის კანონმდებლობა ოპერატორებს არ აძლევს საშუალებას, პირდაპირი ხელშეკრულებები დადონ დამოუკიდებელ მზისა და ქარის ენერგიის მწარმოებლებთან, რის გამოც იძულებულნი არიან, სახელმწიფო ქსელს დაეყრდნონ ნაკლებად ხელსაყრელი ტარიფებით. ზუსტად ამ ხარვეზის აღმოფხვრას ესწრაფვის WHAUP.
თუ ბანგკოკი 2026 წელს PPA-ს მარეგულირებელ ნორმებს დაასრულებს, კაპიტალის შემოდინება ინდუსტრიულ ზონებში კიდევ უფრო დაჩქარდება. მონაცემთა ცენტრებს მხოლოდ მეგავატები არ სჭირდებათ: სასერვერო დარბაზები, გაგრილების სისტემები, საოფისე შენობები პერსონალისთვის და ლოგისტიკური ფართობი აღჭურვილობისთვის. თითოეული მსხვილი პროექტი 15,000-დან 50,000 კვადრატულ მეტრამდე შენობებსა და დამხმარე ინფრასტრუქტურაზე მოთხოვნას აჩენს.
ინდუსტრიული პარკი თუ საკურორტო კონდომინიუმი: სად უფრო მაღალია შემოსავალი
ვისაც ტაილანდში ინვესტიცია ძირითადად ფუკეტის ან პატაიას საკურორტო ქონებასთან ასოცირდება, ეს მიმართულება ალტერნატიულ სტრატეგიას გვთავაზობს. ინდუსტრიულ ტექნოპარკებში ქირავნობის შემოსავალი ბაჰტში წლიურად 7-9%-ია, რაც შესამჩნევად აღემატება საკურორტო კონდომინიუმებისთვის დამახასიათებელ 4-6%-ს. ცარიელი ფართობის რისკი დაბალია, საიჯარო ხელშეკრულებები უფრო ხანგრძლივია (3-დან 10 წლამდე), ხოლო მთავარი მოიჯარეები, როგორც წესი, საერთაშორისო ტექნოლოგიური კორპორაციები არიან და არა მოკლევადიანი დამსვენებელი ტურისტები.
იცვლება ინვესტიციების გეოგრაფიაც. თუ ადრე ინტერესი ძირითადად სანაპირო ზოლზე იყო კონცენტრირებული, ახლა ყურადღება იმსახურებს ბანგკოკი-ჩონბური-რაიონგის დერეფანი. მაღალსიჩქარიანი სარკინიგზო ხაზი, რომელიც სამ აეროპორტს (დონ მუანგი, სუვარნაბუმი და უ-ტაპაო) აკავშირებს, ამ დერეფანს ერთიან ეკონომიკურ ზონად აქცევს.
რას შეუძლიან და ვერ შეუძლიან უცხოელები
სტრუქტურული შეზღუდვები კვლავ ძალაშია. უცხოელს ტაილანდში მიწის პირდაპირ საკუთრებაში ფლობა არ შეუძლია, მაგრამ შენობებისა და ნაგებობების სრული საკუთრება - შეუძლია, ასევე ხელმისაწვდომია გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებები 30 წლამდე ვადით, გახანგრძლივების პირობით. EEC ზონის შიგნით მოქმედებს განსაკუთრებული პირობები, რომლებიც უცხოელ ინვესტორებს იჯარას 49 წლამდე ვადით სთავაზობს.
ხშირად დასმული კითხვები
რა არის PPA და რატომ აქვს ეს მნიშვნელობა უძრავი ქონებისთვის?
PPA (Power Purchase Agreement) არის პირდაპირი ხელშეკრულება ენერგიის მწარმოებელსა და მომხმარებელს შორის. მონაცემთა ცენტრებისთვის ხელმისაწვდომი, სუფთა ენერგიაზე წვდომა გადარჩენის საკითხია. PPA-ს გარეშე ახალი ობიექტების მშენებლობა ეკონომიკურად არაპერსპექტიულია, რაც, თავის მხრივ, ზღუდავს მოთხოვნას ინდუსტრიულ მიწასა და ფართობზე.
სად შენდება ტაილანდში მონაცემთა ცენტრები?
მთავარი მშენებლობის ზონებია ჩონბური, რაიონგი და ჩაჩოენგსაო, რომლებიც აღმოსავლური ეკონომიკური დერეფნის (EEC) ნაწილია. დამატებითი პროექტები მიმდინარეობს ბანგკოკის გარეუბნებსა და ნონტაბურიშიც.
რა შემოსავალს გვაძლევს ინდუსტრიული უძრავი ქონება?
EEC-ის ტექნოპარკებში საშუალო ქირავნობის შემოსავალი ბაჰტში წლიურად 7-9%-ია, რაც აღემატება ტიპურ საკურორტო კონდომინიუმებს, ხოლო საიჯარო ხელშეკრულებები, ჩვეულებრივ, ბევრად ხანგრძლივია.
შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს ინვესტიცია ტაილანდის ინდუსტრიულ უძრავ ქონებაში?
დიახ, გარკვეული შეზღუდვებით. მიწის პირდაპირი საკუთრება გამორიცხულია, მაგრამ ხელმისაწვდომია 30-49 წლიანი იჯარის ხელშეკრულებები, ასევე ერთობლივი საწარმოები ტაილანდელ პარტნიორებთან. EEC ზონები უცხოელი ინვესტორებისთვის უფრო მოქნილ პირობებს გვთავაზობს.
როგორ აისახება მონაცემთა ცენტრების ბუმი საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე?
არაპირდაპირ, მაგრამ საგრძნობლად. თითოეული მსხვილი მონაცემთა ცენტრი ქმნის 200-500 სამუშაო ადგილს კვალიფიციური სპეციალისტებისთვის, რომლებიც შემდეგ საცხოვრებელი ბინებისა და თაუნჰაუსების ქირავნობაზე მოთხოვნას ზრდიან ობიექტიდან 15-30 კმ რადიუსში, რაც ფასების ზრდას განაპირობებს.
როდის დაამტკიცებს ტაილანდი პირდაპირი PPA-ს წესებს?
ზუსტი თარიღი ჯერ არ არსებობს. WHAUP და სექტორის სხვა მოთამაშეები 2026 წელს დამტკიცების მისაღწევად აქტიურად ლობირებენ. დაგვიანება მშენებლობას შეანელებს, მაგრამ საერთო ტენდენციას არ შეაბრუნებს.
რა რისკები ახლავს ტექნოლოგიასთან დაკავშირებულ უძრავ ქონებაში ინვესტირებას?
მთავარი რისკებია PPA-ს დამტკიცების გარშემო რეგულატორული გაურკვევლობა, დამოკიდებულება მთავარ მოიჯარეებზე, ბაჰტის კურსის რყევები და შეზღუდული ლიკვიდურობა ხელახალი გაყიდვისას. ინდუსტრიული აქტივები, ჩვეულებრივ, საკურორტო კონდომინიუმებზე ბევრად უფრო ნელა იყიდება.
ახლა არის თუ არა შესაფერისი დრო EEC-ში მიწის შესაძენად?
მიწის ფასები უკვე 18-22%-ით გაიზარდა ორ წელიწადში ძირითადი ელექტროქვესადგურების მახლობლად, ხოლო უფრო ფართო ინდუსტრიულ ზონებში ზრდამ 25-40%-ს მიაღწია. ზრდის პოტენციალი ჯერ კიდევ არსებობს, მაგრამ შესვლა უნდა მოხდეს მხოლოდ იურიდიული გარიგების სტრუქტურის მკაფიო გააზრებით და მინიმუმ 5-წლიანი ინვესტიციის ჰორიზონტით.
ტაილანდის ინდუსტრიული და ტექნოლოგიური უძრავი ქონების ბაზარი არ არის დროებითი მოდა, ეს სტრუქტურული ცვლილებაა. მონაცემთა ცენტრების ბუმს მხარს უჭერს მსოფლიოს უმსხვილესი კორპორაციების რეალური კაპიტალი, ხოლო მთავრობა აქტიურად ასტიმულირებს სექტორს საგადასახადო შეღავათებითა და პრიორიტეტული ზონებით. ინვესტორებისთვის, ვინც ჩვეული საკურორტო ფორმატის მიღმა ახედვას მოისურვებს, ეს რეგიონის ერთ-ერთი ყველაზე პერსპექტიული ნიშაა. ჩვენი გუნდი, ტაილანდის უძრავი ქონება, მზადაა დაგეხმაროთ ამ შესაძლებლობების უკეთ გააზრებაში.
წყარო: Bangkok Post