რას ნიშნავს ეს პუკეტში ან სამუიზე ვილის მფლობელი ქართველისთვის?
თუ თქვენ ან თქვენი ნაცნობი ტაილანდურ კომპანიაზე გაფორმებული მიწის ან ვილის მფლობელია, ეს სტატია პირდაპირ თქვენზეც ეხება. ტაილანდის ხელისუფლება 2026 წელს გადავიდა გაფრთხილებიდან რეალურ სანქციებზე: ნომინალური ნიშნების მქონე ახალი კომპანიების რეგისტრაცია ბოლო საანგარიშო პერიოდში 561-დან 141-მდე დაეცა, ანუ 75%-ით. ეს არ არის აბსტრაქტული სტატისტიკა უცხოელი მყიდველისთვის, რომელმაც ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით, პროქსი-აქციონერების გამოყენებით შეიძინა მიწა და სახლი, რადგან საკითხი პირდაპირ ეხება რეალურ, ხელშესახებ აქტივს.
ტაილანდის კომერციის სამინისტრო თავადვე აღნიშნავს, რომ 141 ახალი რეგისტრაცია მხოლოდ ხილული, ზედაპირული ნაწილია. ეს ციფრი არ ითვალისწინებს ათასობით უკვე არსებულ სქემას, რომელიც დღესაც ფუნქციონირებს. მაგრამ ტენდენცია ცალსახაა: რეგულატორებმა ისწავლეს ნომინალური სქემების ამოცნობა უკვე რეგისტრაციის ეტაპზე და უფრო და უფრო ხშირად ავიწროებენ ან პირდაპირ უარყოფენ მათ.
რატომ დაეცა რეგისტრაცია ასეთი მკვეთრად?
ტაილანდის ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტმა (DBD) გამოსცა ბრძანება №2/2026, რომელიც ძალაში შევიდა 2026 წლის 1 აგვისტოდან და მიზნად ისახავს იმ ხარვეზების დახურვას, რომლებითაც უცხოელები ნომინალური აქციონერების მეშვეობით ფაქტობრივად აკონტროლებდნენ ტაილანდურ კომპანიებს. ახალი წესები ავრცობს დოკუმენტაციასა და ზედაპირზე ვერიფიკაციას კომპანიის მთელი 'ცხოვრების ციკლის' განმავლობაში, არა მხოლოდ დაფუძნების მომენტში, არამედ აქციონერთა შემადგენლობის ყოველი ცვლილების დროსაც.
პარალელურად, DBD-ის ცალკე მონაცემები აჩვენებს, რომ 0.01-49.99% უცხოური მონაწილეობის მქონე კომპანიების რეგისტრაცია 51%-ით შემცირდა 2026 წლის პირველ კვარტალში და 65%-ით 2026 წლის 1-31 მაისს. საორიენტაციოდ, 2026 წლის შუახანებისთვის დაახლოებით 119,000 კომპანია ხელისუფლების მიერ განიხილება როგორც 'რისკის ჯგუფის' ნაწილი.
რა არის ნომინალური კომპანია და რატომ არსებობს ეს სქემა?
ტაილანდის უცხოური ბიზნესის შესახებ კანონი (Foreign Business Act, 1999) უცხოელს არ უფლებს ჰქონდეს 49%-ზე მეტი წილი ტაილანდურ კომპანიაში, რომელიც ეწევა შეზღუდულ საქმიანობას, მათ შორის მიწის საკუთრებას. ნომინალური სქემა ზუსტად ამ ბარიერის თანმხვედრად შენდება: ფორმალურად 51% ან მეტი წილი ეკუთვნის ტაილანდელ მოქალაქეებს, თუმცა რეალურად ფინანსებსა და გადაწყვეტილებებს უცხოელი განკარგავს. ტიპურ შემთხვევაში ტაილანდელი აქციონერები არც კაპიტალს დებენ და არც მენეჯმენტში მონაწილეობენ. სასამართლოები ასეთ სქემას განიხილავენ როგორც Foreign Business Act-ის შემოვლას.
საბაზრო შეფასებით, პუკეტსა და კო სამუიზე მიწის ნაკვეთებზე განლაგებული ვილების 40-60% ამგვარი, ნომინალური ნიშნების მქონე კომპანიების მეშვეობით არის შეძენილი. ტაილანდის სპეციალური გამოძიების დეპარტამენტმა (DSI) ბოლო წლებში კურორტულ პროვინციებში, განსაკუთრებით პუკეტში, კრაბიში და სურატ თანიში, შემოწმებები გააძლიერა.
რა სანქციები ემუქრება ნომინალური სქემის მფლობელს?
Foreign Business Act-ის მიხედვით, ჯარიმა შეადგენს 1,000,000 ბაათამდე და/ან თავისუფლების აღკვეთას 3 წლამდე. სასამართლოს ასევე შესწევს უფლება, ბრძანება გამოსცეს მიწის იძულებითი გაყიდვის შესახებ, თუ დამტკიცდა, რომ ტაილანდელი აქციონერები ფაქტობრივად ნომინალურ როლს ასრულებდნენ უცხოელი კონტროლიორის სასარგებლოდ. სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობა ეხება არა მხოლოდ უცხოელს, არამედ ტაილანდელ ნომინალურ აქციონერსაც.
ასეთი კომპანიის მხოლოდ შენარჩუნება წელიწადში 50,000-150,000 ბაათი ჯდება, თანაც არავითარი გარანტია არ არსებობს, რომ სქემა მომავალში უკანონოდ არ ჩაითვლება.
რას გვთხოვს ტაილანდის კანონმდებლობა მიწის ყიდვის ნაცვლად?
უცხოელს დღემდე არ აქვს უფლება პირდაპირ ჰქონდეს მიწის საკუთრება ტაილანდში (მიწის კოდექსის, Land Code, 86-ე მუხლი). კანონიერი ალტერნატივები, რომლებზეც ტაილანდის უძრავი ქონება ჩვენს კლიენტებს ხშირად ვესაუბრებით, არის:
- გრძელვადიანი იჯარა (ლიზჰოლდი): სტანდარტული ვარიანტი 30 წელი, ორი განახლების ოპციით (ე.წ. 30+30+30 სისტემა). მიწა ტაილანდელი მესაკუთრისგან ქირავდება, ხოლო მასზე აშენებული სახლი უცხოელის საკუთრებად რეგისტრირდება.
- საკუთრებაში კონდომინიუმი (Freehold): ერთადერთი ქონების ტიპი, რომელზეც უცხოელს შესწევს უფლება, ჰქონდეს სრული საკუთრება, თუ შენობაში უცხოური კვოტა არ აჭარბებს ფართის 49%-ს.
- უზუფრუქტი: სასამართლო-სამართლებრივი, სამოწყალო-ცხოვრებისეული სარგებლობის უფლება, რომელიც მიწის დეპარტამენტში რეგისტრირდება.
ეხება თუ არა კრიზისი კონდომინიუმების ბაზარს?
უშუალოდ არა. Freehold კონდომინიუმები უცხოელებისთვის სრულად კანონიერი და ხელუხლებელი ფორმატია. ფინანსების გადმორიცხვა უცხოეთიდან ტაილანდურ ბანკში უნდა მოხდეს, რასაც მოწმობს Foreign Exchange Transaction (FET) სერტიფიკატი. ირიბად, მოსალოდნელია, რომ მოთხოვნა კონდომინიუმებზე გაიზრდება, რადგან ინვესტორები, ვინც ადრე ვილას ნომინალური სქემით ყიდულობდნენ, ახლა უფრო 'ბიუროკრატიულად უსაფრთხო' ვარიანტს ეძებენ.
რას აკეთოთ, თუ თქვენი ვილა ნომინალურ კომპანიაზეა გაფორმებული?
ტაილანდის კომერციის სამინისტრომ პირდაპირ განაცხადა, რომ გამოქვეყნებული ციფრები არ ფარავს ქვეყანაში უკვე ფუნქციონირებადი ნომინალური სქემების მთელ მასივს. DSI-ს და მიწის დეპარტამენტს ნებისმიერ დროს შესწევს უფლება, გახსნონ საქმე უკვე დარეგისტრირებულ კომპანიაზეც, განსაკუთრებით აქციონერების ცვლილების, აქტივის გაყიდვის ან მესამე მხრის ჩივილის შემთხვევაში.
პრაქტიკული რჩევა: დაავალეთ ლიცენზირებულ იურისტს არსებული სტრუქტურის ხელახლა შემოწმება, ვიდრე ხელისუფლების შემოწმებამ თავად თქვენ მოგძებნათ. საწყისი კონსულტაცია, ქონების აუდიტთან ერთად, ტიპურად 15,000-30,000 ბაათი ჯდება. თუ აუდიტი აჩვენებს, რომ სქემა ნომინალურ ნიშნებს ატარებს, კომპანიის გადაქცევა ლიზჰოლდურ სტრუქტურად (მიწის გაყიდვა ტაილანდელ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირზე და შემდგომი იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება) 100,000-300,000 ბაათი დაჯდება, გადასახადებისა და იურიდიული მომსახურების ჩათვლით, თუმცა ეს პროცესი აშორებს სისხლისსამართლებრივ რისკს და ქმნის გამჭვირვალე საკუთრებას.
იგეგმება თუ არა უცხოელებისთვის მიწის საკუთრების გახსნა?
2026 წლის მდგომარეობით, ასეთი კანონპროექტი დღის წესრიგში არ დგას. მიწის კოდექსის რეფორმაზე მსჯელობა პერიოდულად ჩნდება მედიაში, მაგრამ პოლიტიკური ნება ცვლილებისთვის არ ჩანს. მყიდველებმა არ უნდა დაითვალონ, რომ ეს შეზღუდვა შუალედურ პერსპექტივაში მოიხსნება.
75%-იანი ვარდნა ნომინალურ რეგისტრაციებში არ არის იზოლირებული აქტი, არამედ სისტემური ტენდენციის ნაწილი. ტაილანდის ხელისუფლება ინვესტირებას ახდენს კორპორაციული სტრუქტურის ციფრულ ანალიზში, აქვს მონაცემთა გაცვლა უწყებებს შორის და რეაგირებს პოლიტიკურ ზეწოლაზეც. ინვესტორებმა, რომელთა აქტივი დღეს პროქსი-კომპანიის მეშვეობით არსებობს, ჯობია ახლავე დაიწყონ იურიდიული აუდიტი, ვიდრე შემოწმება მათ თავად მოძებნის.
წყარო: Thailand Business News